淺析房產(chǎn)交付測繪工作及“三測合一”改進措施

常文廣

【摘要】房產(chǎn)交付前，傳統(tǒng)的測繪工作模式耗時長且存在重復測繪等資源浪費現(xiàn)象。“三測合一”是指在項目基本完工以后，由一家具備綜合實力的測繪單位負責所有測繪工作的統(tǒng)一測量，并將所得成果整合以后分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門。采用“三測合一”的工作模式，可以大幅度減少工作時間并降低測繪成本，在部分地區(qū)得到了快速的推廣應用。

【關(guān)鍵詞】測繪；三測合一；措施

對于房產(chǎn)交付前的測繪工作，此前通行的做法是，規(guī)劃、國土、房管等部門根據(jù)各自要求，分頭組織測繪工作。這種模式耗時長，且存在重復測繪的現(xiàn)象。現(xiàn)在所謂的“三測合一”是指工程基本完工且交付前，建設(shè)單位可以委托一家同時具有規(guī)劃竣工測繪、地籍測繪、房產(chǎn)測繪資質(zhì)的單位進行測繪，然后分別向規(guī)劃、國土、房管等部門提供測繪數(shù)據(jù)和成果，以優(yōu)化流程、提高服務效率、加快不動產(chǎn)證書的辦理，也可減輕項目建設(shè)單位的負擔。

1、房產(chǎn)交付測繪工作概述

1.1 竣工、地籍與房產(chǎn)測繪的特征

在我國的城市化過程中，城鎮(zhèn)項目的規(guī)劃竣工、地籍和房產(chǎn)測繪為城市化建設(shè)提供了極為可靠的數(shù)據(jù)支持。例如測繪大比例尺數(shù)字地形圖，可以直觀清晰地呈現(xiàn)整個地區(qū)的地貌特征，為城市規(guī)劃提供可靠依據(jù)；而進行地籍測繪時，主要參考對象的土地質(zhì)量價值和經(jīng)濟發(fā)達程度，應當因地制宜；房地產(chǎn)測繪則更加偏重于對象的綜合情況，即房產(chǎn)綜合管理、界址點與測量控制點等。

1.2 測繪工作的主要內(nèi)容

三種測繪工作具有不同的測繪內(nèi)容，其測繪動機也各有不同。地形測繪主要為了繪制城市的大比例地形圖，需要對整座城市進行實地測量并對地面建筑、植物分布和地面坡度等信息進行詳細標注，因此通常由多個部門配合完成；地籍圖測繪則需要關(guān)注某一地區(qū)的面積、界址和位置等信息，根據(jù)國家對地籍圖權(quán)屬管理的要求，對地面建筑和土地規(guī)劃、利用等相關(guān)信息進行調(diào)查，為土地資源管理工作的優(yōu)化提供參考依據(jù)；房產(chǎn)測繪則關(guān)注城市內(nèi)部房屋的使用情況，為產(chǎn)權(quán)管理、城區(qū)改造等工作提供依據(jù)，有利于提高土地資源的利用率。

1.3三項測繪工作的主要流程

地形測繪包含基本控制測量和圖根控制碎部測量等，是地形圖繪制的依據(jù)，包括對地形圖進行完善和補測；地籍測繪則使用圖解、解析與部分解析的方法進行；房產(chǎn)測繪既可以實測成圖，也可以編繪成圖。

2、“三測合一”措施的特點及實施方法

在三測合一工作實施之前，各地的規(guī)劃、國土和房管部門只能根據(jù)各自對測繪工作的要求，分別組織和進行測繪工作，且要按照先后順序進行。上一個單位沒有測繪完成之前，下一個單位無法跟進。這樣的測繪安排，使得測繪過程中出現(xiàn)了大量時間拖延、壟斷和測繪數(shù)據(jù)不統(tǒng)一的問題，且造成了許多重復工作。所謂“三測合一”，就是指在工程項目基本完工以后，由一家具有相應測繪資質(zhì)的中介機構(gòu)按照相關(guān)的技術(shù)規(guī)范和標準對地形、地籍和房產(chǎn)等信息進行統(tǒng)一測繪，并測算出三套測繪成果，再分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門用以實施工作。

2.1 “三測合一”的主要優(yōu)點

“三測合一”的主要優(yōu)點在于，其整合了原來分散于規(guī)劃、國土和房管等不同部門和行業(yè)機構(gòu)的數(shù)據(jù)測繪行為，測繪單位具有擁有較強的資源整合能力，可為項目業(yè)主提供更完善的服務。在實際實施過程中，業(yè)主通常可以選擇一家或多家測繪單位，聯(lián)合承擔三測工作，將數(shù)據(jù)成果按照規(guī)范整理后分別提交給規(guī)劃、國土和房管部門。這樣的工作模式有效地解決了傳統(tǒng)測量工作中測繪單位分散、測繪資源浪費的情況，不僅強化了中介機構(gòu)的服務效率，也有利于實現(xiàn)資源共享，建立了有效的公平競爭市場平臺。

實施“三測合一”測繪服務的測繪單位原則上應同時具備規(guī)劃測量、地籍測繪和房產(chǎn)測繪的資質(zhì)，且具有良好的信用記錄，也可以由一家主導組成聯(lián)合體進行實施。

2.2 “三測合一”的責任劃分

“三測合一”工作將原本分散的測繪工作進行合并，為避免責任不清，應對各項工作進行明確的責任劃分。通常由市政服務中心的專門單位對“三測合一”的工作進行統(tǒng)一的規(guī)劃協(xié)調(diào)，由城市規(guī)劃部門監(jiān)督指導“三測合一”工作的進行。建設(shè)單位在進行“三測合一”前，必須保證建設(shè)工程已經(jīng)完成建筑主體與配套公共設(shè)施的建設(shè)，相關(guān)道路硬化、綠化和給排水工程也已完成，建設(shè)施工場地已經(jīng)清理完畢并具備完全的用地審批手續(xù)。

2.3“三測合一”的業(yè)務流程

根據(jù)已經(jīng)實施“三測合一”地區(qū)的經(jīng)驗來看，三測合一的業(yè)務流程具有以下一些特點：測繪的階段性，即基本建設(shè)項目的測繪工作將分別在審核復批和竣工驗收兩個階段進行。審核復批階段對測繪工作進行預測繪與規(guī)劃放線，并進行建筑工程復測；竣工驗收階段是主要測繪階段，包含了竣工測繪、地籍測繪和房產(chǎn)實測等。各個階段的測繪工作需要分階段統(tǒng)一受理并整合材料，盡量不收取重復材料；對于測繪工作的時限要求上，為了提高工作效率，第一階段的工作時間不應超過20個工作日，第二階段三項測繪合并以后，總時長應控制在15個工作日以內(nèi)，高難度大型項目除外；合并測繪工作以后，由于減少了大量重復工作，測繪服務統(tǒng)一收費標準也應有一定的調(diào)整，一般下浮5-20個百分點；實行“三測合一”后，測繪機構(gòu)應將各部分測量結(jié)果及時提供給相關(guān)部門。

2.4 “三測合一”的應用案例分析

根據(jù)已有的“三測合一”應用項目案例來看，該制度可以大幅度降低測繪費用和時間，對提高工作效率具有積極意義。寧波某家居公司的項目在實施竣工驗收時，選擇某測繪單位實施“三測合一”工作，該測繪單位按照測繪技術(shù)規(guī)范對竣工、地籍和房產(chǎn)等信息進行測繪，并實行一次收費，從最后的實際情況看，實行“三測合一”以后，該項目測繪工作的總費用下降了20%以上，而總的工作時長減少了近%30；某地區(qū)整體推廣“三測合一”工作以后，建立了信息共享平臺和統(tǒng)一的信息數(shù)據(jù)庫，使得總體測繪成本減少了30%以上。

結(jié)語：

總而言之，“三測合一”工作作為優(yōu)化房地產(chǎn)建設(shè)工程行政服務效率的重點工作，其在優(yōu)化測繪成本、提高測繪效率、整合數(shù)據(jù)資源等方面均有極大的優(yōu)勢。根據(jù)已有的應用經(jīng)驗來看，“三測合一”模式適合在快速城市化的地區(qū)進行大范圍推廣。本文僅針對“三測合一”工作的服務流程和應用特點進行簡要分析，對相關(guān)工作的落實具有一定的參考意義。

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