天津市土地使用權網上掛牌系統的實現與應用

王 譯 萱

(天津土地交易中心，天津 300042)

0 引言

近幾年來，隨著天津的整體經濟形勢迅速發展，越來越多的投資者涌入天津市場，尤其以一些獨具實力的房地產投資公司為代表。它們的投資意向使天津土地市場的成交土地數量不斷增加，成交金額也屢創新高。從擬定招標、拍賣、掛牌出讓公告到擬定招標、拍賣、掛牌文件再到組織實施土地公開交易活動最后到簽訂《天津市國有建設用地使用權出讓合同》這一系列的手續都在天津土地交易中心完成。

天津市政府設立的天津土地交易中心是全市唯一的有形土地市場和土地交易的專門機構。天津土地交易中心作為全市唯一實施國有土地使用權出讓、租賃工作的機構，為天津市出讓土地、辦理土地使用權轉讓、租賃等手續，對各種土地交易信息進行統一的收集、分析和發布，為土地交易提供了一個標準化的土地投資、交易場所。天津土地交易中心的唯一性決定了其職能地位的重要性，也決定了在每一塊土地交易過程中各個環節的嚴謹性，因此，國有土地使用權掛牌出讓網上交易系統變得尤其重要。

1 系統介紹

天津土地交易中心國有建設用地使用權網上交易系統的構架內部將劃分為表現層、應用層、邏輯層和數據層四個層次結構。

該系統采取競買人在現場進行登記、報名后確認掛牌人的身份，確認身份后在掛牌文件所要求的時間內進行報價，如果在掛牌地塊的截止時間仍有兩個或兩個以上的競買人表示要求參加該地塊的競買活動，則該地塊進入現場競價環節。在現場競價環節中，出示的有效報價最高者為競得人。在報名及其競價過程中，競買者身份均不被透露。

2 系統優勢

我市國有土地使用權掛牌出讓網上交易系統與傳統交易方式相比具有如下優勢：

1)掛牌交易的形式相比更加快捷更加方便。與傳統的交易方式相比，網上交易系統更加的人性化、智能化，競買人可以通過瀏覽相關網站來查看各個公告地塊的相關信息，簡化了交易競買程序。

2)掛牌交易的過程更加透明公正。掛牌地塊在交易過程中的截止時間倒計時是以系統自動記錄的時間為準，不能進行人為更改，在掛牌地塊競價時只有按照相關地塊要求的競買加價幅度進行競買的報價，系統才會予以確認。而報價系統只有在競價人員出具有效報價單的情況下，工作人員才能進入系統進行報價，這些相應的制度都對交易市場進行了約束，杜絕了不良行為的發生，使交易環節更加透明公正。

3)網上掛牌交易時間充分。網上交易系統有20 d地塊公示期和10個工作日的掛牌期，在公告規定的掛牌期限內，競買人填寫報價單，經交易中心審查后，將高于當前最高掛牌價格的有效報價公告顯示在電子屏幕上(按報價時間的先后順序處理)，且允許多次報價。在掛牌時間截止時，除最高報價人外，另有一個或一個以上競買人表示要報出比掛牌截止時的最高報價更高的價格的，則掛牌出讓進入現場競價階段。現場競價由競價主持人主持，取得該地塊掛牌競買資格的競買人均可參加現場競價，掛牌截止時的最高報價人必須參加現場競價。這種交易模式給競買人較為充分的考慮時間，有利于競買人的理性決策[1]。網上交易業務流程如圖1所示。

3 系統存在問題

國有建設用地使用權網上交易系統為土地市場的發展和建設做出了卓越的貢獻，使土地交易的各個環節更加便捷，但是國有建設用地使用權網上交易系統還處于初級探索階段，整個系統建設還不夠完善、有待成熟，一些地方在交易過程中出現了一些弊端還需亟待解決，其中主要存在以下幾個方面的問題：

1)還需要競買人來到現場進行競價。要求競買者不斷往返于土地交易中心的交易大廳進行地塊報價，還不能實現競買人遠程報價。這種競買增加了競買人的競買成本；與此同時，競買人參與公開競買，容易透露競買人的身份，出現私人聯盟招投標、暗箱操縱、壓低買賣價格等不良現象[2]。

2)在掛牌截止時間，如果有兩家及其以上的競買人表示還要繼續參與競買，現在還需轉入現場舉牌競價環節，還不能實現全程網上競價。現場舉牌競價則需要拍賣師進行組織競價。這種競價方式多少存在一些人為的煽動性，最終成交需要拍賣師人為判斷，有時會存在競買人考慮時間長短不一的情況[3]。

3)競買人之間競爭過于激烈。由于網上交易系統的實現，競買人及時了解出讓的相關地塊，因此地塊的競爭就愈發激烈，從而造成了土地價格的高漲。

表1 心城區2016年—2017年部分成交地塊明細表

從表1中可以看出2016年—2017年我市中心城區地塊成交金額較高主要是因為市場的開放，使得很多省外的大型房地產開發商涌進天津市場，加劇了競爭，推動了土地價格的高漲[4]。

4)國有建設用地使用權目前還沒有完全能夠在網上實現。在國有建設用地使用權交易過程中，如發布招標、拍賣或者掛牌公告；掛牌截止時間顯示；成交結果公示等可以在網上完成，但遠程報價、簽訂出讓合同、土地交付等環節還需線下達成[5]。

4 結語

天津土地掛牌網上交易系統，從發布公告、用戶登錄、提交競買申請、繳納保證金獲得競買資格、競買人網上報價、競得人簽訂成交確認書等多個環節緊密相扣，體現了土地市場的公開、公平、公正，方便了競買人競買流程，保證了土地掛牌交易系統的安全性。但針對系統的不足還需在今后的使用過程中不斷完善，從而實現全部的網上交易流程?？陀^地講，土地交易信息系統只完成了近期目標，要完成土地信息動態管理系統的建設，還有很多很多的工作要做，還有很多很多的系統要建，有待進一步的把握和深入。

參考文獻:

[1] 楊治宇.惠州國土資源網上掛牌交易系統的設計與實現[D].廣州:華南理工大學碩士學位論文,2012.

[2] 邵宇飛,姚 東,王學斌,等.國有建設用地使用權網上掛牌出讓運行模式的探索[J].科技資訊,2011(17):219-220.

[3] 李曉輝.國土資源網上交易系統研究[D].濟南:山東大學碩士學位論文,2012.

[4] 鄒禮卿,孫 浩.長沙網上招拍掛全解[J].國土資源導刊,2011,7(3):35-36.

[5] 王 敏.土地使用權出讓公告[J].資源與人居環境,2004(10):12-15.