鋼結構住宅使用說明書必要性探討＊

文/國家住宅與居住環境工程技術研究中心 姜中天

北京交通大學土木建筑工程學院 諸熠楚 彭 博

正方利民工業化建筑科技股份有限公司 彭 雄

河北工業大學建筑與藝術設計學院 張雪旸

姜中天，國家住宅與居住環境工程技術研究中心高級工程師

諸熠楚，北京交通大學土木建筑工程學院碩士研究生

彭 博，北京交通大學土木建筑工程學院碩士研究生

彭 雄，正方利民工業化建筑科技股份有限公司工程師

張雪旸，河北工業大學建筑與藝術設計學院本科在讀

0 引言

裝配式鋼結構住宅是指按照統一、標準的建筑部品規格，將鋼構件制作成房屋單元或部件，然后運至施工現場裝配就位而生產的住宅。與傳統住宅結構相比，鋼結構住宅具有空間布置靈活、節能與可持續發展、易于實現住宅建設的工業化和產業化、綜合經濟效益高等優點[1]。2016年，國務院政府工作報告中提出要“大力發展鋼結構和裝配式建筑”。推動裝配式鋼結構住宅的大規模發展，不僅需要國家相關政策的扶持，還必須要有完善的設計、建造、使用及相關技術作為保障。住宅使用說明書作為建筑交付使用后的裝修、管理、維護階段的重要組成部分，其適宜程度對房屋全生命周期及品質有重要影響。當前國內各省市現有住宅使用說明書格式較為固定，不能及時體現國家對住宅建筑新的要求，實際能夠適用于裝配式鋼結構住宅的使用說明書寥寥無幾。為避免對裝配式鋼結構住宅的不恰當使用而影響房屋質量安全問題，針對裝配式鋼結構住宅特點編寫使用說明書尤為重要。

1 相關國家政策

住宅使用說明書能夠幫助住宅使用者安全、正確、有效地使用住宅，對避免對住宅的不恰當使用而影響房屋質量安全問題有重大作用，大量國家政策也在推動住宅使用說明書的編制，以提高住宅質量，推進住宅產業現代化。

從1998年起，我國先后頒布了關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的一系列法律政策、行政法規和部門規章。1998年國務院常務會議通過的《城市房地產開發經營管理條例》寫明：房地產開發企業應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。同年原建設部印發的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》（建房[1998]102號）首次對《商品住宅使用說明書》的內容進行全面規定：《住宅使用說明書》應當是對住宅結構、性能和各部位（部件）的類型、性能、標準等進行說明，并提出使用注意事項。其作用主要有以下幾點。

1）作為住宅購買者購買的重要參考信息。

2）幫助使用者正確了解住宅基本信息和性能。

3）作為使用指南，確保使用者能夠正確、安全、有效地裝修、管理、維護住宅，延長住宅使用周期。

4）幫助改進使用者日常住宅的使用方式，從而降低建筑運行能耗，利于住宅使用過程中的節能環保。

5）提高住宅設計、施工和運營廠商的品牌價值。

住宅使用說明書作為一種信息工具，能夠幫助住宅使用者安全、正確、有效地使用住宅，對避免對住宅的不恰當使用而影響房屋質量安全問題有重大作用。

國務院[1999]第 72 號文件明確提出：發展預制裝配式鋼結構住宅，擴大預制裝配式鋼結構住宅的市場占有率，將會加速住宅產業化過程。

2005年11月原建設部發布的《民用建筑節能管理規定》（以下簡稱《規定》）第18條寫明：房地產開發企業應當將所售商品住房的節能措施、圍護結構保溫隔熱性能指標等基本信息在銷售現場顯著位置予以公示，并在《住宅使用說明書》中予以載明。

2010年住建部下發的《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》規定應將《住宅質量保證書》《住宅使用說明書》作為商品住宅買賣合同的附件。

2013 年1月1日國務院以國辦發[2013]1 號文件《綠色建筑行動方案》指出：要推廣適合工業化生產的鋼結構等建筑體系。 2016年3月5日，第十二屆全國人民代表大會第四次會議上李克強總理在《政府工作報告》中提出積極推廣綠色建筑和建材，大力發展鋼結構和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質量。這是在國家政府工作報告中首次單獨提出發展鋼結構。

2 當前住宅使用說明書存在的問題

2.1 編制對象方面的問題

《規定》中第2條寫明其適用于房地產開發企業出售的商品住宅，大部分省市編制的說明書說明對象也基本為商品住宅。隨著國家保障性安居工程的推進，商業、工業等非商品住宅的開發，其說明對象也在逐步增加，如河北省商品住宅使用說明書（2014版）中說明第4條寫明其他住宅和非住宅的商品房屋，可參照執行。

目前編制的住宅使用說明書大都針對傳統磚混住宅，針對不同建筑形式的內容較少，缺乏針對性，無法滿足當前大力推行的以裝配鋼式結構住宅為代表的各類新型住宅建筑形式的使用要求，將影響住宅產業現代化的發展。

隨著近幾年二手房交易量呈迅猛增加趨勢，甚至部分城市出現二手房交易量超過商品房交易量的現象。《規定》只對“商品住宅”提出了要求，未對二手房做出限制。

綜合以上2點，當前住宅使用說明書的編制對象亟待擴充。

2.2 編制內容方面的問題

國內典型省市住宅使用說明書編制方式主要有3種形式：嚴格參照建設行政部門給出的示范文本編制，參照建設行政部門給出的示范文本自行編制，參照建設行政部門給出的示范文本并結合具體建設項目自行編制。其中參照建設行政部門給出的示范文本自行編制在近幾年成為趨勢。根據國家相關條例，各地方政府結合實際情況紛紛出臺相應的措施和政策，提供示范文本，如表1所示。

通過對表1內容的比較分析可知，國內典型省市住宅使用說明書編制內容主要包含對住宅拆改裝修的注意事項和維護措施，包括房屋建筑基本情況（含工程建設相關單位的基本情況和建筑結構信息）和房屋使用說明與注意事項；部分說明書包含住宅節能與性能狀況；部分省市建設單位可按照示范文本條款根據實際情況對內容進行選擇、修改、增補或刪減。

從住宅使用說明書編制的發展趨勢出發，編制的使用說明書內容除應包括對住宅拆改裝修的注意事項和維護措施之外，缺乏對可操作空間的描述，并缺乏對住宅使用、維護階段各種改造活動的記錄和必要的權責劃分明細，如發生較大安全事故時由于職責無法明確，容易產生各種經濟糾紛。

表1 國內典型省市住宅使用說明書編制內容

2.3 編制執行方面的問題

2008年，丁倩[2]對北京望京西園三區、頤源居和遠洋山水3個小區的《商品住宅使用說明書》使用率進行了調查。結果顯示，如果在使用住宅過程中遇到難題，首先選擇的解決方法，有47.27%～68.00%的居民選擇“憑經驗”，僅有1.82%～24.00%選擇看《商品住宅使用說明書》，剩下的8.00%～50.91%選擇“咨詢專業人士”。從1998—2007年選擇“憑經驗”和“咨詢專業人士”的遠大于選擇“看《商品住宅使用說明書》”的比例。

2010年牟宗儀[3]對北京、上海、天津等36個城市中在5年之內自家住宅經過裝修的城鎮集合住宅住戶進行調研。結果顯示，實際裝修中，77%的住宅裝修都有拆改行為，而這些拆改行為主要遵從住戶的意愿。參加調研的用戶只有40%的住宅裝修有設計單位參與，其中只有22%是有合同的。

各地住宅使用說明書使用率較低，執行性較差，住戶普遍缺乏遵守住宅使用說明書的意識，住宅使用說明書并未發揮出應有的作用。

綜上幾點，盡快編制具有規范性、多樣性、可實施性的住宅使用說明書非常必要。

3 裝配式鋼結構住宅特性

當前國家政策推動大力發展裝配式鋼結構住宅，鋼結構住宅由于鋼材的材料特性與傳統混凝土材料有很大區別，其建筑結構和保護方式也存在很大特殊性，目前編制的住宅使用說明書大都針對傳統磚混住宅，針對裝配式鋼結構住宅的內容較少，缺乏針對性。

相較于傳統磚混結構住宅，裝配式鋼結構住宅體系具有空間靈活、抗震性能好、建造周期短、施工環保等優點，但也存在如下問題。

1）鋼材自重輕、強度高，勻質性和韌性好，可承受較大變形，在動力荷載作用下，有穩定的承載力，因此構件斷面尺寸較小，增加住宅使用面積。

由于鋼結構用量少，會導致剛度不足。地震力和風力都屬于水平荷載，隨著建設高度增加，鋼結構住宅底部的傾覆彎矩呈二次方上漲。隨著高度增長，風力、地震力會逐漸取代豎向荷載成為控制條件，在大風及地震情況下，鋼結構住宅會產生加速度過大的晃動。

為增強鋼結構住宅的抗震性，有以下問題需要注意：①通常為增強鋼結構住宅的抗震性設置鋼支撐、阻尼器、拉桿、拉索等鋼結構構件，這些構件在進行處理后一般隱藏在墻體之中，會對墻體改造及水、暖、電等管線（線路）改造造成影響；②提高鋼結構住宅選用的鋼柱截面面積，型鋼梁在防腐防火處理后比室內隔墻厚度要厚；③鋼結構住宅內隔墻墻板一般使用蒸壓輕質砂加氣混凝土板、輕鋼龍骨石膏板等輕質隔墻，會對家具懸掛、擺放產生影響；④鋼結構住宅樓板通常采用鋼筋桁架樓承板或鋼筋桁架混凝土疊合板加后澆混凝土層的形式。

2）鋼結構通常在450～650℃失去承載力并發生形變，導致鋼柱、鋼梁彎曲，并因過大的形變而不能繼續使用或在火災時產生危險；同時鋼結構具有易腐蝕性，在潮濕環境中，特別是處于有腐蝕介質的環境中容易銹蝕。

為增強鋼結構住宅的防火防腐，有以下問題需要注意：①鋼結構住宅的外墻板作為圍護結構，除外觀效果外，對防火、防水、保溫隔熱、隔聲、抗震等性能都有較高要求；②鋼結構住宅的梁、柱等結構必須刷涂料或鍍鋅，而且在使用期間還應定期維護，且由于選用的柱截面較大，因此會出現露梁、露柱等問題。

4 裝配式鋼結構住宅使用說明書完善建議

1）住宅使用說明書中注明住宅進行轉賣或產權人變更時，其住宅使用說明書仍然適用。同時房屋租賃時，也作為租賃合同的附件，由出租人向承租人提供。

針對出租人、承租人及首次購房者等，應提供房屋租用、購買程序，概述出租人和承租人的權利和義務。使用說明書應作為工具提供可靠信息，引導其正確進行租賃活動。同時對住宅的維修和管理情況，按照緊急程度劃分級別，提供具體詳細信息。

2）裝配式鋼結構住宅相較于傳統磚混住宅，可進行拆改的范圍更大，空間布置更自由，但在允許范圍內仍有嚴禁事項和注意事項要進行說明。

3）作為住宅使用階段的說明，應將設備維修分為2個類型：緊急修理和常規維修。當嚴重影響住宅使用者人身安全和住房結構安全時，應當將其劃分在緊急維修類別，并提供維修部門的聯系方式。

4）應當由相應的生產廠家盡可能提供住宅使用階段各項維修改造活動行之有效的說明和技術依據，并作為住宅使用說明書的附件。當遇到使用者自己無法解決的問題時，可根據住宅使用說明書中指引的方向和聯系方式，向物業管理部門、廠家等獲取技術幫助和專業維修。

5）應當提供如何降低住宅日常使用費用、節能減排等環保的住宅使用方式，如果有被動式太陽能使用、家居通風系統、保暖保溫系統等信息也應當提供。同時其內容也應包含在使用階段日常家用節電節能的措施及辦法。

6）附錄部分應保留關于住宅使用過程中對住宅各部分的修改方案和維修信息的空間和內容，方便出現問題時及時聯系相關廠家，即使發生某種意外事故和施工失誤，根據附錄部分記載的有效信息可進行挽救，并可作為法律依據更好地維護使用者權益。

5 裝配式鋼結構住宅使用說明書細節要求

相較于傳統磚混結構住宅，鋼結構住宅開間較大，平面空間布置自由，過于嚴格的裝修限制不能發揮鋼結構住宅平面空間布置自由的優勢。裝修的目的是為了改善住戶的生活環境，盡量滿足住宅使用者的使用需要和裝修意愿。當一定要拆改時，必須選擇合理的拆改方案。針對鋼結構住宅的主要結構形式和特點，考慮我國氣候條件和生活習慣，其住宅使用說明書中應包含以下內容。

1）由于鋼結構住宅通常選用的鋼柱截面較大，型鋼梁在防腐防火處理后也比室內隔墻厚度要厚，從而可能出現露梁、露柱問題。在說明書的內容中要特別寫明：在進行室內裝修和墻體拆改時，嚴禁破壞鋼梁鋼柱表面的防火防腐層，嚴禁拆改、剔除鋼梁及鋼柱的外包覆墻體。

2）通常為增強鋼結構住宅的抗震性而設置鋼支撐、阻尼器等鋼結構構件，這些構件在進行處理后一般隱藏在墻體之中，說明書中應對住宅墻體進行分類加以區分，對含有特殊鋼結構構件部位的墻體和分戶墻應著重標明禁止改動；對廚衛等用水空間的墻體應寫明在改動后必須采取有效的防水措施。

3）由于鋼結構住宅外墻采取的安裝方式和外墻板種類的多樣化，改動后可能會對外墻保溫、隔熱、隔聲、抗震、防火等性能產生一定影響，應避免對外墻和連接陽臺的墻體進行拆改、鑿洞或拆除，嚴禁擴大原有門窗或另開門窗。

4）由于鋼結構住宅內墻板一般使用蒸壓輕質砂加氣混凝土板、輕鋼龍骨石膏板等輕質隔墻，應由廠家提供產品懸掛重物重量的詳細范圍和懸掛方式并寫進說明書中，輕質隔墻與較大質量的家具設備固定時，寫明應采取相應的加固措施。

5）在裝修中若需要做分隔設施，說明書中應建議采用輕質材料，不應盲目設置多道內隔墻，增加時應在相關技術人員的指導下合理使用。同時室內分隔墻體做嵌入式裝修，要保證墻體的穩定性。

6）鋼結構住宅樓板通常采用鋼筋桁架樓承板或鋼筋桁架混凝土疊合板加后澆混凝土層的形式，說明書中應寫明嚴禁對頂板進行刨、鑿等可能造成預制樓板下部開裂的行為。

7）水、暖、電等管線（線路）改造時應在說明書中寫明嚴禁穿過帶有阻尼器、支撐等鋼結構構件的墻體，禁止觸及鋼梁、鋼柱等結構部位。

參考文獻：

[1]盧俊凡，王佳，李瑋蒙，等．裝配式鋼結構住宅體系的發展與應用[J]．城市住宅，2014（8）：26-29．

[2]丁倩． 關于北京市《商品住宅使用說明書》編制的研究[D]． 北京：北京建筑工程學院， 2008．

[3]牟宗儀． 住宅裝修中的拆改問題及對策研究[D]． 北京：北京建筑工程學院，2010．