續(xù)寫“一帶一路”房地產(chǎn)驅(qū)動力新篇章

文/戴德梁行

1 推動力因素

過去10年，中國房地產(chǎn)行業(yè)的迅速擴(kuò)張推動經(jīng)濟(jì)的快速增長，并帶動一批經(jīng)驗(yàn)豐富的中國開發(fā)商加大境外市場的擴(kuò)張力度，先后向境外房地產(chǎn)市場投資數(shù)百億美元。越來越多的中國房地產(chǎn)開發(fā)商躋身于世界領(lǐng)先公司之列，其中6家公司在2017年進(jìn)入世界500強(qiáng)名單（見圖1）。

在宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展放緩的壓力下，中國房地產(chǎn)行業(yè)難以獨(dú)善其身，國內(nèi)地價(jià)飛漲導(dǎo)致收益率下降。同時政府也在不斷努力通過頒布調(diào)控政策給市場降溫，這使一些開發(fā)商（尤其是小型開發(fā)商）為了維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)及追求多元化發(fā)展和較高回報(bào)率，開始將投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向“一帶一路”沿線國家。

以下是促使中國投資者和開發(fā)商投資于日益活躍的“一帶一路”項(xiàng)目的關(guān)鍵推動因素。

1.1 土地供應(yīng)緊缺

過去5年來，由于地方政府試圖緩解市場庫存壓力，導(dǎo)致中國一線城市土地供應(yīng)量持續(xù)下降。各城市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市土地銷售宗數(shù)從2012年的204宗減少到2016年的130宗（見圖2）。

以北京為例，北京市頒布了被認(rèn)為是中國最嚴(yán)格的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)定，其中包括：禁止市區(qū)內(nèi)的（從市中心延伸至五環(huán)路）新地塊開發(fā)及徹底禁止三環(huán)內(nèi)的大面積土地開發(fā)等政策。

圖1 2017年中國房地產(chǎn)開發(fā)商世界500強(qiáng)排名

圖2 一線城市土地供應(yīng)宗數(shù)

1.2 高企的土地價(jià)格

近年來，由于住宅需求依然強(qiáng)勁，而可供開發(fā)的土地供應(yīng)有限，中國的土地價(jià)格一路飆升。2012—2016年，5年內(nèi)中國一線城市的地價(jià)以3位數(shù)的速度增長（見圖3）。

拿地成本的飛漲也不斷壓縮著中國房地產(chǎn)開發(fā)商（特別是一些小型開發(fā)商）的利潤空間。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2016年排名31～50位的開發(fā)商平均拿地成本占其最終銷售均價(jià)比重的75.4%，排名11～30的開發(fā)商為64.8%，而前10位開發(fā)商為39.7%（見圖4）。

圖3 一線城市住宅用地價(jià)格

圖4 中國百強(qiáng)開發(fā)商土地價(jià)格與銷售價(jià)格比

1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的去庫存壓力

得益于中國經(jīng)濟(jì)的高速增長、城市快速發(fā)展及家庭收入水平的倍增，中國房地產(chǎn)行業(yè)在過去20年蓬勃發(fā)展。在商品住宅方面，從2001年開始，中國掀起商品住宅建設(shè)熱潮。大量被抑制的市場需求得到釋放，推動住宅銷售的急劇增長，從2001年起住宅銷售量便以平均每年新增6605萬m2的速度穩(wěn)步上升，到2015年銷售量已高達(dá)104.9億m2（見圖5）。

大量投資涌入房地產(chǎn)市場導(dǎo)致開發(fā)過度，盡管政府通過一系列限購政策應(yīng)對住宅市場過熱，但目前仍有一些城市存在庫存高企的現(xiàn)象，如目前呼和浩特市的住宅去化需55個月，而威海市的住宅去化時間則長達(dá)145個月。

圖5 近年中國住宅銷售面積

1.4 大力發(fā)展住宅租賃市場

近期中國政府采取了積極舉措推動住宅租賃市場的發(fā)展，開發(fā)商在獲取投資收益方面面臨越來越大的挑戰(zhàn)。隨著國務(wù)院明確提出“房子是用來住的、不是用來炒的”的觀點(diǎn)，中國各大城市紛紛推出嚴(yán)格的調(diào)控政策，以應(yīng)對城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，抑制房價(jià)過快上漲。例如在拿地條件上，開發(fā)商需將大比例的可開發(fā)面積用于自持租賃等。開發(fā)商的角色已經(jīng)從單純的住宅建造者轉(zhuǎn)變成運(yùn)營商。對他們而言，從熟悉的“建造-銷售”模式轉(zhuǎn)變?yōu)椤俺钟?租賃”模式也面臨著巨大挑戰(zhàn)。原因包括：首先，與直接銷售物業(yè)相比，出租物業(yè)的投資回報(bào)較低；其次，大多數(shù)開發(fā)商的實(shí)力或經(jīng)驗(yàn)不足以讓其很好地扮演運(yùn)營商角色。在開發(fā)商擔(dān)當(dāng)物業(yè)管理人的角色中，還需分配額外的資源和人力對租賃物業(yè)進(jìn)行管理，這也是讓開發(fā)商倍感頭痛的原因之一。

2 拉動力因素

面對國內(nèi)眾多挑戰(zhàn)，越來越多的開發(fā)商正向“一帶一路”沿線國家市場尋求機(jī)會?！耙粠б宦贰毖鼐€國家，尤其是南亞8國、中亞5國和東盟10國，擁有巨大的房地產(chǎn)開發(fā)潛力。以下是影響“一帶一路”房地產(chǎn)開發(fā)的重要優(yōu)勢或“拉動力”因素。

2.1 城鎮(zhèn)化發(fā)展推動強(qiáng)勁的房地產(chǎn)需求

與中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程類似，“一帶一路”沿線國家目前也正經(jīng)歷城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。牛津經(jīng)濟(jì)研究院預(yù)測，隨著南亞、中亞及東盟國家農(nóng)村居民不斷涌入大城市，到2021年，這3個區(qū)域的城鎮(zhèn)化率將分別達(dá)35%、41%和54%。

隨著“一帶一路”沿線國家的農(nóng)村居民快速涌入城市，各類房地產(chǎn)物業(yè)建設(shè)大幅增長?；ㄆ煦y行的一項(xiàng)研究結(jié)果表明，“一帶一路”相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)或?qū)?.2億噸的粗鋼需求。在住宅方面，根據(jù)牛津經(jīng)濟(jì)研究院的預(yù)測，到2021年，南亞7國（不含印度）的年住房需求量將達(dá)1.64億m2。同樣，東盟10國和中亞5國未來5年每年的住房需求將分別達(dá)3.4億m2和2812萬m2。

2.2 相對較低的拿地成本

“一帶一路”沿線國家的土地價(jià)格相對低廉，而房地產(chǎn)建設(shè)需求強(qiáng)烈，有望為中國開發(fā)商創(chuàng)造巨大的機(jī)遇并帶來更高的投資回報(bào)。舉例來說，2012年碧桂園以32897萬美元（折合約人民幣20億元）成功購入馬來西亞南部11hm2（11萬m2）的黃金海濱土地。以該地塊3000元/m2計(jì)算，地塊價(jià)格較當(dāng)時中國平均地價(jià)低11.8%，且較一線城市平均地價(jià)低37%。

中國地產(chǎn)開發(fā)商在國內(nèi)的拿地成本基本占其銷售價(jià)格的3/4，與目前利潤較低的國內(nèi)市場相比，有著相對低廉土地成本的海外市場對他們而言更具吸引力。截至目前，“一帶一路”沿線國家的住宅開發(fā)項(xiàng)目已經(jīng)吸引了綠地、碧桂園、萬科、恒大等中國大型開發(fā)商的關(guān)注。

2.3 政府對投資“一帶一路”項(xiàng)目的鼓勵政策

盡管近期中國政府加大了對境外投資的監(jiān)管力度，但對于“一帶一路”相關(guān)項(xiàng)目的投資卻始終亮著綠燈。雖然政策特別提出對房地產(chǎn)和酒店領(lǐng)域非理性境外投資的限制，但房企在“一帶一路”沿線國家的投資活動仍然受到鼓勵。

2017年8月18日，由國務(wù)院發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向的指導(dǎo)意見》中提到：支持境內(nèi)有能力、有條件的企業(yè)積極穩(wěn)妥地開展境外投資活動，推進(jìn)“一帶一路”建設(shè)，尤其鼓勵中國企業(yè)對“一帶一路”相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施、高新技術(shù)和先進(jìn)制造業(yè)、能源、農(nóng)業(yè)、貿(mào)易、文化和物流等領(lǐng)域的投資。

2.4 商業(yè)地產(chǎn)的需求上升

除了龐大的住宅需求外，“一帶一路”沿線國家日益增長的優(yōu)質(zhì)辦公物業(yè)和物流空間需求也使這些國家的商業(yè)地產(chǎn)市場充滿機(jī)遇。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，在“一帶一路”沿線新興市場國家中，印度的班加羅爾、海德拉巴，越南的河內(nèi)、胡志明市和泰國的曼谷等城市在建的寫字樓面積均在亞太地區(qū)排名后10位。曼谷目前在建寫字樓面積僅為69940m2，與快速發(fā)展的中國城市杭州相比，此數(shù)據(jù)僅為其1/10。對開發(fā)商來說，未來仍有很大的發(fā)展空間填補(bǔ)商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)端短缺。

在需求方面，泰國、新加坡、越南和印度的一些城市的投資機(jī)會已相當(dāng)成熟。以班加羅爾為例，2017年前三季度寫字樓市場凈吸納量超過403430m2，相當(dāng)于同期廣州市場的辦公面積需求。在代表著需求上漲的另一指標(biāo)“租金”方面，班加羅爾、海德拉巴、河內(nèi)、胡志明市和曼谷也出現(xiàn)明顯上漲勢頭。物流業(yè)在“一帶一路”沿線國家也同樣充滿發(fā)展機(jī)遇。在連接中國及歐洲的中歐班列開通后，地區(qū)間的貨運(yùn)量大幅增加。根據(jù)海關(guān)總署和國家鐵路局的數(shù)據(jù)顯示，2013—2016年，中國與歐洲之間的貨運(yùn)量增長了4倍以上； 2017年上半年，中歐之間貨運(yùn)貨物的價(jià)值較2016年同期增長144%。

陸路運(yùn)輸能力的快速增長提高了中歐班列沿線樞紐城市物流業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?016年，超過18萬噸的貨物通過中歐班列運(yùn)往西歐。這一數(shù)據(jù)盡管無法與從中國發(fā)出的5200萬噸海運(yùn)貨物相提并論，但由于與空運(yùn)相比降低了運(yùn)輸成本，鐵路貨運(yùn)正逐步分流空運(yùn)的市場份額，未來目的地城市的物流業(yè)或?qū)⒅饾u從服務(wù)航空運(yùn)輸為主轉(zhuǎn)向服務(wù)鐵路運(yùn)輸為主。

由于看到了需求增長潛力，投資者也積極抓住“一帶一路”沿線國家的物流機(jī)遇。2017年，中投公司以138億美元的價(jià)格收購在“一帶一路”沿線國家擁有1360萬m2物流物業(yè)的泛歐物流地產(chǎn)公司（Logicor）。近期發(fā)生的物流并購案例還包括海南航空對新加坡上市物流公司CWT的收購，而CWT公司的物流資產(chǎn)同樣主要位于“一帶一路”沿線國家。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，捷克、德國、波蘭、羅馬尼亞及土耳其等“一帶一路”沿線國家的物流物業(yè)投資回報(bào)率為7%～10%，明顯高于其他物業(yè)類型。