萬馬奔騰山作陣

聯系馬先生是因為我們最近在籌備一檔人物訪談的新欄目。馬先生的閱歷讓我非常想要跟他見一面。馬先生是清華大學2002級自動化專業的高材生，大學畢業后開始進入創投圈，僅用幾年時間闖出自己的一番廣闊天地。尤其是他手上的九宜城，短短幾年內就能殺進國內商業地產管理領域的一線品牌陣營，絕非常人所能及。所以這次見面被我定義為是“一次普通青年對優秀青年的拜訪”。見面后方才真正感受到普通青年與優秀青年的差距，精心準備的問題幾乎一個都沒用上，但是我們沿著馬先生的思路聊了很多。這是馬先生的主場。不過，之前準備的問題我也并不想就此丟掉，有機會還是要問一問的，普通青年也有自己的堅持。

7月18號，北京剛剛結束了持續58小時的大雨，雨后太陽雖未露面，但是躲在云層后面的熱力卻源源不斷地傳導過來，此時的北京就好比是一口大鍋在注滿水之后蓋上了鍋蓋，原本清靜的城市變成了蒸籠。在撲面而來的滾滾熱浪里，我汗流浹背地走到了環球金融中心。咦？好巧，九宜城也在17層，前些天去拜訪的常繼生院長所在的品牌中國戰略規劃院也在17層，只是大樓不一樣罷了，看來17層是個福地。不巧的是，馬先生臨時要開一個會，所以約在上午十點的見面推遲到下午，馬先生委托品牌部的同事表達了歉意，雖然未見到本尊，但是九宜城品牌部的兩個同事讓人感覺非常舒服，都有中文系女生特有的文卷氣息和溫柔和善。這會讓人覺得，等待似乎也變得美好。善意帶來的清涼取代了穿越蒸籠帶來的煩躁。

下午，馬先生如約而至。和他的品牌部同事一樣，非常和善，也很爽朗，我想，這種并不職業化的讓人舒服的和善，可能是九宜城一個很重要的特質吧。我帶去了我們的雜志，因為《中國房地產業》雜志一直是針對房地產行業尤其是建筑規劃領域出版發行，所以很多業外人士并不是很了解。學霸的看書方式果然不一樣。一般我們粗略看書的時候翻完版權頁和目錄頁再大概翻一下也就差不多了，他不，翻開雜志，看完版權頁瀏覽過目錄，他還會認真看每一篇文章的標題，再過一遍內容，而那些標題很多都是類似于《房屋結構設計中建筑結構設計優化方法的應用研究》《超限高層建筑結構基于性能抗震設計的研究》或者《沉井下沉中池壁開裂變形的原因分析及修復處理》這樣特別專業細分的類型，所以這大概也是理科生的認真和可愛之處吧。認真看過，馬先生樂呵呵地說，“你們雜志很專業啊”，感謝學霸的認可。

言歸正傳。

這天下午，在馬先生的辦公室，聽他講了對于很多商業地產領域的精彩分析。分析很接地氣，也沒有穿插外語單詞，在我們交談一個多小時的時間里，沒有被電話打斷過。雖然之前準備的問題很多都沒有用到，但是也不虛此行。由于大家關注點的不同，我想我以后可能不必固執于自己的思路，而要根據訪談對象的情況隨時做出調整，以便更好地完成對于行業的探討。

以下是我們的訪談內容，對于九宜城在商管領域取得今日業績之原因，可窺一二。

北京九宜城商業管理有限公司

崛起于中國商業地產創新、融合與混業競爭的存量時代。九宜城業務涉足商業空間運營、品牌孵化、智慧商業等多個領域。擁有在管商業地產項目近70個，總面積超600萬平方米，在國內第三方商管公司中占據領先優勢。

潘潘：您是在什么樣的時間節點進入商業地產管理領域的？

馬占田：我們是從2014年開始正式進入商業地產領域的，老實說，進入這個行業的時間不是很長，所以如果要從商業地產的長久發展歷史談起可能是有困難的。但是由于之前的投資背景，我們一直在關注大消費領域，對這個行業一直是有密切觀察的。2014年，商業地產領域已經進入到一個發展瓶頸期，大家作為普通消費者可能也會有直觀的感受，就是從一線城市到二三四線城市的購物中心，其中包括很多規劃、設計很優質的商場都在陸續關門。我們很早就預判到商業管理領域存在極大的市場和機遇，所以非常果斷地進入到這個領域。

潘潘：您提到的商業地產瓶頸期是因為互聯網的沖擊嗎？

馬占田：有一部分原因是。最近這些年由于城市化進程加快，各類房地產政策持續刺激，中國商業地產確實呈現出一個高速增長的態勢。所以盡管中國商業地產正式進入購物中心階段不過二十多年的時間，但行業發展確實來勢兇猛。特別是2010年以來，在各地政府和地產商的大力推動下，商業項目數量出現激增，到2017年全國大中型的購物中心數量已經超過5000家。但是行業規模迅速擴大的同時也出現了另一面，很多項目因為利益驅動倉促上馬，但持有者運營經驗不足，導致項目后期陷入運營困境。贏商網曾經有過不完全統計，2017年全國計劃新開業商業項目是970家，但實際上只開出504家，開業率僅為51.95%。與此同時，購物中心商鋪的空置率也在連年上升，帶來很多社會問題。總體而言，雖然線上經濟對線下經濟確實形成了沖擊，但是來自行業內部的原因更多一些。

潘潘：對于現在線上線下重新融合的所謂“新零售”業態，您是怎樣理解的？

馬占田：線上線下融合的“新零售”會成為行業未來的發展方向。這個“新零售”概念是馬云在2016年年底提出的，它的核心是研究消費者，強調消費場景的設計。按照馬云的規劃，“新零售”是企業以互聯網為依托，通過運用大數據、人工智能這種先進的技術手段，對線上服務、線下體驗以及現代物流進行深度融合的零售新模式。這些年線下經濟受線上經濟沖擊，很大程度上削弱了線下經濟從業者的士氣，但是在這之后，行業逐漸呈現出新動向，線上與線下開始出現互導。比如阿里巴巴通過28.8億美金入股大潤發母公司，同時孵化新業態超市盒馬鮮生；京東聯手沃爾瑪，騰訊投資永輝等等，其實都是行業最前沿的探索。

潘潘：所以九宜城也是在這種情勢下應運而生？

馬占田：應該說，九宜城是抓住了行業的窗口期進入商業地產管理領域的。伴隨線下購物中心存量時代的到來，不斷變化的消費市場、不斷豐富的業態、不斷升級的消費需求都對購物中心的物業持有方提出了越來越高的要求。對于絕大部分的商業地產持有方而言，如果沒有很好的包括招商、運營及推廣在內的綜合商業管理能力，就沒有辦法最大化利用手中的資源。這種市場痛點及消費趨勢為九宜城的商業模式帶來了機遇。所以雖然商業地產面臨行業洗牌，在九宜城的努力下，很多優質項目仍然大有可為。

潘潘：能介紹下九宜城的業務分布嗎？

馬占田：現在九宜城的業務主要包括三個方面：商業空間運營、品牌投資孵化和智慧商業。

第一，商業空間運營。九宜城目前在全國擁有在管商業地產項目近70個，總面積超過600萬平方米。服務包括綠地商業集團、佳源集團在內的多家百強地產企業，同時包括廈門中心、中國摩、武漢綠地繽紛城、南昌綠地繽紛城等眾多地標項目。九宜城整合了大量國內優質的商業地產資源，能夠根據具體區域市場的不同痛點，攜帶特定資源精準切入市場，為客戶提供“融投管改退”的全角色服務，幫助客戶應對來自互聯網和行業巨頭的眾多挑戰。

第二，品牌投資孵化。

九宜城依托遍布全國的線下商業入口優勢，憑借強勁的資本實力及全球人才優勢，用產投結合的思路孵化有潛力的品牌，為它們導入全方位的戰略資源，加速品牌成長。目前，九宜城已經在動漫IP空間運營、寵物連鎖服務平臺、跨境母嬰零售平臺、美式體育教育平臺、時尚美妝連鎖品牌、知名創投媒體、休閑茶飲等領域進行了投資布局。應該說，九宜城能夠比傳統的財務投資機構更敏銳地捕捉到市場動向。我們所努力打造的品牌孵化和商業地產空間運營的雙輪驅動模式，也進一步提升了投資的成功率。

第三，智慧商業。

商業地產野蠻生長的時候，業主對信息化和智慧化的需求并沒有那么迫切，一旦進入精細化運營時代，日益迫切的需求與服務商供給的矛盾就會逐漸顯露出來。出現很多狀況，比如以功能為核心的商業地產軟件造成業主使用中功能協同差，數據存儲格式不統一導致難以挖掘數據價值，軟件設計迭代更新速度跟不上商管工作模式的變化，自主研發和采購成熟系統的集成門檻高等等一系列問題。基于這種現狀，我們創立了九宜城智慧商業這個版塊。目前九宜城智慧系統正在各業主項目落地，幫助業主實現數字化資產管理、平臺化流量運營、多觸點界面營銷。

潘潘：九宜城的高管都有非常好的教育背景與工作背景，您是怎樣將這樣一群人納入麾下的？

馬占田：管理永遠不要領先于業務。再好的項目也需要團隊支撐，九宜城有超過三百人的人力體系，我們現在的項目體量足夠大，就是依托于這個擅長商業地產運作的團隊。通過創造好的分配制度、搭建足夠廣闊的發展平臺，足以讓這支隊伍發揮最大的潛力，并不需要給他們施加過多的管理負擔。加入到九宜城的很多同事都是擁有多年實戰經驗的資深人才，他們本身就具有強大的內生動力，精英的自我管理能力是非常強的。

實際上每個企業在快速發展過程中都會遇到挑戰，但我覺得這不是主要問題。管理要為業務賦能，而不應該對業務造成障礙。我認為企業應該把精力更多地放到人才培養與價值觀導入上面。找到一群可培養的人，認同我們的價值觀，加入我們的企業，再一起做事，充分分享，從而不斷提高我們品牌的價值和議價能力。這是九宜城在做的事。

潘潘：您怎么看待商業地產領域的社會責任感？

馬占田：我覺得空談社會責任感是沒有意義的。大家應該從自己所處的行業出發，通過自身的努力，讓所在的行業發展得更健康。這其實就是社會責任感的體現。九宜城能夠發展成為商業地產管理第三方陣營中的第一品牌，是我從業以來最大的成就感。我們也確實通過自己的努力為行業做了很多事。

如果談到衡量中國商業地產的發展，幾乎所有開發商都會把目光鎖定到項目的財務表現層面，在商言商，確實無可厚非。但是，商業地產通過項目所做的事情其實是非常多的，一個好的商場有時候甚至能帶動整個城市的發展，我們有很多城市中心級的商業綜合體項目，比如重慶的中國摩，作為西南地區首個世界級旅游購物中心，它是一個350萬方的超大型綜合項目，這種項目體量是能夠影響幾十萬甚至幾百萬人生活的。再比如一個運營不善的商業地產項目在我們的幫助下復活了，使得開發商的運營問題、品牌商戶的盈利問題以及消費者的購物生活和娛樂需求問題全部都得到很好的解決。我們通過自己的努力爭取到一個大家都認可的結果，那種成就感是很強烈的。這讓我們覺得，九宜城是創造價值的，我們的存在是有意義的。