保障性住房“共有產權”模式實施現狀及優化路徑探究

肖萌

【摘 要】 建設共有產權保障房是解決中低收入家庭住房問題，完善我國住房保障體系的重要舉措。雖然政策設計的初衷良好，但是在實際試點工作工作中，依然存在共有產權保障房尚未實現供求平衡、相關配套政策不完善，制度運作機制不完善等問題，為了更好地發揮共有產權模式的效力，有必要從目前的試點工作中汲取經驗，吸取教訓。

【關鍵詞】 保障性住房 共有產權 完善路徑

作為人類賴以生存和發展物質資料之一的住房，其存在的難以滿足人們住房需求問題的解決關乎國計民生。自我國實施商品房政策以來，房價伴隨著不斷高漲，中低收入階層的住房需求難以得到滿足，帶來一系列嚴重的社會、經濟和政治問題，其住房問題的解決迫在眉睫。

2007年《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》出臺，同年淮安市率先在全國試實施共有產權保障房政策，上海、湖北省黃石市隨后推行。2014年4月北京等6所城市成為全國共有產權保障房試點城市，四川等省份也確定了省內幾所城市作為本省共有產權保障房試點城市。

一、黃石市實施現狀

自2009年以來，黃石市創造性地引進“共有產權”做法，按照“打破商品房與保障房界限、變一次讓渡為分步讓渡”的思路，采取可租可售、租售并舉的方式，被確定為結合棚戶區改造推進公共租賃住房制度建設試點城市，率先把經濟適用房、廉租房、直管公房等保障性住房統一歸并為公共租賃住房，在棚戶區改造過程中黃石市在棚戶區改造安置中率先推進了被征收人與安置還建單位共同持有房屋產權的“共有產權房”模式。共有產權模式系統地緩解了本市保障性住房建設及棚戶區改造中經濟、住房“雙困難”群體的住房需求問題。北京、上海等地也結合其各自實際，提出了共有產權住房試點的思路。16年4月起，黃石市暫停新建共有產權保障房。

黃石市共有產權保障房建設主要采取以下三種模式：

1.棚戶區改造安置還建房模式

2.政府與企業共建共有產權公共租賃住房模式

3.政府與個人共建模式

二、主要問題

（一）尚未實現供求平衡

共有產權保障房出售時部分由政府出資，一定程度上緩解了中低收入群體的購房壓力，但其仍存在供需異位現象。共有產權房保障由于需要建設控制成本，大多距經濟中心較遠，交通不便；受房地產價格和居民收入水平的限制，現實中并非所有中低收入群體都買得起共有產權保障房。因此，雖然共有產權保障房政策一再降低購買準入門檻，其緩解住房供需不平衡問題的效果仍有待增大。

（二）相關配套政策不完善

我國目前共有產權保障房運行管理政策、理論實踐的不足以及細節針對性不強等，阻礙政策的實施達到理想效果。淮安市共有產權保障房政策產權比例的設定缺乏靈活性，不能滿足購房者多樣的產權需要及出資負擔需求。此外，我國共有產權保障房產權的部分處置權在實現過程中面臨諸多制度障礙，其中主要包括信貸制度和稅收制度。我國現行信貸制度對居住者以自身所有部分產權的抵押行為形成一種束縛，一部分銀行、金融機構等出于風險因素的考慮不予受理其貸款申請；另一部分情況下其部分產權可以進行抵押，但抵押者在抵押與回購其部分產權時都需繳納增值稅和所得稅，這種重復課稅增加了共有產權保障房家庭的負擔。

三、完善路徑建議

（一）實行嚴格的準入制度

一方面，建立完善的個人收入申報系統、個人信用檔案系統以及家庭收入檔案，根據收入水平的變化，調整中等偏低及最低收入家庭的標準，定期向社會公布，接受全社會的監督。另一方面，建立復審制度，每隔一段時間對原保障對象進行重新認定，只有符合條件的方可繼續享受住房保障政策。有關職能部門應指導和固化相關作法，以維護社會保障的公正性，使涉及政府公共財政的資金運作置于社會監督之下。

（二）完善共有產權房設計

定價上采取順價的定價方式，減小其受商品房市場波動的影響，促進共有產權房平穩發展，彰顯其優越性。

設計共有產權住房與公共租賃住房相互轉化機制，充分發揮政府、企業和個人三方參與的積極性。政府對共有產權住房的政策支持可采取實物共有，也可以采購政府一次性補貼等形式。公共租賃住房分次出售產權、與承租人共有到最終由承租人完全買斷產權。同時，隨房地產形勢變化靈活設計共有產權住房實施規則，減輕回購約束中的政府風險，降低政府的監督成本較大。

（三）爭取各方的配套政策支持

立法機關應結合我國國情，制定統一的綜合性住房保障法律，從法律上明確住房保障的對象、保障標準、保障水平、保障資金的來源等有關內容，并建立起專門管理的機構；各地方應結合本地實際情況，制定出地方性法律法規，并針對住房保障的不同對象，提供多種不同方式的住房保障。以切實解決低收入群眾的住房困難問題，推動保障住房制度改革的順利進行。

在信貸政策上，要與銀行等金融機構進行深入的探討，爭取其實質上的支持。探索共有產權住房中個人貸款首付比例、企業建設工程抵押貸款、住房處置權等問題，早日出臺相應的金融產品，打消銀行、企業和個人的疑慮。

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