開發商不辦房產證 業主怎么辦

一、案情簡介：

2009年4月份，張女士210萬元的價格購買了位于北京市通州區的某小區樓房，簽訂合同后，張女士就向某開發商交付了房款、共維修基金、以及稅費等費用。

合同約定開發商應該于2009年7月5日向張女士交房，并于交房后90日內辦理房產證權屬證明，否則，每逾期一天按照購房款總額的萬分之五向張女士承擔違約責任。

2009年7月1日，開發商讓張女士辦理了房屋入住手續，張女士繳納了物業管理費等相關的費用，并對房屋進行了裝修，于2009年11月12日實際入住了該房屋。

開發商并沒有按照合同約定于入住后90日內給張女士辦理房產證，張女士多次催促開發商辦理自己的房產證書，但開發商老是推脫，讓張女士再等等，說馬上就辦理下來了。直到2011年3月5日，開發商還是沒有給張女士辦理下來房產證。

張女士非常氣憤和著急，慕名找到萬方亮律師代理此案，向開發商討要說法，并要求開發商辦理房產證并對自己承擔違約責任，依法維護自己的合法權益。

二、案例分析：

萬方亮律師接受委托后，仔細閱讀了合同，查看了張女士的相關證據材料。對此案分析如下：

1.開發商逾期辦理房產證的原因。

萬方亮律師根據自己多年的房產訴訟經驗，發現開發商逾期辦理房產證并不是開發商故意不予辦理，而是有以下原因，導致其不能按照合同約定辦理房產證，該問題如果不能解決，開發商是辦理不了房產證的。

a、因前期手續不全而導致大產權證無法辦理。

b、如果已辦理了大產權證，那么問題可能是辦證時開發商要繳納此前代收的契稅和公共維修基金，這部分資金總額很大，開發商資金可能一時周轉不過來。

c、開發商在樓盤建設過程中，還有可能抵押土地或項目來融資，這也會影響辦理大產權證和業主的分割產權證。

d、驗收不合格、未繳納配套費等都可能是房產證辦不下來的原因。

綜合到本案，根據張女士的了解情況，張女士的房產證遲遲沒有辦下來的原因可能是第三種情況，由于開發商資金周轉出現問題，遲遲不能辦理銀行解押手續，所以才出現了本案的情況。

2.開發商是否有義務為業主辦理房產證權屬證書。

房產證辦理的前提條件是開發商先取得整棟房產的大產權，然后開發商才能向各個業主轉移產權權屬。如果開發商因為各種原因導致其不能取得完全的大產權，那么其也是沒有權利也根本無法為業主辦理產權轉移手續的，那么業主也不可能辦理下來房產證的；如果開發商不存在不能辦理產權證的情形的，但由于開發商不盡義務協助辦理產權證，也同樣構成違約的。沒有開發商出具相關證明材料，業主自己也是辦理不了房產證的。

本案中，開發商代收了相關的契稅、公共維修基金，具備辦理房產證的相關證據材料，另外，合同約定的也非常清楚，開發商應該于2009年7月5日向張女士交房，并于交房后90日內辦理房產證權屬證明，否則，每逾期一天按照購房款總額的萬分之五向張女士承擔違約責任。所以，本案張女士案件中，張女士贏得訴訟并不缺少事實根據。那么，張女士的訴訟請求有沒有法律依據呢？

3.開發商承擔違約責任的法律依據。

《中華人民共和國合同法》第六十條當事人應當按照約定全面履行自己的義務。當事人應當遵循誠實信用原則，根據合同的性質、目的和交易習慣履行通知、協助、保密等義務。

第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。

第一百一十四條當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加；約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。

從以上法律規定可以看出，開發商和張女士之間簽訂的合同對辦理房產證和逾期辦理房產證都有約定，該合同是其真實意思表示。對合法有效的合同，雙方都應該依法予以遵守履行。但由于開發商自身的原因，而導致張女士的房產證不能辦理，開發商依法需要承擔違約賠償責任。

三、法院判決。

北京市通州區人民法院審理查明：張女士與該房地產開發商公司簽訂的《商品房買賣合同》真實有效，雙方應按合同履行自己的義務。合同簽訂后，公司應在2011年3月5日之前為張女士辦理權屬登記，但至今尚未完成辦證義務，已構成違約，至審理之日起，已逾期辦證718天。應承擔逾期辦證責任。

法院判決，對逾期辦證給張某造成的經濟損失，可參照合同中逾期付款的違約金條款約定，即違約方按日向守約方支付已付房款的萬分之零點五的違約金計算，開發商應向張某支付至審判之日的逾期辦證違約金20744元（577828元x0.05‰x718天）。