城市運營視角下的商業用地規劃評價

張婷

【摘要】從城市運營的視角，基于城市人口、就業人口占常住人口比例、人均商業用地面積、容積率等數據，對H城商業用地規模進行評價，指出其商業用地規模過大、土地利用不集約的問題。最后基于研究對新城規劃土地利用不集約問題給出建議。

【關鍵詞】規劃評價；商業用地；城市運營

1、引言

近年來新城規劃逐漸成為城市建設的重頭戲，但在規劃編制過程中人口規模與用地規模不匹配，用地浪費現象嚴重，產生了松江新城“睡城”和臨港新城“空城”現象。

截至2015年5月，全國縣以上新城新區規劃人口多達34億，對應用地規模高達3.4*105k㎡，這必然會導致土地資源的嚴重浪費。本文根據H城總體規劃商業用地數據，從城市運營的視角分析未來商業建筑面積需求，從而對該新城商業用地配置的合理性給出評價。

2、研究數據

研究對象為廣州市H新城，2030年規劃常住人口40萬人，城市建設用地規模為40 k㎡，商業用地（B1）308.82ha。本次研究對象主要為H城獨立占地且數據齊全的市級商業設施。

人口城市化與經濟增長存在著 “倒U”型關系，當城區總人口與建成區面積之比達到1.30萬人/k㎡時最利于城市發展，H城到2030年城區總人口與建成區面積之比為1.0萬人/ k㎡，不考慮其它影響因素，H城仍可以通過增加功能性用地、優化基礎設施來吸引人口，促進城市化進程。

3、商業用地評價

新城總規中對商業的定位、分級影響著不同等級商業的性質、服務內容和規模；不同規模的商業設施對服務人口的承載力不同，能提供的工作崗位數量也不同。本文根據就業人口與人均商業就業建筑面積以及各大城市人均商業面積來預測H城商業設施建筑規模，再根據容積率反推出用地面積。

我國各省2015年就業人口占常住人口比例（Q）基本在55%～70%之間（表1），考慮到H城作為新城其建設發展速度較快，勞動人口占比較高，取H城2030年Q=0.60，則H城勞動人口數量為24萬人。城市人口分類中勞動人口由基本人口和服務人口組成，天津濱海新區基本人口與服務業就業人口的比例（W）為1.2-2.5，鑒于H城服務業就業人口比重較高，故取W=1.5，則2030年H城服務人口為9.6萬人。根據經驗，商業就業人均建筑面積和寫字樓人均辦公面積均為20㎡/人，空置率（M）取10%，則2030年H城商業建筑面積為S1=172.8萬㎡。

2015年版《城市公共設施規劃規范》（以下稱《公服》）中商業金融用地包含了《城市用地分類與規劃建設用地標準（GB50137-2011）》中商業用地，對研究商業設施用地指標具有一定的借鑒作用。根據筆者對《公服》以及其他規范中數據整理得出FAR多層商業用地一般在1.30～1.88之間，FAR高層商業用地一般在2.00～5.88之間，FAR商業用地取兩個極值1.30和5.88，則相應商業用地為S1 min=29.38 ha，S2max=132.92 ha，均小于表1中規劃值308.82 ha。

2014年，上海和北京人均商業面積高達2.8㎡，此處取3㎡/人為標準，Q=10%，則到2030年H城規劃商業建筑面積為S2=118萬㎡，用該值算出的用地面積也遠小于規劃值。

4、建議

以上兩種預測方法各有優劣，在客觀數據支撐下，前者更多地考慮到了當地經濟、就業等問題，后者參考大城市數據，均有一定的參考意義。兩種方法計算結果表明H城規劃過程中用地配置并沒有很好地結合未來城市發展需求，有盲目擴張之嫌。

城市化不是單純的城區面積擴張和城市人口增加，在新區建設過程中，要堅持適宜適度發展，保證開發強度的合理性。商業服務設施的核心是“人”，在指標確定時應該強調從人的需求出發，充分結合城市的社會經濟發展目標、城市定位等，建立具有針對性、適用性的用地指標體系。

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