價(jià)格紐帶下的套密度與住區(qū)探析

文/同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院 趙 曜

1 套密度的基本調(diào)控模型

作為支柱產(chǎn)業(yè)的我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，自1978—1991年初步形成之后，從一度過(guò)熱到市場(chǎng)調(diào)整，再到如今全面調(diào)整階段，每一步都影響著社會(huì)大眾的生活。2006年，為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格，原建設(shè)部等九部委聯(lián)合提出“90/70”政策（即要求新建住宅項(xiàng)目，套型建筑面積90m2以下的必須占整個(gè)項(xiàng)目的70%以上）引起巨大市場(chǎng)爭(zhēng)議，例如高層住宅由于公攤面積較大與一刀切的面積規(guī)定帶來(lái)設(shè)計(jì)、使用等一系列問(wèn)題。在此背景下，同濟(jì)大學(xué)黃一如教授提出以套密度為基點(diǎn)的R&T控制體系（即在容積率R控制的基礎(chǔ)下，通過(guò)套密度T進(jìn)行調(diào)控的調(diào)整策略），T=tR （T為套密度，t為套密度系數(shù)，R為容積率）。

其中套密度系數(shù)與戶(hù)型相關(guān)，套密度越高要求小戶(hù)型在住區(qū)中的占比越高，以此達(dá)到有效調(diào)整住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目的。套密度是適合推行中小戶(hù)型的有效控制指標(biāo)，現(xiàn)有R&T控制應(yīng)用模式在住區(qū)中設(shè)定目標(biāo)戶(hù)型與非目標(biāo)戶(hù)型。假設(shè)目標(biāo)戶(hù)型為小戶(hù)型，當(dāng)指定小戶(hù)型面積后，如果全部采用小戶(hù)型，可以得到套密度T1，T1對(duì)應(yīng)100%目標(biāo)戶(hù)型（見(jiàn)圖1）；當(dāng)控制實(shí)際套密度小于T1，則相當(dāng)于所有戶(hù)型在全部做成小戶(hù)型后還有面積可以用來(lái)升級(jí)小戶(hù)型（見(jiàn)圖2），其中灰色部分為滿(mǎn)足套密度與容積率要求后用于進(jìn)行戶(hù)型升級(jí)的面積。極端角度看，開(kāi)發(fā)商有兩類(lèi)升級(jí)方式：一類(lèi)為全部升級(jí)為中戶(hù)型（見(jiàn)圖3）；另一類(lèi)為部分小戶(hù)型升級(jí)為大戶(hù)型（見(jiàn)圖4）。通過(guò)合理的套密度控制，可以擺脫給定套型面積標(biāo)準(zhǔn)對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)決策的影響， 避免整個(gè)住區(qū)住宅套型單一化，提高住宅對(duì)市場(chǎng)需求的適應(yīng)性。

作為房產(chǎn)交易的兩端，開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者圍繞的核心話(huà)題是房?jī)r(jià)，不同房?jī)r(jià)對(duì)消費(fèi)者層次產(chǎn)生篩選，出現(xiàn)社會(huì)資源分布的公平性、供需關(guān)系失衡等問(wèn)題。圍繞房?jī)r(jià)，有單價(jià)與總價(jià)可以進(jìn)行調(diào)整，通過(guò)總價(jià)控制，可對(duì)住房數(shù)量與戶(hù)型產(chǎn)生影響，是宏觀(guān)策略；而通過(guò)單價(jià)控制，可提高土地利用價(jià)值，使合理的價(jià)格設(shè)定對(duì)應(yīng)高效利用的優(yōu)質(zhì)居住條件。如上所述，通過(guò)套密度（上述分析中為凈套密度，凈套密度指每hm2住宅用地上擁有的住宅建筑套數(shù)）的控制，一定程度上決定了目標(biāo)戶(hù)型的總價(jià)，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)宏觀(guān)調(diào)控。而對(duì)于住房單價(jià)，本次討論中視作由兩部分組成，其一為由住區(qū)區(qū)位、交通狀況等外部因素而決定的基本單價(jià)（設(shè)基本單價(jià)=U’，在討論中視為一個(gè)固定常數(shù)），其二為改變住區(qū)公共配套服務(wù)等內(nèi)部因素而產(chǎn)生的增值單價(jià)（增值單價(jià)=△U，在討論中視為變量），即在開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者的交易行為中，住房單價(jià)U=U’+△U；為了在價(jià)格紐帶下分析套密度與住區(qū)發(fā)展的關(guān)系，引出毛套密度（指每hm2居住區(qū)用地上擁有的住宅建筑套數(shù)）與凈套密度兩個(gè)概念。設(shè)V為開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者在住宅土地交易中的總交易金額。上述各項(xiàng)關(guān)系如下：

式中，S’為居住區(qū)用地面積；R為容積率；Sg為總公共服務(wù)設(shè)施建筑面積；Se為高于指標(biāo)要求的公共服務(wù)設(shè)施建筑面積；n1、n2…nn分別為上述S1、S2…Sn戶(hù)型對(duì)應(yīng)的套數(shù)；A1、A2…An為對(duì)應(yīng)戶(hù)型的目標(biāo)人數(shù)（例如S1戶(hù)型的目標(biāo)人數(shù)為兩代3人）；V1、V2…Vn為每種戶(hù)型的單戶(hù)總價(jià)。由式⑴可知，在以往以容積率作為指標(biāo)的調(diào)整策略下，由于總建筑面積已確定，開(kāi)發(fā)商按千人指標(biāo)得到最低公共服務(wù)設(shè)施面積，其余容量全部作為居住建筑面積開(kāi)發(fā)，在較短時(shí)間內(nèi)通過(guò)交易獲取回報(bào)，相當(dāng)于△U=0，需要指出：所謂標(biāo)準(zhǔn)、指標(biāo)是需要保證的最低條件。隨著人們更多關(guān)注居住品質(zhì)，舊公共服務(wù)設(shè)施需要改進(jìn)與增加投入。現(xiàn)階段，舊規(guī)劃方式對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，丟掉建筑運(yùn)營(yíng)可帶來(lái)的長(zhǎng)期收益，對(duì)于住戶(hù)而言無(wú)法保障并在一定程度上提升居住品質(zhì)，對(duì)于政府而言相當(dāng)于留下大批未完成的居住項(xiàng)目。

圖1 高套密度下全部小戶(hù)型

圖2 低套密度下可升級(jí)小戶(hù)型

圖3 全部升級(jí)為中戶(hù)型

圖4 小戶(hù)型部分升級(jí)為大戶(hù)型

2 套密度與公共服務(wù)設(shè)施的關(guān)系討論

在土地資源緊張狀況下，尤其是在發(fā)達(dá)城市，政府借助市場(chǎng)主推中小戶(hù)型，以此達(dá)到全面調(diào)整和逐步穩(wěn)定價(jià)格的目的，不可避免的是中小戶(hù)型需要“壓縮功能空間的進(jìn)深與面寬”“考慮把住宅中承擔(dān)社交活動(dòng)的功能空間由住宅內(nèi)部轉(zhuǎn)向外部的公共服務(wù)設(shè)施（如會(huì)友、宴請(qǐng)等活動(dòng)多在家庭外部的公共餐廳、酒吧進(jìn)行）” 。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，市場(chǎng)力量已開(kāi)始主動(dòng)觸及城市土地開(kāi)發(fā)和利用，在市場(chǎng)化進(jìn)程日趨明顯的今天, 對(duì)城市土地的利用應(yīng)從簡(jiǎn)單滿(mǎn)足基本城市功能需求轉(zhuǎn)向?qū)ν恋氐暮侠砼渲煤透咝Ю? 以綜合性土地利用效率指標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)和調(diào)整城市土地的利用價(jià)值。

以一般的居住小區(qū)為例，當(dāng)控制套密度在較高數(shù)值，意味著以主推中小戶(hù)型為目標(biāo)能帶來(lái)壓縮戶(hù)型面積、提高供給量的結(jié)果。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，其基本交易價(jià)不變，但如果提升了小戶(hù)型需求的公共服務(wù)設(shè)施，開(kāi)發(fā)商可多交易獲利△US’R；對(duì)于消費(fèi)者而言，意味著支付一定上漲的交易價(jià)格，但可獲得更好的居住品質(zhì)，例如小戶(hù)型中會(huì)客等空間被壓縮，在寬敞明亮的公共門(mén)廳進(jìn)行會(huì)客等事宜與通過(guò)狹窄的樓梯間后在面積有限的客廳會(huì)客，兩者相較，提升公共服務(wù)空間的優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)住戶(hù)的居住尊嚴(yán)與會(huì)客事件本身的體驗(yàn)都可得到更好的保證。

同樣，以居住小區(qū)為例，如果

開(kāi)發(fā)商可多獲得200000△U元，消費(fèi)者多支付約105△U元（按式⑵計(jì)算）。

如果△U為合適的數(shù)值，對(duì)于開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者將是雙贏局面。上漲單價(jià)△U受高于指標(biāo)要求的公共服務(wù)設(shè)施建筑面積Se決定，而Se的取值由容積率條件下的套密度與目標(biāo)套型的面積下限決定，是可控的，且有一定自主調(diào)整的彈性。可見(jiàn)通過(guò)合理的套密度控制，住區(qū)發(fā)展可向著良性角度展開(kāi)。

套密度與公共服務(wù)設(shè)施對(duì)應(yīng)變化關(guān)系如何？在上述基礎(chǔ)上看式⑵與式⑶，在R&T控制下，開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)調(diào)控下盡可能使△U取得最大值，意味著人均公共服務(wù)設(shè)施盡可能變大：

Sg人均=K/1000+Se/（A1n1+A2n2+…+Annn）。這里有3種Annn關(guān)系，即3種戶(hù)型關(guān)系：

舒適大戶(hù)型，例S1=100m2，n1=2人；

經(jīng)濟(jì)小戶(hù)型，例S2=50m2，n2=2人；

經(jīng)濟(jì)大戶(hù)型，例S3=100m2，n3=4人。

為了人均公共服務(wù)設(shè)施盡可能變大，需增加Se，減少總?cè)藬?shù)，因此開(kāi)發(fā)商策略將盡可能多地設(shè)置目標(biāo)人數(shù)少的戶(hù)型，極端結(jié)果將取消經(jīng)濟(jì)大戶(hù)型，考慮到銷(xiāo)售，將在套密度控制下提高舒適大戶(hù)型數(shù)量。但上述情況僅為理想狀態(tài)，實(shí)際操作層面可能出現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)舒適大戶(hù)型改造成經(jīng)濟(jì)大戶(hù)型以解決個(gè)人需求的情況，后果將是住區(qū)規(guī)劃的公共服務(wù)設(shè)施不但不能提高△U，反而可能不滿(mǎn)足基本需求，所以式⑶不成立。公共服務(wù)設(shè)施建筑面積費(fèi)用應(yīng)按戶(hù)型面積占比均攤，即式⑵。作為控制指標(biāo)，要保證消費(fèi)者利益，一方面是本身的戶(hù)型要小，但要滿(mǎn)足正常使用，另一方面是公共服務(wù)設(shè)施總量要得到控制，結(jié)合住區(qū)具體需求，在必要與有效提升之間尋找合適的取值。

戶(hù)型在市場(chǎng)選擇下有成熟的體系，而公共服務(wù)設(shè)施的地位將逐步在住區(qū)建設(shè)中得到重視。凈毛套密度差值△T=Tj-T=T/r-T=T（r’/r），上式中Tj為凈套密度，T為毛套密度，r為居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)中住宅用地（R01）所占比例；r’為其中非住宅用地所占比例，r’中涉及公建、道路與綠地等公共服務(wù)設(shè)施。同樣建立在之前分析的條件下，即容積率與凈套密度已做規(guī)定，通過(guò)凈套密度的設(shè)置，調(diào)控了住宅的總量與戶(hù)型趨勢(shì)后，凈毛套密度差值△T越小意味著毛套密度越大。

當(dāng)住區(qū)目標(biāo)戶(hù)型Sn占據(jù)主導(dǎo)，即n1，n2…nn-1趨近于0，上式取極限得T=nnR/（nnSn+Sg）。

可見(jiàn)毛套密度的設(shè)置，可以調(diào)控住區(qū)的公共服務(wù)水平，毛密度越大，公共服務(wù)設(shè)施Sg越小。而通過(guò)凈套密度與毛套密度兩者配合，即可以在符合市場(chǎng)趨勢(shì)的前提下控制房?jī)r(jià)處于合理的位置。

3 結(jié)語(yǔ)

住房?jī)r(jià)格作為一種隱性的篩選條件，對(duì)住戶(hù)階層形成一種潛在選擇。進(jìn)而產(chǎn)生了一定程度的社會(huì)階層分立，這種分立看似不可避免，當(dāng)差異過(guò)大則留下一定隱患與不穩(wěn)定性。譬如在上海大沽路地段，北側(cè)中凱城市之光與南側(cè)多福里等住區(qū)，雖然僅一路之隔，但儼然形成一種相互孤立不相融和的氣氛。從住區(qū)規(guī)劃角度，利用容積率與凈毛套密度結(jié)合的調(diào)整策略，以?xún)r(jià)格作為宏觀(guān)紐帶，以公共服務(wù)設(shè)施作為微觀(guān)著力點(diǎn)，存在一定程度上控制混合居住，甚至是社會(huì)分層流動(dòng)的可能性。如果建立居住密度與社會(huì)分層對(duì)應(yīng)的可視化地圖，將可以對(duì)社會(huì)潛在問(wèn)題進(jìn)行地理上的預(yù)判。結(jié)合套密度的適用范圍，套密度與物質(zhì)空間的關(guān)系將可以建立不同的套密度對(duì)應(yīng)的不同規(guī)劃策略，使住區(qū)發(fā)展產(chǎn)生良好的社會(huì)意義。

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