基于房價潛力模型與中心性模型的居住區單元的飽和度分析
——以廣州市南沙中心城區為例

文/華南師范大學地理科學學院 林劍鉻 梁置銘 高川秀 倪雪敏 溫秋霞李官蓮

1 研究概況

1.1 地區背景

廣州市南沙區于2012年和2014年先后獲國務院批準為國家新區和自貿試驗區，形成了“雙區”疊加的發展優勢，南沙開發建設上升為國家戰略。當前，廣州市郊區城市化發展到一定階段，南沙中心城區的內部空間結構正處于快速變化期，同時房地產市場日益火爆，居住區呈現分散化發展趨勢。

1.2 研究目的

國內外對城市住宅發展相關理論與方法進行了較多探索與研究，大多圍繞住宅供需角度進行，也有研究者在城市現有住宅發展水平基礎上構建了城市住宅潛力指標體系。基于此，本研究針對南沙中心城區，以住宅潛力模型和現有發展水平模型為基礎，將潛力與現有發展水平之間的差值作為研究核心。

研究目的在于：通過建立數學模型對南沙中心城區樓盤進行統計與空間分析，得出居住區單元發展的飽和情況，劃分類型并探究不同類型空間的分布特征，聯系實際驗證模型的正確性并推而廣之，嘗試針對房地產購買與開發提出前瞻性建議。

2 研究對象

本文選取的研究對象為南沙中心城區近年來開盤且在售的51個樓盤，位置如圖1所示。

對獲取的原始數據預處理，合并樓盤并確定居住區單元（見圖2）。對各樓盤按房價數值不等距分為4個組，在地圖上觀察其地理位置，根據樓盤間距確定每組居住區單元。2個或以上價格相仿且位置接近的樓盤可合并為1個單元，根據相對位置或所在地區命名，不符合合并條件的樓盤獨立成為單元，最終確定26個居住區單元，如表1所示。2個或以上樓盤合并條件為：①處于同一房價組中；②2個合并，相互距離不超過1400m；③3個合并，相互距離不超過2000m；④4個合并，相互距離不超過2700m。

圖1 初選樓盤分布

圖2 居住區單元分布

3 引力潛力模型

參考原始房價數據與其他相關銷售信息，利用引力潛力模型計算得出南沙各居住區單元的開發潛力及購買潛力。對最終數據標準化處理，結果如表2所示，并根據購買潛力和開發潛力的標準分數繪制潛力等值線（見圖3，4）。

圖3 居住單元購買潛力等值線

圖4 居住單元開發潛力等值線

表1 南沙中心城區居住區單元

表2 居住區單元開發潛力及購買潛力

4 中心性模型

本文的中心性既指目前住宅的發展水平，也指各居住區單元的居住價值大小，反映了對外聯系的緊密程度與居民生活的便捷程度。中心性分為度中心性與范圍中心性：①度中心性 居住區單元與各功能區交通聯系的難易程度；②范圍中心性 對居住區單元而言，為各類社會基礎設施可達性的綜合測度。度中心性計算結果如表3所示，范圍中心性計算結果如表4所示。度中心性指數負標準分數與范圍中心性標準分數之和為總中心性（見表5），總中心性等值線如圖5所示。

表3 居住區單元度中心性指數統計

表4 居住區單元范圍中心性統計

表5 居住區單元總中心性統計

圖5 南沙中心城區居住區單元總中心性等值線

5 飽和度

5.1 概念

飽和度指某居住區單元的潛力與中心性的相對差距，反映了該單元的發展空間。因潛力有購買與開發之分，故飽和度也分為購買飽和度與開發飽和度。運用潛力模型與中心性模型可計算出某居住區單元的潛力與總中心性指數，對計算結果分別排序，潛力與中心性排序之差即為某居住區單元的飽和度數值。

5.2 計算及結果

依據飽和度概念及計算公式，結合前文計算所得的各單元購買潛力、開發潛力及總中心排序計算出各單元的購買飽和度及開發飽和度（見表6）。根據計算所得的各單元飽和度數據，采用統計分組法，對居住區單元分類。以比平均數小0.5個標準差、大0.5個標準差的數值為界，將居住區單元分為3類：未來可期型、發展飽和型、中規中矩型，結果如圖6，7所示。

表6 居住區單元購買飽和度及開發飽和度

圖6 不同類型購買飽和度的居住區單元分布

圖7 不同類型開發飽和度的居住區單元分布

6 結語

6.1 購買飽和度

購買潛力排序代表居住區單元樓盤的購買潛力大小，總中心性排序代表實際發展情況和居住價值，兩者相減則代表購買發展空間即購買飽和度。購買飽和度越小，購買空間越大。

如表7所示，26個居住區單元中，南沙灣東苑、優山悅海、南沙珠江灣分別位于第1，2，3位，購買空間大。①結合樓盤分布可看出這些居住區單元均位于南沙街道東南角，屬于南沙國際科技創新合作區，臨近港前大道與南沙客運港，對外發展前景良好，區位優勢明顯；②旅游景點分布密集，綠化率高，環境優美。故該區樓盤購買空間大，一定程度上契合實際。

表7 南沙中心城區居住區單元購買飽和度排序

飛沙角區、CBD—1區、濱海區則位列后3位，結合樓盤分布可看出這些居住區單元均位于CBD及其周邊區域。由此可知，CBD周邊區域樓盤的購買飽和度大，購買潛力空間小。但常規來說，越靠近CBD地租越高，樓盤價值越高，拉力吸引力更大，開發空間也大。從研究數據看出，CBD—1區與飛沙角區中心性位序小，說明中心性高，但購買潛力位序大，即購買潛力空間小。實際上CBD地段目前確實存在交通擁擠、環境污染、人口密集等問題。

6.2 開發飽和度

與購買飽和度同理，開發飽和度越小，開發空間越大。如表8所示，開發飽和度與購買飽和度的高低值區域基本重合。飽和度低值仍集中在南沙灣東南角，環境優美，地理位置優越，發展前景好，且中心性排序靠后，故開發空間大。飽和度高值集中在CBD區域，中心性排序靠前，且受環境制約區域開發飽和度大，潛力小，故開發空間小。

6.3 分析研究

1）開發飽和度與購買飽和度呈高相關性，一定程度上反映了市場供需作用的平衡。研究結果顯示，開發飽和度與購買飽和度的高低值在空間上的分布規律大體趨于一致，表明購買者的需求與投資商的供給呈相互影響、相互作用的關系。

2）以CBD為中心，購買飽和度沿交通道呈軸向遞減趨勢。CBD及周邊居住區的購買飽和度已呈飽和態勢，沿“金嶺路—環市大道”“金嶺路—環市大道—虎門聯絡道—港前大道北”“進港大道”3條交通干道軸線，呈下降趨勢。相對偏遠的區域多為未來可期型，特別是鄰近東南的國際合作區與高新技術產業基地的居住區，購買飽和度明顯下降，這可能與CBD對周邊地區輻射作用有關。

表8 南沙中心城區居住區單元開發飽和度排序

3）臨海型住宅更有發展空間。南沙區地理位置特殊，定位為交通樞紐，自貿區政策使區域更具吸引力，且高新產業在臨海區分布密集，這些因素綜合作用使臨海型住宅更具發展空間。

4）模型計算結果與現實情況契合，效果尚可。但存在個別數值特殊的點，難以與現實聯系，可能是模型本身的原因。

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