LEED建筑的增量成本收益分析

孫光潔

（東華大學 上海 201620）

1 LEED認證評估

綠色建筑，是指在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源（節能、節地、節水、節材）、保護環境和減少污染，為人民提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。美國綠色建筑協會（USGBC）認為，設計、建造和營運已建成的建筑環境，以達到與自然環境和諧共處，是一個可以做到并且必須實現的目標。USGBC承諾通過開發和實施綠色建筑分級評估體系，來實現建筑和房地產市場的轉型，讓所有的場所最終都成為綠色建筑。USGBC核心目標是要轉變建筑行業的習慣和企業設計、建造、操作等的方法、使其對環境和社會更具更負有責任感，使建筑更健康、更繁榮，最終更加提高人民的生活質量。LEED的目的是推廣整體建筑設計流程，用可以識別的全國性認證來改變市場走向，促進綠色競爭和綠色供應。LEED認證作為一個權威的第三方評估和認證結果，對于提高這些綠色建筑在當地市場的聲譽，以及確保優質的物業估值非常有幫助。

據統計，鉑金級別綠色建筑，建筑成本增量為6.5%，出租率增加4.7%，租金提高36%，售價提高64%。張江高科技園區先后引入了綠色建筑、LEED建筑，取得了不錯的成績，文章主要對B區四期東塊項目的數據進行具體分析。

2 項目闡述

項目概況：本項目總面積107058m2。其中：地下建筑面積25133m2（人防面積 15470m2），地上建筑面積 81925m2。1#樓建筑面積26444m2，2# 樓建筑面積 17899m2，3# 樓建筑面積 17689m2，4# 樓建筑面積19893m2。本項目獲得白玉蘭獎，LEED鉑金認證（LEED FOR CS V2.0）。LEED FOR CS V2.0總分69分，鉑金認證需達到的52分以上。如表1所示為四期東塊項目增量成本統計。

表1 四期東塊項目增量成本統計

通過比較，本項目的增量成本為6.3%，＜市場統計的6.5%，增量成本控制較好，本項目LEED增量成本控制較好有以下原因：

2.1 遵循LEED設計原則

因為本項目從開始就確立為LEED建筑，采取綜合設計方針，并將之貫穿在工程建設設計的始終。設計團隊是整合在一起的，交互的設計團隊，工程師跨專業協作。方案設計、施工設計、各個專業設計、LEED顧問始終協作在項目始終[1]。很多項目不遵循LEED建筑原則而修改方案或為了LEED認證得分點而在施工過程中添加項目，則會造成成本顯著增加。

2.2 選擇好LEED認證得分點

首選無增量成本LEED認證得分點，其次選擇低增量成本得分點，再次選擇較高增量成本，最后選擇增量成本較高或較難實現盡量少選。

一般而言，LEED評估體系主要從6個方面來考察綠色建筑：場地選址；水資源利用效率；能源利用效率及大氣環境保護；材料及資源的有效利用；室內環境質量；創新與設計過程。

無增量成本的LEED認證得分點包括：建筑活動污染防治、建筑選址、發展密度和社區聯通性、使用者的設計和施工要點、建筑能源系統的試運行、最小能耗、基本制冷管理、加強制冷管理、可回收材料的儲存和選擇、室內空氣質量的最低要求、增加空氣流通等等。

選擇低增量成本LEED得分點包括：減少光污染、環境抽煙煙霧控制、室內化學污染源控制、建筑能源系統的試運行、綠色能源、室內空氣質量的最低要求等等。

增量成本較高或較難實現LEED得分點包括：輕污染土地的再開發、廢水處理技術創新、優化能源利用、現場可再生能源、經過認證的木材等等[2]。

3 LEED認證對租金、售價的影響

如表2所示為四期東塊項目租售情況。

表2 四期東塊項目租售情況

根據表2，按租金每平米提高0.8元計算，每年增加租金=8×0.8×365=2336萬元，增量成本65477794元，在3年內即可收回。

由此可以看出，本項目因為是LEED建筑，所帶來的收益遠遠超出成本投入。從資本角度來說，建筑物的資產價值可以得到更高的估值，大廈的租金相對要高于其他傳統建筑，建筑物生命周期的成本也將大幅度降低，從而使投資回報率提高了作為開發商投資不但獲得了更多經濟上的收益，并且提高了產品的品質，提高了公司的知名度，也承擔了社會責任，可謂是一舉三得。對開發商來說，LEED建筑在以下方面可以提供增加值：提高樓宇的出租率；降低租戶流失率；節約建筑物的營運和維修成本；節約能耗，減少溫室氣體排放；獲得政府或者其他機構對于環保措施的資助。

對租戶來說，意味著租戶可以選擇更好的滿足全球企業社會責任要求的辦公空間；意味選擇可持續建筑的租戶將可節省能源開支并由室內辦公環境改善而提高生產力。LEED建筑也將為企業帶來營運成本的節約、員工工作效率的提高、因病缺勤率的降低，并有助于留住優秀的員工，因為人們總是傾向于在綠色建筑中工作。

LEED評估體系除了有宣傳綠色建筑等各種潛在好處，更重要的是告訴消費者：購買綠色建筑將更加物有所值，更能獲得相對于其他產品更高的投資回報。消費者的購買決策使綠色建筑的實際價值得以提升。企業可以選擇購買綠色建筑，從而在企業的員工、客戶和投資者面前表現出企業的關懷和社會責任。總體而言，對于環保和可持續發展的投資這是一個明智而且獲利的投資方向。

4 結束語

綜上所述，當前在房產調控的政策下，開發商的利潤降低，房產開發公司在嚴峻的形式下選擇LEED建筑，既提高了建筑的品質，又能兼顧公眾利益和社會責任，通過提高品質提高競爭力，帶來收益的增加，是一個不錯的選擇，也是助推我國房地產行業走可持續發展之路。

[1]劉志龍.綠色建筑全壽命周期增量成本控制研究[D].合肥：安徽建筑大學，2017.

[2]文藝植.基于LEED的綠色建筑經濟評價方法研究[D].西安：長安大學，2009.