登記實務中房屋交易風險控制機制探討

【摘要】不動產(chǎn)登記機構(gòu)對房屋進行登記的同時也為房屋交易把好最后一道關(guān)。因此不動產(chǎn)登記機構(gòu)應緊跟國家不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的步伐，制定詳細的登記規(guī)則，健全登記系統(tǒng)，嚴把審核關(guān)，不斷開拓創(chuàng)新，形成完善的不動產(chǎn)登記體系，更好的確保房屋交易安全。

【關(guān)鍵詞】房屋交易；不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；交易風險

不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。房屋作為一種特殊的不動產(chǎn)，是老百姓衣食住行四大需求中“住”這個需求的重要保障，因此房屋的物權(quán)變動尤其是房屋的買賣交易更需要公權(quán)力機構(gòu)將物權(quán)變動的情況進行公示，以彰顯權(quán)利人的權(quán)利。同時房屋登記行為是為了使不動產(chǎn)物權(quán)的變動清晰、明確，從而維護交易安全并提高交易效率的程序性機制。[1]保障交易安全就是要減少和消除房屋交易中的不安全因素，確保交易行為的法律后果和法律效用的可預見性。如何保障房屋交易安全、維護正常的市場交易秩序就成為對不動產(chǎn)登記機構(gòu)的巨大考驗。筆者認為，減少房屋交易風險，保障房屋交易安全，不動產(chǎn)登記機構(gòu)要重點做好以下幾個方面的工作。

1、盡快落實不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度

2015年3月1日起《不動產(chǎn)登記暫行條例》（以下簡稱《條例》）的實施，標志著我國統(tǒng)一不動產(chǎn)登記制度的正式建立。原有的不動產(chǎn)登記體制是分散登記，由于各部門登記標準、技術(shù)規(guī)程等不一致，很容易導致權(quán)屬不清和交叉重疊現(xiàn)象，引發(fā)諸多矛盾和糾紛。目前國內(nèi)很多城市依然實行房地分體登記的原則，即土地的權(quán)屬由土地管理局登記于土地登記簿，房屋的權(quán)屬由房屋管理局登記于房屋登記簿，房地登記不統(tǒng)一，在不同地方有多個證書和不同登記簿，就可能出現(xiàn)一房、一地多賣的情況，既給老百姓增加交易成本也容易產(chǎn)生交易風險。建立不動產(chǎn)統(tǒng)一制度雖步履維艱，但是，據(jù)了解現(xiàn)在該制度在上海、廣州、深圳、重慶、青島等地試點已經(jīng)全面展開，這些地區(qū)的登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”已經(jīng)取得了顯著成效。 不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度建立了，房屋的物權(quán)變動情況才能統(tǒng)一反映，某處房屋是否登記，是否存在抵押、查封等權(quán)利負擔一目了然，不動產(chǎn)登記的公示公信力才能得到彰顯，才可以最大限度地保障交易雙方的合法權(quán)益，在房屋交易的時候就更加安全放心。

2、加快各地不動產(chǎn)登記規(guī)則的制定步伐

《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》（以下簡稱《規(guī)范》）的實施，雖然設(shè)定了不動產(chǎn)登記機構(gòu)及其工作人員開展房屋登記工作的具體原則，明確不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當嚴格遵守的登記標準和登記程序，但是由于各地區(qū)存在差異化的現(xiàn)狀，僅僅依賴《規(guī)范》仍無法保證登記機構(gòu)在房屋登記實踐中能夠準確地進行房屋登記。各地應加快出臺本地區(qū)的房屋登記規(guī)則或規(guī)程，尤其是《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》中對繼承、受遺贈強制公證的取消、按份共有人房屋的轉(zhuǎn)讓、委托代理等新的規(guī)定，很多登記機構(gòu)目前仍以沒有新的實施方案為借口，依然按照舊的規(guī)定進行登記。由此可見加快各地不動產(chǎn)登記規(guī)則的立法步伐刻不容緩，否則就導致有的人利用政策的漏洞謀不正當利益。

3、繼續(xù)履行形式審查和實質(zhì)審查相結(jié)合審核職責

我國《物權(quán)法》第12條雖然對不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當履行的職責做出了規(guī)定，但是該條并未明確登記機構(gòu)的審查是一種形式審查還是實質(zhì)審查，理論界與實踐中仍存在諸多爭議。[2]筆者認為，登記機構(gòu)單純的形式審查，可以提高登記的效率，但是勢必增加登記的錯誤率，影響交易的安全，降低了登記的公信力；而單純的實質(zhì)審查，雖能減少登記錯誤，但是由于物權(quán)變動的原因關(guān)系的復雜性，登記機構(gòu)根本不可能完成這一艱巨的審查任務，而且因此導致的登記錯誤由登記機構(gòu)來承擔也顯失公平。所以，將形式審查和實質(zhì)審查相結(jié)合的審查模式既能使登記機構(gòu)正確、充分的履行職責，又能盡可能地保證如實、準確、及時地登記房屋物權(quán)的有關(guān)事項，避免登記錯誤。筆者認為，對于以下事項登記機構(gòu)應該負有實質(zhì)審查的義務：（一）申請人提供的權(quán)屬證明、身份證件、網(wǎng)簽合同等能夠通過儀器和登記系統(tǒng)識別的材料的真實性；（二）申請主體是否與登記簿記載的權(quán)利人相符，是否與相關(guān)交易文件上載明的當事人相符；（三）申請登記的房屋是否存在查封、抵押等權(quán)利負擔；（四）對于需要實地查看的情形，登記機構(gòu)應負實質(zhì)查看義務，如申請人因不動產(chǎn)滅失申請注銷登記，登記機構(gòu)如果沒有實地查看，僅憑申請人的描述或者提供的照片就進行注銷，就極有可能導致重大的登記錯誤；（五）對于明顯違法的、或者是基于一般人的理性、經(jīng)驗、常理就能判斷的內(nèi)容，登記機構(gòu)也應當進行實質(zhì)審查，避免犯低級錯誤。對于其他的申請材料內(nèi)容的真實性，比如印章的真?zhèn)?、物?quán)變動的原因等登記機構(gòu)僅需盡到合理審慎義務，審查是否符合法定的形式即可。另外登記機構(gòu)就某些事項詢問申請人應設(shè)定為形式審查，因為就《規(guī)范》所列舉的幾項詢問內(nèi)容來看，都屬于形式上的對于當事人真實意思及權(quán)利登記狀況的詢問，當事人的回答是否真實意思表示，登記機構(gòu)無從查驗，故也無義務查驗。

4、建立健全不動產(chǎn)登記信息系統(tǒng)

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記離不開先進的登記系統(tǒng)的支持。完善的房屋登記系統(tǒng)應當承擔房屋預售、網(wǎng)簽備案、房產(chǎn)測繪、交易資金監(jiān)管、權(quán)屬登記、住房保障等基本監(jiān)管職能。比如房屋預售登記系統(tǒng)可以通過對開發(fā)商資質(zhì)和房屋開發(fā)建設(shè)情況的審查，起到規(guī)范市場、防范樓盤爛尾的風險。網(wǎng)簽合同備案系統(tǒng)可有效杜絕權(quán)屬狀況存在限制信息的房屋進行交易，也可有效防止“一房二賣”的發(fā)生。二手房資金監(jiān)管系統(tǒng)既可以打破買賣雙方互不信任的僵局，又可以避免中介攜款潛逃的風險，真正實現(xiàn)“一手交錢一手交房”的良性交易。登記系統(tǒng)中應采用先進的技術(shù)手段防范虛假登記。例如，網(wǎng)簽合同可設(shè)置交易密碼和水印，防止私自修改合同；利用身份證識別器和驗證器識別虛假的身份證明和不動產(chǎn)登記證；采取密碼和指紋采集識別儀器等識別申請人的身份。比如蘇州市吳中區(qū)早在2012年就采取了指紋身份識別技術(shù)，這大大減少了冒名頂替等帶來的房屋交易風險。[3]另外，在登記收件過程中對申請人進行人像采集，有條件的實行錄像采集，可在很大程度上保證申請主體的真實性以及真實意思表示的表達，避免當事人不到場就將房屋進行轉(zhuǎn)讓等登記錯誤。

5、登記信息公開與共享

《條例》及《細則》對利害關(guān)系人查詢、復制登記資料的規(guī)定是對物權(quán)法的突破和補充。那些涉及房屋交易、繼承、訴訟等的利害關(guān)系人，通過查詢不動產(chǎn)登記簿，能夠準確地了解到該不動產(chǎn)上的權(quán)利負擔與瑕疵以及物權(quán)歸屬和內(nèi)容，從而基于意思自治決定是否與登記簿載明的權(quán)利人進行交易，進而快速識破各種欺詐行為，防止上當受騙。登記信息還應實現(xiàn)與其他相關(guān)職能部門的信息共享與互通，為了防范申請人提供虛假的身份證件、公證書、法律文書等，可建立與相關(guān)公安部門、司法部門等的信息溝通平臺，便于核實相關(guān)證件的真?zhèn)?，有效防范登記風險。同時允許這些部門在一定權(quán)限內(nèi)查詢登記簿也可以為對方提供工作便利。

房屋是老百姓最重要的財產(chǎn)，房屋登記既是一項系統(tǒng)工程，也是一項市場經(jīng)濟基礎(chǔ)工程。[4]不動產(chǎn)登記機構(gòu)有義務通過構(gòu)建安全、便捷的房屋登記體系，及時、準確地將權(quán)利狀況記載于登記簿，并為權(quán)利人發(fā)放不動產(chǎn)權(quán)屬證書，從而保護房屋交易安全、快捷的完成。

參考文獻：

[1]馬紅升.房屋登記機構(gòu)審查職責及登記風險防范[J].中國房地產(chǎn)業(yè)，（綜合版）2012.1上半月刊（42）.

[2]張祥珍.不動產(chǎn)登記審查模式的完善——以公證審查與不動產(chǎn)登記的銜接為視角[N].山東法制報，2015年8月27日（社會與法第3版）.

[3]陳亞萍.避免冒名頂替吳中區(qū)首推房產(chǎn)登記指紋驗證[Z].

[4]翟國徽，景光強.保障交易安全 維護物權(quán)權(quán)益——以案例解析不動產(chǎn)登記法律實務[N].中國國土資源報，2015年2月28日（第007版法制）.

作者簡介：

徐熙芝，青島市不動產(chǎn)登記中心，經(jīng)濟師。

顏晗，青島市不動產(chǎn)登記中心，經(jīng)濟師。

注：①2013年11月20日召開的國務院常務會議決定，整合不動產(chǎn)登記職責、建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。由國土資源部負責指導監(jiān)督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記職責，基本做到登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”。