德化縣王厝山棚戶區改造安置房建筑面積的測算方法與精度分析

摘 要：本文分析了安置房面積測量時產生誤差的原因，討論建筑面積測算方法、成果精度分析和避免誤差產生等問題。筆者結合德化縣王厝山棚戶區改造安置房測繪的實例進行了具體分析。

關鍵詞：棚戶區改造；安置房；建筑面積；測量方法；成果精度分析

中圖分類號：TU9；TB9 文獻標識碼：A 文章編號：1003-5168（2018）10-0110-03

Discussion on the Measuring Method and Accuracy Analysis of

Resettlement Houses Building Area of Shanty Town Transformation

ZHANG Zhangqiang

（Dehua County Land Reserve Center，Dehua Fujian 362500）

Abstract： This paper analyzed the measurement error of the resettlement housing area， and discussed a series of problem of measuring method， accuracy analysis and error reduction with building area. Based on this， the resettlement houses mapping of shanty town transformation from Wangcuo Mountain in Dehua County， was carried out and analyzed.

Keywords： shanty town transformation；resettlement houses；housing area；measuring method；accuracy analysis

安置房面積測量是房屋不動產權籍管理和確權登記的一個量化指標，其面積是廣大被征遷戶關注的焦點，是安置房價值的重要依據之一。房屋不動產面積測量是通過房屋產權邊界測定進而確定不動產的建筑面積。建筑面積的測量基本上無法直接用測量儀器進行測量，只有通過對整幢建筑各個單元及其結構的邊長、角度進行測量，成圖后通過計算，推算出各單元套內面積和整幢公共面積。因此，測量過程中長度、角度的測量誤差，將直接影響房屋不動產面積的測量精度。

1 房屋不動產建筑面積的組成

《商品房銷售管理辦法》規定，房屋不動產建筑面積由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成，套內建筑面積屬于獨立產權，共有建筑面積的分攤部分為共有產權。《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》規定：房屋不動產按單元（或套）銷售，其銷售面積為單元內建筑面積與實際分攤的共有建筑面積之和[1]。房屋不動產的銷售面積等于單元內建筑面積加上分攤的共有建筑面積。綜上，房屋不動產建筑面積由單元內建筑面積和分攤共有建筑面積兩部分組成，其中單元內建筑面積由單元內使用面積、墻體和陽臺三部分組成[2]。

2 安置房建筑面積的測量

安置房建筑面積測量可分為預選測量和竣工測量。預選測量指安置房在預選階段進行房產面積測量，此次測量由于安置房正處在建設期間，沒有現成的房屋可供測量，只能根據設計圖紙對房產面積進行測算，確定每幢建筑的總建筑面積和各單元的建筑面積。竣工測量是在安置房建成后對其房屋面積進行測量，需要使用測量儀器（如手持激光測距儀、鋼卷尺、全站儀等）對安置房的邊界長度、位置和單元的實際情況進行測量，使用計算機計算出房屋的總面積及分戶面積。

2.1 安置房建筑面積測量和分戶權屬界線的確定

安置房建筑面積是以幢為單元進行測繪和計算的，不同用途、層數、結構的房屋需要分別測繪。以建筑物四面墻體外側房角點為界址點；毗連房屋四面墻體，以墻體的所有權歸屬為界線測繪。外業測量時需要對每一幢建筑物（構筑物）進行單獨測量，要結合實際繪出分層分戶平面草圖，并詳細進行標注，及時完成內業成圖計算。

安置房分戶權屬界線的核心是墻體的歸屬，分為自墻、共墻和他（借）墻。相鄰單元的建筑面積以權屬界線為界，依據權屬來源劃分單元房屋不動產權屬界線。成套房屋的權屬界線是各單元之間的分隔墻的中線，以及單元與公共建筑物分隔墻和外墻的中線。整幢為一權屬單元時，一般以該幢外墻邊線為界；各戶陽臺以其維護結構范圍為權屬界線[2]。

2.2 安置房套內建筑面積的測算

安置房的權屬界線清楚、產權明晰，可直接采用手持式激光測距儀測量構成不同單元的建筑物的軸線邊長數值，利用計算機繪圖軟件成圖，進而計算出其權屬界線構成的閉合圖形的套內建筑面積。

整幢為一權屬單元時，其權屬界線為該幢的外墻角點連線。對于成套房屋，首先要用激光測距儀測量出套內各個房間的凈邊長，再用鋼卷尺丈量界墻的墻體厚度，然后直接加（或減）界墻墻體的厚度，進而計算出單元的外部邊長數值，利用計算機繪圖軟件成圖，從而測算出套內建筑面積。

2.3 共有建筑面積的界定與測繪

《房產測量規范》規定房屋不動產共有建筑面積是各產權主共同占有或者共同使用的建筑面積，由整幢共有、各功能區共有和各樓層共有三部分組成。一幢建筑物的共有建筑面積包括為整幢建筑物服務的公共門廳與廊道、樓梯間、電梯井、上下水及電力管線通道、垃圾道、設備間、地下室（計容）、變電室、值班室以及公共和管理用房等。其水平投影面積為該部分的建筑面積。共有建筑面積還包括各單元與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（含山墻）水平投影面積一半的建筑面積[1]。

在確認共有共用部位后，采用手持激光測距儀結合鋼卷尺測量構成不同閉合圖形的軸線邊長，然后計算該封閉圖形所圍成的建筑面積。

2.4 共有建筑面積的分攤原則與計算方法

共有建筑面積分攤原則是誰使用誰分攤。以單元建筑面積所占的比例，首先按幢分攤，其次按功能區分攤，再次分攤到各個樓層，最后把共有建筑面積分攤給各個單元。

安置房以整幢為單位按照相關套內面積的比例進行分攤，根據整幢的共有和套內建筑面積的總和，求取整幢安置房的分攤系數，再根據各套安置房的套內建筑面積，求得各套安置房的分攤面積。其公式如下：

[K=δSi/Si] （1）

[δSi=K·Si] （2）

[SEi=ΔSi+Si] （3）

式中，[K]為共有建筑面積分攤系數；[δSi]為整幢共有建筑面積之和；[Si]為整幢各單元建筑面積之和；[ΔSi]為第i單元需分攤共有建筑面積；[Si]為第i單元套內建筑面積；[SEi]為各單元房屋的建筑面積。

2.5 實例分析

王厝山棚戶區安置房位于德化縣潯中鎮，總用地面積26 458m2，建筑占地面積6 929m2，由1、2、3、4、5、6#六幢住宅和一至三層地下室組成，其中：1、3、4、6#樓各24層，2#樓19層，5#樓18層，共計670套。總建筑面積118 884.94m2。其中：地上建筑面積81 231.18m2（其中：住宅74 722.59m2，商業2 064.14m2，社區辦公用房441.03m2，公廁55.37m2，變配電室192m2，消控室23.89m2，門衛40m2，物業管理、騎樓和架空層等建筑面積3 692.16m2），地下室建筑面積37 653.76m2。地下室為停車庫和設備用房，局部為自然通風井、采光井、物業管理用房；一層為住宅門廳、局部為店面，二層以上為住宅。通過現場調查和實地測繪，內業采用AUtoCAD2007制圖軟件平臺及南方CASS9.0成圖系統進行房屋分層分戶平面圖繪制、面積計算、統計各功能區面積及各功能區共有建筑面積。

以1#樓為例，其權屬單元數為69戶，建筑總面積為8 566.18m2，住宅套內建筑面積為6 770.05m2，一層公廁面積55.37m2，整幢共有面積為1 740.76m2，其分攤系數K=0.255 041。1#樓2—24層房屋平面圖如圖1所示。

3 房屋邊長與面積測算的精度分析

3.1 房屋邊長測量精度分析

《房產測量規范》規定，房屋邊長測量中誤差為：

mD=a+bD （4）

式中：a為固定誤差；b為比例誤差系數；D為測距邊長。

經檢驗合格的手持式測距儀的量邊精度能夠達到一級面積測量的要求，即（5.0+0.002D）mm。量邊限差[ΔD]為2倍測距中誤差，即

[ΔD=2a+bD] （5）

在施測時，各項限差應滿足以下規定：儀器精度等級為I級：一測回讀數較差5mm，單程讀數差7mm；儀器精度等級為II級：一測回讀數較差10mm，單程讀數差15mm。往返測或不同時段觀測結果較差。

綜上，安置房邊長測量，激光測距儀的固定誤差、比例誤差與儀器的精度有關，而邊長測量精度與邊長的長短和測量精度有關。在實際測量中，可適當增加讀數次數。經過實際運算，手持式光電測距儀的固定誤差a<7mm，比例誤差b<0.000 2，可用于任意一級面積測量的量邊工作[3]。

3.2 房屋面積測算精度分析

《房產測量規范》規定，面積測量及計算結果中誤差和限差公式如表1所示。

各地的經濟發達程度、房屋不動產價值高低、房地產市場發展狀況存在差異，房屋不動產面積測量成果可以結合當地實際情況選擇適宜的房產面積精度等級。王厝山棚戶區改造區域處在德化縣的城郊結合部，其商業較不發達，其房產面積的精度等級采用第二等級是可行的。

下面就1#樓的房產面積計算數據進行精度分析，1#樓總面積及各單元面積計算如表2所示。

上述安置房面積計算的小數點取位為0.01，采用表1中房產面積測量中誤差公式計算：

[ms=0.02s+0.001S] （6）

式中，[S]為分層總面積。將數據帶入式（6）可得，[ms]=10.42，[ΔS]=8 566.18-8 566.38=-0.2m2<2ms，每單元改正數[V=ΔS÷69=-0.003m2]。

當[ΔS]>2ms時，說明測量過程存在粗差，需要返工重測；當[ΔS]<2ms時，則房屋單元面積可平差計算。各單元面積平差計算后的產權面積如表3所示。

4 結論

①為確保安置房面積測量精度，需要采用精度較高的測量儀器，盡可能以幢為單位進行單獨計算，避免多個面積累加，減少誤差的疊加。

②采用手持式激光測距儀、全站儀等儀器進行安置房建筑面積測量，并利用面積分攤公式進行計算，具有精度高、速度快的特點，滿足不動產產權、產籍管理的精度需要。

參考文獻：

[1]中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局.GB/T 17986.1—2000房產測量規范 第1單元：房產測量規定[S].北京：中國標準出版社，2000.

[2]郭建足. 淺談房屋建筑面積測算方法[J].福建地質，2013（1）：70-74.

[3]於宗儔，于正林.測量平差原理[M].武漢：武漢測繪科技大學出版社，1990.