商品房買賣中網簽與預告登記制度的關系探討

摘 要：在商品房買賣領域，網簽合同與預告登記制度有著相似的功用，均有對于購房人權利的保障作用，這尤其體現在出賣人一房數賣的情形中。然而無論是理論層面還是實際效果上，二者均有著較大差異。本文即試圖厘清二者的適用價值，及其聯系與區別，并給出相應的制度建議，以期有助于商品房交易中購房人權利的現實保護。

關鍵詞：商品房買賣；網簽；預告登記

一、概述

（一）商品房買賣“網上簽約”制度

近年來，各地紛紛推行商品房預售“網上簽約”制度。國務院辦公廳在《關于促進房地產市場平穩健康發展的通知》中明確提出了“進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度”的要求，此后，網簽制度更是得到蓬勃發展。

以上述《通知》為例，采用網簽以避免開發商一房多賣的技術手段如下：開發商與購房者簽訂的商品房預售合同，均應在網簽系統上進行網上簽約和預售登記。一旦網上提交，系統自動生成認購書編號或合同編號，且管理系統及時標明相關商品房已預訂或已預售。一旦商品房已聯機簽約或已預售登記，則開發商對其就不能另行網上簽約。已聯機簽約的，須經交易雙方當事人共同申請才能解除，即注銷網簽。簡言之，所有的商品房預售，都必須進行網簽，而一旦網簽，則對于已預售的商品房，開發商就無法再次進行網簽，從而被實際剝奪再次訂立買賣合同的可能。

網簽合同對于房屋的歸屬亦有重要的影響，這一點在一房二賣情形之中體現得尤為明顯。……