淺談承租人的優先購買權

連業明

摘 要：承租人優先購買權，是指承租人依照法律規定享有的在出賣人出賣其標的物給第三人時，以同等條件優先于他人而購買的權利。目前，關于承租人優先購買權的規定主要有：國務院于1983年頒布的《城市私有房屋管理條例》第11條規定：“房屋所有人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人。在同等條件下，承租人有優先購買權。”

關鍵詞：出租人；承租人；同等條件；合理期限

一、承租人的優先購買權性質

在司法實踐中，由承租人的優先購買權而引發的糾紛層出不窮，而由于《民通意見》第118條的“錯誤”規定，造成了很多審判人員的困擾。出租人出賣出租房屋，應提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下享有優先購買權，出租人未按此規定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效。《合同法》第五十二條規定，違反法律、行政法規的強制性規定，該合同為無效合同。《民通意見》是最高法院的司法解釋，其強制性規定并不能致依法成立的合同當然無效。2009年最高法院《關于房屋租賃合同糾紛具體應用若干問題的解答》實際上已經廢除了《民通意見》第118條，但《解答》在承租人的優先權規定上仍然模糊。筆者以為無論從法理本身還是司法實踐中來看，都不應當在法律中規定承租人享有優先購買權。

（1）物權是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利。故物權是一種直接支配物并享有物之利益的權利，其作為財產權而享有一定利益，這種利益是可以通過等價交換、轉讓等途徑實現其財產價值的。……