漫談商品房預售合同糾紛中的問題

郇恒曉

摘 要：在房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)繁榮景象的同時，商品房銷售糾紛也不斷出現(xiàn)。本文擬從商品房預售認購書的法律性質、商品房預售按揭貸款、商品房預售條件、預售商品房的情勢變更問題作淺顯分析。

關鍵詞：擔保形式；擔保；情勢變更

1關于商品房預售認購書的法律性質問題

在商品房預售中，售房人與購房人在簽訂正式商品房預售合同之前往往要先簽訂一份房屋預售認購書，由購房人向售房人交納一定數(shù)額的定金。在審判實踐中，我們經(jīng)常遇到當事人雙方因種種原因未能簽訂正式買賣合同，而對定金是否返還或者是否雙倍返還發(fā)生爭議。欲解決此問題，首先應確定商品房預售認購書的法律性質。筆者認為，認購書的法律性質應根據(jù)其內容的不同區(qū)別對待。

一般說來，認購書是雙方當事人在平等自愿基礎上簽訂的預約合同，即雙方當事人合同約定的內容是將來簽訂正式的“本約”（商品房買賣合同），并由一方當事人交納一定的定金。在認購書中，雙方約定的內容僅為將來簽訂正式的房屋買賣合同，而對“本約”需約定的具體條款不作具體約定，定金性質也屬于訂約定金，即作為將來簽訂“本約”的擔保形式。如因交付定金的一方的原因導致不能簽訂“本約”，定金不退，如因收受定金的一方的原因導致不能簽訂“本約”，定金雙倍返還。對此，最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第……