物業管理中酬金制和包干制的對比分析

文| 蒙劍忠

隨著物業管理的發展，酬金制模式因其透明性、平等性等因素越來越被廣大物業管理單位和業主所認識和認可。本文通過對酬金制與包干制的對比分析，讓大家更加清楚的了解酬金制是物業管理健康可持續發展的必然。

酬金制與包干制的內涵

1.酬金制的內涵。酬金制，主要是指物業管理單位收取一定的物業服務費用，另外的費用按照合同約定進行支出，當出現支出的不足或者有結余的情況下，都是由業主自行不足或者退回的一種物業計費的制度。在一定程度上酬金制也屬于實報實銷的模式，物業管理的單位是和業主進行雙方的協定后進行預收費，在年底按照實報實銷的情況進行多退少補。酬金制模式下，物業管理的單位代收的部分支出屬于代收性質的，在納稅的時候這部分是不需要納稅的，這對于物業管理單位而言直接降低了成本，促進了物業管理企業的成長和發展。

2.包干制的內涵。包干制模式下，在業主和物業管理單位之間有著約定的義務和責任，而這種義務和責任是有一個固定的額度。這種模式主要是物業管理單位按照政府給予的指導價格進行收費的一種模式，但是一旦市場行情等因素發生變化，預測不準的情況下，物業管理單位就會出現虧損的可能性就大大提升了。

酬金制與包干制的優劣勢的對比分析

1.酬金制的優劣勢分析。（1）酬金制的優勢。首先，對于物業和業主雙方的利益可以得到有效的保護。在酬金制的模式下，業主在支付的物業費與得到的服務是同等的，企業的利潤也是可以得到保障的。而在包干制模式下，物業企業為了獲得更多的利潤，就會降低服務的標準，長期下去，業主應該享受的服務得不到保障，就會對物業失去信心，物業企業發展也會受損。其次，酬金制使得物業的收費和服務更加透明化，利于物業管理市場發展。酬金制模式下，業務繳納的物業費的收費標準、人員編制、服務標準、物業費的使用等都會有明確的規定，而且是經過業主同意的以合同的形式進行科學化管理的，使得業主更加的放心，服務更加的靈活，為物業管理的市場發展提供了更加良好的理論和實踐依據。最后，酬金制模式可以有效的減少物業企業的賦稅，利于物業企業的成長和發展。根據國家現行的稅法，成本是不需要納稅的，管理費用是需要納稅的。而酬金制模式可以有效的將其中一部分劃為成本，只業務約定的服務費才作為管理費用納稅，這樣可以有效減少物業企業的賦稅，減少其成本，保障物業企業的成長和發展。（2）酬金制的劣勢。首先，酬金制模式下對于物業管理的財務有嚴格的審計和監管，這就要求其員工和業主對物業管理有一定程度的認識和認可。其次，酬金制下，物業和業主雙方的利益是相輔相成的，同時也是和物業企業的利潤一致的。有的物業為了有效提高自己的利潤而加大物業服務的項目和支出，提高了物業服務費，而為業務著想合理進行收費，在保障服務的基礎上縮減開支的物業管理企業目前還是很欠缺的。

2.包干制的優劣勢分析。（1）包干制的優勢。首先，包干制模式比酬金制來說，執行起來更加的簡單，而且不需要業主有專業的認識和認可，同時，也避免了業主對物業服務企業財務的審計和監督，利于物業管理企業簡單行事。其次，包干制模式下，為了更好的提升物業企業的利潤，物業企業會加強對物業管理方法和服務的創新管理，利于物業管理的創新發展。（2）包干制的劣勢。首先，包干制模式下，物業管理企業為了獲得更高的利潤，很多都是以降低自己的服務標準的方法來做的，這樣不利于物業管理企業和行業的發展。其次，包干制模式下，物業管理在經費不足的情況下，對于物業中的設施的維修和保養經常出現視而不見的情況，這樣不利于物業管理發展的同時，對于小區的管理的設備等都會降低其壽命和使用價值，不利于物業的管理。最后，包干制模式下，物業管理水平和服務的不斷降低了獲得更加的利潤的同時，失去了業主的認可和支持，這對于物業管理企業的發展是致命的。

物業管理酬金制模式應用的條件

1.加強對業主酬金制模式的學習或者培訓。酬金制的應用是以業主對酬金制管理的認可為基礎條件的。只有在業務認可和了解的基礎上才能做到對物業管理的有效監督和財務審計，確保業主與物業管理者之間可以有效溝通和理解，促進酬金制模式在物業管理中的應用。

2.建立相關的監控管理機制。酬金制模式更主要的是在收取物業費的同時，確保對業主的服務質量，這種質量的保證就需要相關的監控管理機制來進行有效的約束，光靠物業管理企業的信譽和自覺是很難做到。只有建立有效的監控管理機制，執行協商、仲裁等一系列機制來進行管控才能確保酬金制的有效應用。

3.財務透明的制度。酬金制模式下，財務透明是基本的條件，只有財務透明才能有效的確保業主和物業管理企業雙方的利益都得到有效的保障，才能讓業主參與到物業管理的過程中來，確保酬金制的有效應用。

[1]張一民,施引曙,褚錫耀.迎接真正酬金制的到來——對物業服務費價格放開的思考[J].2015(3):11-13.

[2]劉政.物業管理酬金制與包干制比較[J].物業管理,2015(7):73-75.