剖析裝配式住宅開發重要關注點

【摘要】現階段，隨著裝配式建筑大力推進，政府部門正在漸漸的從土地招標階段就要求開發商配比一定比例的裝配式建筑及要求達到一些指標，目前很多開發商還未有裝配式建筑的開發經驗，本文筆者通過多年的裝配式建筑開發建設經驗，剖析裝配式住宅開發重要關注點，以供同行同業者參考借鑒。

【關鍵詞】裝配式建筑；關注點；產業鏈；并行；BIM

隨著各類先進科學技術在建筑行業應用的普遍增多，人口紅利漸漸消失，人民日益增長的美好生活需要和“節能減排”的要求，建筑產業化特別是裝配式建筑發展已成為大勢所趨，特別是2016年《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》、國務院辦公廳《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》文件發布，全國各地大力推進裝配式住宅，各地政府部門土地出讓時就明確要求采用一定比例的裝配式建筑及達到一些指標，但目前很多開發商還未有裝配式建筑的開發經驗，且也存在有些開發商在裝配式住宅開發過程中出現一系列技術、質量、安全等問題，沒有做好對裝配式建筑的研究、沒有選擇合理技術體系、沒有對一些連接節點作重點研究和控制，導致現場出現這樣或那樣問題，沒有發揮裝配式住宅優勢。基于此，本文結合房地產開發的不同階段、不同方面，剖析裝配式建筑開發的重要關注點，以期為裝配式住宅開發提供一些參考，少走一些彎路，希望能夠激發更多從業人員和開發商致力于裝配式住宅的研究并做好各個關口和環節的打通。

1、土地獲取及定位決策階段

（1）房地產開發公司要針對收集到的土地信息，研究土地招標條件，仔細分析設定的土地指標，尤其是裝配式建筑指標，在做拿地方案的同時，必須搜尋符合條件的預制構件工廠，與符合條件并有意向的預制構件工廠簽訂框架合作協議，以方便取得土地后有進一步合作基礎且有利于一些指標的參考分析，能更好的為公司做好項目可研、投資決策及定位決策。

（2）在土地獲取階段甚至更早時候就成立裝配式建筑開發研究小組（當然研究范圍可以擴大，如推廣到綠色建筑、智能建筑等），小組成員含投資開發、財務、設計、工程、成本、采購、營銷、物業客服及顧問團隊等，及早就結合公司模式、現狀及未來規劃研究裝配式建筑在資金周轉、財稅、產品設計、工程管理、發包模式、營銷等方面應采取的措施。

2、產品研發設計階段

（1）傳統住宅可以邊設計邊施工，但是裝配式住宅很多工作必須在前期設計階段就要提前考慮，如水電預埋、預留各門窗洞口及相應預埋件、門窗框提前預埋、保溫、二次結構與主體結構構件同步吊裝等，考慮裝配式住宅一般為精裝修建設以及根據開發商項目需求及工廠現狀等可以將更多東西前置（如整體廚衛、內外飾面等），這需要必須將許多工作“前置”、“并行”和“一體化”。其中僅僅一項技術管理就要涉及到工藝設計、工具設計、工廠生產、施工組織管理的方方面面，如例圖。

（2）目前國標《裝配式建筑評價標準》已正式發布，各地也有實施細則，預制率、裝配率、評價等級能否達到最基本要求，如何達到，預制構件規格、現場現澆規格如何拆分，每塊板最大規格及重量，各個指標如何從各個角度研究取舍都是要重點關注。設計階段宜進行預評價，以便理清思路及時糾偏調整。

（3）各合作公司、各供應商、各部、各專業必須要在設計階段就要緊密鑼鼓的調動起來，以高度的責任心提前介入，模具設計、構件拆分及詳圖、架體設計、模板設計必須要對應。要形成構件材料一覽表（每塊構件包含哪些材料，如各種連接件、預埋件、線盒、保溫板等）、連接節點大樣及做法一覽表（含主體結構及裝飾）、材料意向品牌選用一覽表等。同時便于采購部門、成本部門、工程部門等部門提前開展工作。各種工作相輔相成，相互反饋推進。

3、建設階段

（1）進度控制方面：房地產開發講究的是資金的效率，特別追求“快周轉率”，裝配式建筑很多工作必須前置，否則會導致現場、工廠、設計脫節，影響進度甚至會被迫停工；要根據預制構件數量，單體大小、場地布置綜合分析合理選擇塔吊布置和數量；提前對接做好工廠模具生產、構件生產、現場架體生產及模板選用；要與工廠對接好預制構件的生產供應節奏；引入熟練有經驗的裝配式開發團隊及施工班組可以讓工作事半功倍。

（2）質量控制方面：利用售樓部布置及樣板房布置提前生產一些預制構件，進行樣板引路，以避免設計失誤影響質量；加強工人的實質有效教育培訓，全面推行質量責任終身制和作業實名制；加大對工廠預制構件質量把控，特別是在目前各大預制構件工廠滿負荷生產的情況下，構件工廠模具使用頻次較多，質量控制容易疏忽；要精細化管理，對于梁柱節點連接、轉換層鋼筋定位、套筒灌漿、各種接縫處理及節點連接等要重點控制；提前疏通預埋管線和接管，以防堵塞并作反饋工廠進一步改進；做好防開裂和防滲水措施；做好成品保護。

（3）造價控制方面：建造方式的轉變導致一些價格與傳統價格有所不同，導致較傳統住宅成本存在缺項和增項，導致同樣工作因操作環境、配合環境不同而價格不同；注重裝配式住宅全產業鏈企業信息收集與分析；提前將工廠構件等一些開發公司確定的材料納入總承包承包范圍，避免后期一些扯皮，但納入總承包范圍不等于不介入管理，諸如預制構件更應要加強溝通管理；根據發包模式做好財稅管理。

（4）安全文明方面：廠區布置要考慮構件運輸和堆放，需要加大對吊裝、掛架的關注，塔吊及人貨電梯附墻要設置合理，加固到位。

（5）合同管理：由于建造方式轉變，很多工作前置，更要注重合同類別劃分、工作內容劃分、發包模式研究、責權利設置。注重合同風險預控和過程管理。

（6）信息管理方面及組織協調方面：加強工廠、設計、現場、供應鏈等信息融合；根據項目情況有條件的引入信息化管理，如從項目決策、設計階段就引入BIM、VR等技術，現場管理引入射頻技術、物聯網技術，打造智慧工地；更重要的信息收集、反饋需要高效解決問題。積極的將標準化、信息化、智能化應用到組織協調中，短時間看是費時費錢費力，長遠來說必將建筑管理推動一大步并帶入一個新時代，將原先的碎片化組織協調進入規范化、程序化、數字化；裝配式住宅項目協調工作多，任務緊而重，各種工作相輔相成，應根據項目情況，應增加或優化一些崗位設置；致力于裝配式住宅全產業鏈組織管理、人才隊伍建設、全方位創新。

4、推廣銷售及入伙交付階段

做好對銷售、物業管理人員培訓，銷售、物業管理人員要了解裝配式建筑與傳統住宅的不同及優缺點，做到心里有數，能夠面對不同購房者和后期業主做出合理有效的回答；項目要針對裝配式住宅優點要做好有效宣傳和推廣活動。入伙交付時，對顧客擔心的質量問題做好查驗；要針對裝配式住宅的不同和注意事項，在產品質量保證書和使用說明書中著重說明；雖然裝配式住宅一般均為精裝修住宅，也存在后期業主會做出拆改，但拆改時業主未必能分清哪里是承重結構，哪里是內隔墻，因為從表面看都是混凝土，這就需要在住宅使用說明書中標注清楚及寫明二次裝修注意點，以防隨意拆改，影響結構安全。

結語：

以上通過房地產開發不同階段、不同方面剖析了裝配式住宅開發重要關注點，因篇幅有限沒有作過多深入說明，其實每個關注點都蘊含著眾多值得深入研究的工作，希望有更多開發商能夠致力于裝配式住宅的研究并做好各個關口和環節的打通。希望本文對同行同業有可供參考與借鑒的內容，并歡迎批評指正。

參考文獻：

[1]謝其盛.施工總承包企業如何有效推進裝配式建筑[J].建筑機械化，2018，02. 13-15、25.

[2]盛厚德.建設單位如何做好裝配式住宅項目開發及管理[J].城市道橋與防洪，2017，02. 179-182.

作者簡介：

唐傳林，合肥海恒發展股份有限公司，安徽合肥。