淺談寫字樓設備機房標準化管理

王洪志

隨著寫字樓租戶對物業管理水平的愈加重視，對物業管理知識的愈加了解，多數租戶已經不滿足表面上的保潔管理、保安管理所體現出的效果，而是更加關注設備設施的管理水平、配套設施是否能否滿足需求、文化活動是否有吸引力等深層次的管理。如何能夠抓住租戶的這一變化，提升物業公司的運營管理能力讓租戶感受到變化，筆者認為，抓好設備機房的標準化管理是一個非常好的方向，因為這既能讓租戶感受到物業公司在設備設施上的管理能力，也能夠促進物業公司員工的設備設施管理水平，養成員工標準化作業的良好習慣，更能使物業資產的保值增值，可以說是一舉多得。

然而目前國家相關部門還沒有建立一套成熟的設備機房管理的具體標準，大家都是摸著石頭過河，各顯神通，其中有些做得有新意、有亮點，也有些做的過于表面化、形式化，從而失去了設備機房標準化管理的意義；為了加強設備機房管理的統一性，通過筆者對公司自管的多個項目設備機房標準化管理總結出的經驗，制定了我公司內部的設備機房標準化管理的實施方案，并應用在項目的管理上，雖然受不同項目的客觀環境、甲方對此項工作的重視程度等多方面的影響，但還是取得了較好的效果，并得到了甲方、租戶的認可和好評?，F將我公司在設備機房標準化管理上的做法做以分享，以供業內同仁參考，達到共同提高之目的。

一、安全管理標準化

總所周知，安全是一切的根本，沒有安全就談不上運營，更談不上管理，因此，我們在機房標準化管理上首先強調的是安全管理的標準化。這里的安全主要包括以下四個方面，人身安全標準化、操作安全標準化、設備安全標準化、管理安全標準化。對于人身安全標準化，我們的做法是，要求所有進入機房的巡視人員均接受過相關安全培訓；并嚴格穿著標準服裝方可進入，具體著裝標準為三防鞋、制式工作服、反光馬甲、絕緣手套、安全帽、頭燈；并且要保證設備機房在無人狀態下的基礎照度不低于50lux。

對于操作安全標準化，我們的做法是，要求所有操作人員均進行過相關設備的操作培訓，并考核通過；操作時必須保證至少兩人在場，一人負責監護；所有設備旁要設立操作規范展板；員工在操作前必須要閱讀以便操作規范。

對于設備安全標準化，我們的做法是，要求對所有開關、閥門均用安全鎖具進行鎖閉，鎖具上標注鎖閉負責人姓名、電話、原因等，并到工程部內勤處備案，如需開啟開關或閥門，直接與工程部內勤進行溝通協調，避免誤操作造成的安全事故。對于管理安全標準化我們的做法是，各專業機房根據專業不同，明確負責人，由負責人負責整個機房的安全管理工作，這樣既明確了責任，也通過機房標準化管理評比，促進了員工間的良好的競爭，使得機房管理能耗很好的實施。

二、制度建設標準化

對于制度建設標準化，我們的做法是，所有機房均要求制度上墻，其中包括：《各專業機房管理制度》、《各專業機房設備操作流程》、《機房出入管理制度》、《機房巡檢制度》、《應急預案》等，并做出了具體要求如下：制度內容按照公司版本執行，如有特殊情況需要調整，需經相關領導批準；制度板的材質為雪弗板；制度板的規格尺寸為400mmX600mm；企業LOGO放置在左上角；標題微軟雅黑一號字加粗、正文微軟雅黑二號字；底紋為暗紋公司LOGO；安裝高度為距地1.5m；安裝位置在門的右手邊適當位置；做出這樣明確的規定，目的既要保證樣式的完全統一，也要保證材質的防潮性，延長使用周期。

三、標識系統標準化

標識管理是設備機房標準化建設的重要組成部分，對于標識系統標準化，我們的做法是，要求對所有設備進行統一的有組織的編號，編號的原則是字母與數字相結合，由字母表述設備機房名稱、設備名稱，由數字表述設備安裝的具體軸距、設備序號等；對所有管路走向進行標注，要求顏色鮮明、配有流向箭頭；對所有閥門的開啟狀態進行標注；各類儀表的安全工作范圍標注，要求顏色鮮明，綠色代表正常工作壓力，紅色代表故障壓力；由于機房內設備較多、配電柜較多、管路復雜，為了確保員工巡檢過程中的安全以及外來人員的安全，我們要求設置明顯的行走路線、設置明顯的設備輪廓線、設置明確的提示標識，輪廓線要求為不干膠材質，黃黑相間的條紋狀；并對設備卡片的材質、規格尺寸、字體、字號、顏色、懸掛位置等均做出了明確的規定，既要保證樣式的完全統一，也要保證材質的防潮性，安全性，延長使用周期。

四、工具物品擺放標準化

為了規范設備機房內的工具、物品的擺放，我們借鑒了辦公區域5S管理經驗，對設備機房內所有工具、物品的擺放均做出了嚴格的規定，主要做法如下：第一是嚴格明確各專業機房內可以擺放的工具、物品，嚴禁私人物品、材料進入；第二是明確工具、物品擺放的位置、方式，主要目的是保證工具、物品的取放便捷、使用安全、延長使用壽命；第三是工具、物品管理的專人化，有專人負責工具、物品的領用、看管、保養，這樣既明確了責任也增強了員工的主管能動性。

五、維護巡檢標準化

為了確保員工維護巡檢按照規定進行，真正的起到周期性檢修對設備的作用，我們對維護巡檢的整個流程進行了標準化的管理，主要包括以下幾個方面。第一，根據各機房內設備屬性制定了詳細的維護檢修方案，包括維護檢修項目、維護檢修具體實施方案、維護檢修時間等，并將每個設備的維護檢修均落實到個人；第二是明確巡檢路線，我們對機房的巡檢根據各個項目的實際現場狀況，通過多次模擬，制定了相對最節省時間的路線；第三是明確巡檢時間，我們通過多次的模擬，制定了各個機房巡檢的到達時間、離開時間，誤差超過三分鐘的，要向主管領導進行匯報；第四是明確巡檢內容，為了解決目前很多項目巡檢已經流于簽字、打鉤的形式問題，我們對每個機房的巡視內容、重點均做出了明確規定，要員工知道巡視要看什么、聽什么、嗅什么、干什么，并將發現的問題第一時間通過內部微信群上傳；第五是巡檢表格填寫標準化，針對很多項目表格填寫漏項、錯填、字跡潦草等問題，我們做出了相關規定，并進行了培訓，不僅要求員工按照表格設計實事求是的填寫，并要求員工按照仿宋體進行書寫練習，保證記錄填寫的規范性。

六、裝修標準標準化

在物業前期介入階段，我們就向建設單位提供建議，對設備機房的裝修標準進行了統一規范，具體標注如下。第一，生活水泵房，要求地面防滑地磚，墻面瓷磚，生活水箱上方棚面鋁扣板吊頂，其他棚面深灰色防水涂料。第二，消防水泵房，要求地面防滑地磚，墻面瓷磚，棚面深灰色防水涂料。第三，中水機房，要求地面防滑地磚，墻面瓷磚，棚面深灰色防水涂料。第四，變電所，要求地面環氧地坪漆，墻面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，變壓器、配電柜前鋪設絕緣地膠。第五，冷凍機房，要求地面環氧地坪漆，墻面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，配電柜前鋪設絕緣地膠。第六，低壓配電室，要求地面環氧地坪漆，墻面白色涂料，棚面深灰色防水涂料，配電柜前鋪設絕緣地膠，過樓板設備空洞封堵嚴密。

以上就是我們對設備機房管理標準化的一些心得，設備機房的標準化建設絕對不是花瓶、不是走過場，而是通過機房的標準化建設工作，在員工中樹立標準意識，并深入到其他工作中去，用好的環境來改變現場、改變人的作風、改變工作狀態。

（本文作者單位：戴德梁行房地產咨詢（大連）有限公司沈陽分公司）