淺議房屋定購中的預(yù)約行為

陳春蓮

摘 要：近年房屋訂購過程中的預(yù)售合同糾紛屢見報端，并經(jīng)常在媒體上展開論戰(zhàn)，公眾關(guān)注程度頗高，消費(fèi)者協(xié)會和法院受理此類案件數(shù)量快速攀升。消費(fèi)者主張開發(fā)商在披露信息不充分的情況下，利用訂購或者預(yù)售合同，甚至定金條款，強(qiáng)迫消費(fèi)者簽訂購房合同，實際上就是剝奪消費(fèi)者的自由選擇權(quán)；開發(fā)商認(rèn)為不論預(yù)售合同還是正式合同，都是雙方自愿達(dá)成的協(xié)議，依法成立的合同當(dāng)然應(yīng)當(dāng)遵守。

關(guān)鍵詞：要約；誠實信用原則；法律效力

1 預(yù)約在合同成立過程中的位置及司法適用

在交易內(nèi)容和交易技術(shù)日趨復(fù)雜的今天，大多數(shù)合同都不是能夠即時清結(jié)的，訂立合同有一個時間跨度，是由嘗試性接觸、初步談判、要約與承諾、書面合同整合等一系列事實構(gòu)成的歷史進(jìn)程，學(xué)界稱之為合同的“生活史”。以談判邀請、要約引誘、要約、承諾構(gòu)成的合同成立進(jìn)行曲中，經(jīng)典合同法將生效要約視為法律事實，是產(chǎn)生法律責(zé)任的臨界點(diǎn)。位于該臨界點(diǎn)之前的預(yù)約性談判等先契約行為，僅僅作為一般事實而非法律事實，不產(chǎn)生法律上的義務(wù)，自然不能以法律責(zé)任的形式獲得保護(hù)。

雖然預(yù)約行為在我國大陸經(jīng)濟(jì)生活中已經(jīng)屢見不鮮，并形成經(jīng)常性社會沖突，但是現(xiàn)行法律仍然恪守以當(dāng)事人合意為合同成立前提的經(jīng)典范式，對預(yù)約行為未作明文規(guī)范，醞釀中的民法典亦未見披露相關(guān)立法準(zhǔn)備。我國《合同法》按照國際通行法例，在以要約與承諾模式規(guī)范契約義務(wù)的同時，對先契約義務(wù)在第42條進(jìn)行了效力補(bǔ)正，這一補(bǔ)正的后果是使基于先契約義務(wù)而成立的締約過失責(zé)任得以確定。……