從恢復(fù)房屋的住房屬性看租售同權(quán)的落實(shí)方法

摘 要：租售同權(quán)的提出使房屋恢復(fù)了其原本的居住屬性，促進(jìn)了公共資源分配方式的優(yōu)化，政府與市場(chǎng)并行調(diào)控租賃市場(chǎng)是租售同權(quán)實(shí)現(xiàn)的有效途徑。眼下，各地方政府關(guān)于“租售同權(quán)”的政策不斷出臺(tái)，通過(guò)文件規(guī)范鼓勵(lì)民眾租房。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；居住屬性；政府政策；市場(chǎng)調(diào)控

一、房子不單單是用來(lái)住的

在1998年以前，我國(guó)對(duì)于住房政策還是住房實(shí)物分配制度、公房租賃制度。由于城市人口的不斷增加、政府財(cái)力無(wú)法大量建房、城市居住環(huán)境難以得到改善，我國(guó)推出了住房公積金制度并明確銀行可以發(fā)放個(gè)人住房貸款。由此，住房實(shí)現(xiàn)了商品化和社會(huì)化，房屋屬性同時(shí)發(fā)生了變化，從原本的居住屬性派生出了投資投機(jī)屬性，但在未有定位良好的政策的環(huán)境下，逐漸承擔(dān)了過(guò)多的居住功能以外的任務(wù)。同時(shí)，由于住房的商品化和社會(huì)化，使住房市場(chǎng)的價(jià)格受其成本、供求關(guān)系、政策調(diào)控等多方面的影響。不斷推進(jìn)的城市化進(jìn)程使不同需求的房產(chǎn)增多，涌入的農(nóng)村人口產(chǎn)生的旺盛的實(shí)際購(gòu)房需求使房產(chǎn)供不應(yīng)求，地方政府與房地產(chǎn)的耦合使其財(cái)政收入對(duì)土地的依賴性顯著提高，多方面原因促使地價(jià)被不斷推高，房?jī)r(jià)不斷被動(dòng)上漲。

二、恢復(fù)住房屬性是“租售同權(quán)”的作用

按道理來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的高漲不下理應(yīng)迫使很多人由購(gòu)房市場(chǎng)轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)。然而，相對(duì)于租房市場(chǎng)來(lái)說(shuō)購(gòu)房市場(chǎng)仍然彰顯著它獨(dú)有的優(yōu)勢(shì)。即使在租金比房?jī)r(jià)折算下來(lái)低很多的情況下，許多人仍選擇了購(gòu)房。一般而言，房?jī)r(jià)之所以高漲不下，一方面是由于建筑材料、建筑人員的勞動(dòng)力成本增加等使住房本身的價(jià)值增加；另一方面更為重要的是，住房產(chǎn)權(quán)與我們對(duì)入學(xué)、醫(yī)療等公共資源的享有的權(quán)利息息相關(guān)。廣州關(guān)于“租售同權(quán)”的政策之所以能夠震驚全國(guó)，就是因?yàn)樗鼜谋Ｕ献赓?gòu)?fù)瑱?quán)這一關(guān)鍵點(diǎn)出發(fā)，賦予了符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益。這樣一來(lái)，租房人與住房人能夠享有同等的公共服務(wù)權(quán)益，大眾對(duì)購(gòu)房的需求就會(huì)逐漸減少，租賃市場(chǎng)才有望被真正打開(kāi)。

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”，使房屋恢復(fù)了其原本的住房屬性，有效貫徹了中央提出的“房屋是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”和“要準(zhǔn)確把握住房的居住屬性”的調(diào)控定位，通過(guò)法制手段加快“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”制度化進(jìn)程，使房地產(chǎn)維持穩(wěn)定的現(xiàn)狀，同時(shí)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，以此帶來(lái)一個(gè)穩(wěn)定的中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

三、政府與市場(chǎng)進(jìn)行并行調(diào)控

“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”的提出或許只需一紙文件，而其現(xiàn)實(shí)落地卻仍然需要花費(fèi)不少功夫。其實(shí)現(xiàn)簡(jiǎn)單來(lái)講大致可分為兩個(gè)層次：一是直接通過(guò)各種規(guī)范性文件賦予承租人在公共領(lǐng)域享有和房屋所有權(quán)人同等的權(quán)利，如上述所說(shuō)的做法；二是通過(guò)與市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商的合作支持租房租賃企業(yè)的發(fā)展等措施，促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展。如作為12個(gè)首批試點(diǎn)城市之一的杭州，在2017年8月25日發(fā)布的《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案》中最引人注目的無(wú)非是其方案首次提出了利用互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)鼓勵(lì)租房租賃企業(yè)發(fā)展的措施。方案中提到：“搭建高效、便民的‘互聯(lián)網(wǎng)+租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)。國(guó)有租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持租賃住房、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源應(yīng)納入平臺(tái)監(jiān)管；通過(guò)房源委托合同網(wǎng)上簽約、房源核驗(yàn)、房源信息發(fā)布、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，實(shí)現(xiàn)租賃交易全流程監(jiān)管；強(qiáng)化住房租賃信用管理，定期公布住房租賃經(jīng)營(yíng)主體信用等信息；推進(jìn)部門(mén)間信息共享，為住房租賃經(jīng)營(yíng)主體、出租人、承租人提供網(wǎng)上一站式政府服務(wù)。”在杭州市政府的主導(dǎo)下，杭州市房管局和阿里巴巴集團(tuán)旗下創(chuàng)新業(yè)務(wù)事業(yè)部、螞蟻金服集團(tuán)旗下芝麻信用達(dá)成戰(zhàn)略合作，杭州市將借助阿里的技術(shù)能力、生態(tài)資源，打造全國(guó)“智慧住房租賃平臺(tái)”。把公共租賃住房、長(zhǎng)租公寓、開(kāi)發(fā)企業(yè)自持房源、中介居間代理房源、個(gè)人出租房源全部納入平臺(tái)管理。同時(shí)，淘寶評(píng)價(jià)體系、芝麻信用體系的引入，讓市民根據(jù)個(gè)人信用租房的體系，有望讓杭州人率先過(guò)上“免押金”租房的生活，化解租房糾紛，率先進(jìn)入租房信用時(shí)代。杭州市政府與阿里的合作，無(wú)疑為將來(lái)政府與市場(chǎng)并行調(diào)控租賃市場(chǎng)打下了厚實(shí)的基礎(chǔ)。政府的嚴(yán)肅性與市場(chǎng)的多變性相結(jié)合起來(lái)，對(duì)促進(jìn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展從而擴(kuò)大租賃權(quán)主體起著至關(guān)重要的作用。

眼下，各地方政府府關(guān)于“租售同權(quán)”的政策不斷出臺(tái)，通過(guò)文件規(guī)范鼓勵(lì)民眾租房。據(jù)調(diào)查，2017年我國(guó)“租房需求”較2016年增長(zhǎng)57%。一線城市2017年租房需求占全國(guó)需求總量的13%；成都、杭州、武漢等12個(gè)新一線城市的租房需求量占全國(guó)需求量的20%，較2016年上漲43%。由此可以看出，未來(lái)住房租賃市場(chǎng)成長(zhǎng)空間將非常廣闊。

參考文獻(xiàn)：

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[2]謝鴻飛.租售同權(quán)的法律意涵及其實(shí)現(xiàn)途徑.

[3]艾冰.租賃試點(diǎn)全面鋪開(kāi).

作者簡(jiǎn)介：

李佳妮（1997～ ），女，漢族，四川南充人，研究方向：法學(xué)。