住房租賃市場 需加快建立租購并舉制度

呂紹剛　張文　范昊天

在推動住房租賃市場發展方面，除了規范住房租賃交易服務、搭建交易服務平臺，多地政府還從金融支持、用地保障、增加房源投入市場等方面，推出各類舉措，促進住房租賃市場健康發展。

住房租賃市場 如何行穩致遠（傾聽·租購并舉（下））——多地在金融支持、主體培育、平臺建設等方面推出創新舉措

為加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，在推動住房租賃市場發展方面，除了規范住房租賃交易服務、搭建交易服務平臺，多地政府還從金融支持、用地保障、增加房源投入市場等方面，推出各類舉措，促進住房租賃市場健康發展。

金融支持

武漢搭建“互聯網+租賃+金融”服務平臺，為企業和個人提供融資途徑

武漢市房管局不久前公布第三批29家住房租賃試點企業和9個住房租賃試點項目名單。至此，武漢市住房租賃試點企業已增至56家，試點項目增至14個。按照武漢市出臺的住房租賃市場扶持政策，試點企業和項目將在金融信貸及稅費等方面享受到多項優惠政策。

自2017年7月被確定為全國首批培育和發展租賃市場試點城市以來，武漢在扶持政策、主體培育、房源籌集、平臺建設等方面推出了一系列創新舉措。眾多金融機構推出租客貸、業主貸、按居貸等創新產品，累計投放3億元貸款，簽署千億元授信協議。

2017年11月初，建設銀行（7.180， 0.05， 0.70%）武漢光谷自貿區分行推出新型企業貸款產品“小微企業住房租賃經營易”，“可遇青年公寓”成為該產品的第一家申請者，并成功獲得115萬元的無抵押貸款。“公司是輕資產運營，過去常受困于流動性資金不足。如今通過低息的企業住房租賃貸款，可以更好地為客戶提供充足和優質的房源。”武漢可遇科技有限公司總經理佘福元說。

“住房租賃市場的利潤相對較低，培育和發展這個市場，離不開金融的支持。”武漢市房管局租賃專班負責人徐磊介紹，“各家銀行都推出了自己的產品，但都是‘單打獨斗。”如何聚攏各家金融產品，形成租賃支持合力？

去年10月，武漢著手打造“互聯網+租賃+金融”服務平臺，率先上線了住房租賃金融綜合服務平臺，實現銀行及各類金融機構的金融服務“全覆蓋”。平臺推出公司、個人住房租賃貸款等融資產品，為企業住房建設、購買租賃房源、改造裝修等金融需求提供資金支持；另一方面，租戶足不出戶即可實現租房、貸款、租金支付、還款全流程線上操作。

今年1月，由武漢市房管局與中國建設銀行湖北省分行共同打造的住房租賃交易服務平臺共享系統正式上線，為出租人和承租人提供住房租賃信息發布服務。同時，該平臺對接住房租賃金融綜合服務平臺，提供全方位金融支持，實現住房“租賃超市”和“金融超市”的結合。至3月底，系統累計房屋核驗8462筆，合同網簽10298筆，租賃備案9993筆。

華中師范大學房地產發展研究中心教授陳立中認為，武漢市打造的“互聯網+租賃+金融”平臺有利于銀行之間展開競爭，進一步降低住房租賃企業的貸款成本。但另一方面，部分租房客收入相對較低，還款能力可能不足。多家銀行入駐平臺后，應避免為了“搶業務”而盲目發放低息貸款，要做好風險防范。政府在搭建平臺、提供服務的同時，要做好監管、備案。

用地保障

深圳保障人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例

6月5日，深圳發布《深圳市人民政府關于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應與保障體系的意見（征求意見稿）》，《意見》提出，自2018年起，在新增居住用地中，確保人才住房、安居型商品房和公共租賃住房用地比例不低于60%，同時在新出讓居住用地中提高“只租不售”用地比例。

作為首批租賃改革試點城市，深圳一方面按照“高端有市場，中端有支持，低端有保障”的發展思路，加強房地產市場分類調控，另一方面通過加大租賃住房用地供應力度，發展租賃市場。

2017年12月30日，深圳市房地產交易中心發布4宗住宅用地使用權掛牌出讓公告，其中3宗住宅用地用于建設全年期自持租賃住房。在出讓方式上，這批租賃住房用地均采用“單限雙競”的方式掛牌出讓。單限，即限地價。在評估地價基礎上確定出讓底價，競地價時溢價率達到30%即為最高限制地價。雙競，即競地價和人才住房面積。競價過程中，競買人最高報價未超過最高限制地價時，按價高者得的原則確定競得人和成交價；當競買人報價達到最高限制地價時，有意繼續競買的競買人由競地價轉為競無償移交的人才住房面積，總居住建筑面積不變，按報出移交人才住房面積最多者得的原則確定競得人。

“‘單限雙競的拍賣方式，會讓深圳土地的價格得到抑制。”在中原地產工作的韓先生表示，在“溢價30%上限”“比拼人才住房面積”的條件下，很難再出現天價地皮。深圳頻頻推出“只租不售”的居住用地，對房屋租賃市場的發展是一種鼓勵。這幾宗土地要建成住宅還需要幾年時間，目前對租賃市場的影響比較有限。

深圳市經濟學會副會長、深圳職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺認為，政府大力加強租賃住房和“只租不售”的土地供應，會分流一部分的購買需求，有利于解決大城市面臨的住房問題。

盤活房源

成都組建國有住房租賃公司，國有租賃房源入市

繼今年初成都首批2200多套國有租賃住房亮相網絡平臺之后，該市第二批1200套國有租賃住房已于近日集中上市。

據成都市房管局相關負責人介紹，這些房源絕大多數分布于中心城區，選擇余地大，既有可以拎包入住的精裝房，也有僅通了水電氣網的清水房，面積從75平方米到144平方米不等，包括面積較小的一居室、單間和部分大戶型房源。據了解，租戶可登錄成都住房租賃交易服務網絡平臺查詢房源，并按照發布的競價規則，參與所需住房的競價。競價成功的租戶需在5個工作日內與國有公司簽訂租賃合同。目前發布的房源中，月租金起拍價最低為470元，最高為1850元。截至4月24日，已有1100余套房源競價成功。

據成都市房管局租賃管理科相關負責人介紹，這些房源都由第三方評估公司進行評估，確定起拍價，目前競價成功的房源，實際成交價格基本略低于市場價。

“成都是全國首批開展住房租賃試點的城市之一。”成都市房地產市場服務中心負責人曹威表示，為發揮國有企業的引領作用、加大國有租賃房源的投放力度，成都已經組建了4家國有住房租賃公司，并全面開展國有存量住房清理工作，盤活國有存量房源。

“與民營租賃中介相比，國有租房公司在接受政府部門監管、履行社會責任方面會更加自覺。”西南財經大學經濟學院教授劉璐表示，國有租房公司要起到房屋租賃市場的表率作用，相應服務必須也要跟上，價格上要更合理，用好的房源、好的服務、好的環境逐步引導人們建立“租購并舉”的房產觀念。

為鼓勵長租、保護租客利益，在推出的房源中，有700多套可以選擇最長不超過5年的合同期，租金在合同期內維持不變，支付租金可以選擇按月、季、年付等方式。同時，為防止惡意炒高價格或囤房源的現象，競價者需輸入身份證號實名注冊，且一人只能競得一套。

除市屬國企外，外地駐成都的國企目前也已進入到當地的房屋租賃市場。中建三局西部投資公司相關負責人透露，公司作為國有投資企業已在成都布局房地產市場，并承擔了成都人才公寓等政策性租賃房屋的運營。“成都計劃未來5年將建30萬套人才公寓，這類政策性租賃業務將會是塊大蛋糕。”該負責人說。（原文刊載于人民日報）