住房需求的影響因素和發展趨勢研究

【摘要】滿足住房需求是擺在我國面前的一大難題，這關系到社會穩定與經濟的發展，也是一國綜合實力的側面體現。住房需求的重要性在于它與民生有著直接的關系，是人民生活幸福、社會發展、經濟繁榮的基礎。特別是住宅產業關聯性極強，住房需求的波動會對其他產業產生連鎖性反應，嚴重影響國民經濟。

【關鍵詞】住房需求；社會發展

1、引言

自住房改革以來，房地產業快速發展，以住房為核心的房地產業在2007年就已成為國民經濟的主要支柱之一。住房需求快速上漲，“買房難”已經成為人民生活面對最主要的苦難之一，房地產市場蘊含的潛在宏觀風險也趨于擴大。我國政府在2008年金融危機以后密集出臺了多種措施，如“限購”“差別化的信貸政策”等，來遏制住房需求快速上漲。

本文將基于多角度，從人口結構、投資偏好、實體經濟發展水平、匯率變動、城市化發展這五方面綜合分析住房需求高位運行的原因。

2、我國住房需求不斷增長并高位運行

1998年我國開始實施住房制度改革，住房需求開始不斷攀升。截至2015年，住宅商品房銷售面積從98年的1.1億平方米增至11.2億平方米，增長10倍，平均每年增長16.36%。在05年和09年，銷售面積環比增長45%以上，如圖1所示；而住宅商品房銷售額從98年的2000億元升至7.28萬億元，增長了36倍，在05年和07年住宅商品房銷售額同期增長分別為69.77%和47.98%，如圖2所示。住房需求整體呈現上升趨勢。

3、我國住房需求高位運行的原因

3.1人口結構的轉變

中國的人口結構正在悄然發生著轉變。據中國人口數據統計，最近一次“嬰兒潮”出現在二十世紀八十年代，平均人口出生率高達2.15%，每年出生率穩定在2%以上。并且，我國勞動力人口比重（15-64歲）從2004年開始攀升，2004-2009年間上升2.6個百分點。當“嬰兒潮”的一代人開始進入勞動力市場、婚姻市場和房地產市場，必然帶來住房需求的上升。1997-2012年，城鎮適齡購房人口從1.55億增加到了2.82億，凈增1.27億；城鎮居民家庭戶數僅2008年就增加了5370萬戶，城鎮居民家庭戶數累計增加28091萬戶，由此產生的新增置業需求非常可觀。在2015年末全面二胎政策的開放，更會維持著住房需求高位運行。

3.2投資偏好與收入水平

截至2014年，我國家庭的住房擁有率達到90.8%。與歐美國家相比，我國城鎮家庭住房擁有率顯著偏高。其中，城鎮住房空置率卻高達22.4%。分析其原因，有以下兩點：

（1）我國人講究“臉面”，房屋的數量和大小就表現為“臉面”。對比西方國家而言，在我國租房是很丟臉面的事情。沒房的人想要買房，有房的人想要更多的房子；而在西方人眼中，“自由”、“隨遇而安”才是生活的真諦，他們不愿被外在事物所束縛。所以，由于我國人的傳統觀念影響，造就了住宅市場的繁榮。

（2）居民收入水平的不斷提高和投資渠道狹窄的矛盾。隨著我國經濟的飛速發展，居民家庭人均可支配收入呈現快速增長的趨勢。2004年我國城鎮居民家庭人均可支配收入為9422 元，到2015年增加至1194元。2004年農村居民家庭人均純收入為2936元，到2015年增加至11421元。

表面上看，我國的投資渠道很多：股票、期貨、保險、銀行推出的諸多理財產品。這些產品的收益高于銀行的定期存款，但對于房地產、股票等投資，顯然沒有可比性。而且我國股市的風險性遠遠大于投資房地產，在2008年股市迅速上漲后的急速跌落，使得股民人均虧損達13萬元，讓人們對股市心灰意冷，進而轉向房地產業。

3.3實體經濟不振

在2005-2007年，經歷了3年快速擴張后，在2008年制造業再度陷入低迷。據國家統計局的數據顯示，如圖3，2008年下半年，制造業采購經理人指數（PMI）一度跌至榮枯線，在年末達到了最低點50.16。經歷2009年和2010年的短暫回升后，至2015年，PMI一直下降，到2015年末，PMI指數跌破榮枯線，實體經濟呈現疲軟勢態。

3.4匯率位于高位

2005年7月，我國進行人民幣匯率制度改革，人民幣不斷升值。在1999至2004年人民幣對美元匯率一直穩定在是100：827，但2005-2015年間，人民幣對美元匯率從100：827降到100：622，僅2007年人民幣對美元匯率就從100：760降至100：694，降低了8.6個百分點。

人民幣的升值會增加外國企業對我國的投機活動，會向房地產市場輸入大量資金，在人民幣升值的同時房價格也會上漲，房價上漲使得住房需求繼續高位運行。

3.5 城市化快速發展

自1998年，城市化率突破30%，進入城市化加速階段，到2011年，城市化率突破了50%，1998-2013年城市化率均提高1.46個百分點。截至2013年，我國城市化率為53.7%，正處于城市化加速階段中期，按照加速城市化階段城市化率年平均提高1.46%計算，2024年我國城市化率將突破70%，進入成熟階段。

在城市化加速階段，隨著鄉村的過剩勞動力人口進入城市，人口遷移速度（下轉37頁）（上接35頁）之快是住房供給在短期內難以維持的，住房市場承受的壓力不斷增加，引起住房需求高位運行。

結論：

本文通過人口結構、住房偏好與收入水平、實體經濟發展、匯率變動、城市化這五個方面對我國住房需求的影響進行了分析，說明了當前我國住房需求形勢，闡明住房需求高位運行的原因。

研究表明：（1）人口結構的轉變是我國不能忽視的一個重要因素，人口總量增加的同時，家庭平均規模減小，戶數增多，這是住房需求緊張的一大因素，針對人口結構轉變，政府主導的住房供給政策有必要考慮人口結構轉變的影響。（2）由于國人對住房的傳統觀念里，購房才是根本，這種傳統觀念的根深蒂固，使得在未來一段時間購房需求的欲望不會改變。（3）實體經濟發展不振，致使資金流向房地產領域。要恢復實體經濟的健康發展，只有不斷地改革實體經濟才有不斷的發展。（4）由于匯率變化，國外資本流入我國房地產業，以求高回報利潤，致使房價上漲，住房需求居高不下。（5）城市化進程加快，鄉村過剩勞動力人口進入城市，人口急劇增加。只有新增人口的住房問題得以解決，城市化才能一步一步，扎實地向前發展。

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作者簡介：

陳策（1992.10.12-），男，漢，北京，碩士。主要研究方向：土地資源管理。