關于不動產存量數據整合關鍵流程的研究

□ 蘇燕騰

（山西紫峰科技有限公司，山西 太原 030001）

0.引言

2015年3月1 日《不動產登記暫行條例》正式施行，將以往分散在各個部門的不動產登記統一到新的不動產登記部門登記發證。登記業務的整合意味著登記數據的整合，在實施不動產統一登記以前需要按照《不動產登記數據庫標準（試行）》和《不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）》，對本地區土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數據進行整合，建立關聯關系，健全完善不動產登記數據庫。

由于不動產登記職責長期分散在相關部門，各部門規范和標準以及信息化程度的不同，導致不動產存量數據的整合具有一定難度，同時整合工作的標準化作業也面臨大的挑戰。本文梳理了房地不動產數據整合的流程，并且對其中的重點難點流程提出解決方案，保證存量不動產數據整合高效、準確，為不動產統一登記提供關鍵的基礎數據。

1.不動產存量數據分析

1.1 數據“繁雜”

不動產房地登記存量數據類型有土地登記數據、房屋登記數據。土地登記數據有空間數據、權籍數據和業務數據；房屋登記數據有空間數據、房屋產權數據和業務數據。不動產數據按存儲介質分為紙質數據和電子數據。房地不動產登記的權利類型有集體土地所有權、集體建設用地使用權、宅基地使用權、地役權、抵押權、房屋等建筑物、構筑物所有權等多項權利。

由于我國不動產登記已有很長的歷史，并且登記模式、登記規范和檔案管理方式不同時期都有不同的制度。最終導致不動產登記數據種類繁多、格式不統一、標準不統一，數據散亂、龐大、異源、異構。

1.2 數據關聯性差

不動產房地登記數據由不動產單元、不動產權屬、不動產權利、權利人、登記業務等數據構成。宗地、自然幢和戶通過不動產單元編碼關聯。宗地和自然幢通過空間坐標建立相互關系。然而由于歷史原因，宗地和自然幢的空間信息缺失，宗地、自然幢、戶的登記沒有建立關聯關系，因此不動產存量數據具有存放分散，宗地和幢沒有關系，幢、戶的關系不統一的特征。

1.3 數據質量不一

以往不動產登記可以分為權屬調查和登記發證兩大步驟。權屬調查分為不動產測量和不動產權屬調查。登記發證不同時期不同部門采用不同的登記操作規范。然而由于各地信息化水平發展不均衡、測量技術手段不統一，導致各地空間數據質量不統一、登記電子化數據質量不統一，有些地區甚至完全采用手工登記發證的方式。這就給不動產存量數據整合標準化工作模式帶來巨大的困難。

2.不動產登記數據整合流程

不動產登記數據整合流程見圖1。

圖1 不動產登記數據整合流程

3.關鍵流程研究

3.1 檔案的標準化整理

檔案標準化整理包括紙質檔案掃描標準化、檔案屬性提取標準化和檔案管理標準化。

紙質檔案掃描標準化需要對掃描檔案進行重命名和重分類，構建快速檢索到原檔案的體系。檔案屬性提取標準化對于空間數據需要進行參考一致性處理、圖層合并、冗余數據剔除、信息補錄等操作；對于權屬信息和業務信息需要解決同名異質、同質異名、數據類型不一致、小數點位數和數量單位不統一的問題，實現存量不動產數據檔案屬性提取標準化。檔案管理標準化是指對紙質和電子檔案的存、取進行信息化。能通過不動產單元號、不動產坐落、權利人等關鍵信息快速找到原檔案。

3.2 房地數據關聯

房地數據關聯的核心在于落宗和落幢。在實際數據整合的過程中發現不動產單元的管理方式不是按照幢對宗，戶對幢的模式管理，比較散亂。檔案的關聯性很差，因此需要進行落宗落幢對不動產單元進行關聯。

落宗可以依據現有的空間資料，如二調數據較完善的地區，可以根據圖形屬性的權利人、地籍號或權證號與發證數據掛接。如果空間數據不完善的地區可以根據影像圖解、網絡信息提取和實地調查的方式落宗。

在落宗的基礎上，按照地籍子區和小區進行落幢。具體采用參照房產檔案的“總證”信息、規劃資料和實地調查的方式。用宗地代碼把宗地和不動產單元進行關聯，用不動產單元編號把不動產和不動產權利關聯，用業務號實現不動產權利和登記過程的關聯，最終形成空間數據、非空間數據關聯，歷史和現狀信息清晰完整的不動產登記信息。

3.3 存量數據入庫

屬性提取和存量數據入庫是存量不動產數據整合的關鍵環節，根據人工的方法，工作量巨大并且對于成果質量的檢查和控制難以精確掌握。因此需要開發規范化和簡便化的屬性錄入工具，一方面對舊的分散的不動產存量數據歸類整理；另一方面滿足新的不動產數據庫規范。存量數據入庫流程（如圖2所示）。

圖2 存量數據入庫流程

圖3 屬性提取軟件界面

數據檢查包括：數據類型檢查、數據格式檢查、數據精確度檢查以及數據內容檢查。

信息加工是指在屬性提取過程中，有些關聯信息或者默認信息不需要重復提取，系統自動錄入。比如已知土地使用期限和土地使用起始日期，自動推算土地使用終止日期等。

因為各地的不動產統一登記軟件不統一，不動產存量數據的入庫方式也不統一，因而首先形成屬性提取數據庫，再根據不同的入庫方式，根據—映射關系，形成各種類型的中間庫，最后統一導入正式庫。屬性提取軟件界面見圖3。

4.結束語

針對不動產登記存量數據多源、異構、多時點、多業務、數據量大的特點，本文理清實施不動產數據整合項目關鍵環節的思路，提出整合不動產存量數據標準化的工作模式，高效、高質地建立統一的不動產登記數據庫，為不動產統一登記發證提供完備、準確的數據支撐。

參考文獻：

【1】國土資源部.不動產登記數據庫標準（試行）[S].北京:國土資源部，2016.

【2】國土資源部.不動產登記數據整合建庫技術規范（試行）[S].北京:國土資源部，2016.

【3】張正明，徐海洋.不動產登記地籍與房產數據整合建設關鍵技術研究[J].現代測繪，2016,39（4）：56-58.

【4】黃錦鳳.不動產登記房地數據整合技術探討[J].地理信息世界，2017,24(3):76-80.