公共租賃住房租金定價模式研究

【摘要】我國公租房市場的不斷完善，有力地促進了“夾心層”住房問題的解決。不過，對于公共租賃住房定價問題，依然備受關注。從公租房定價影響因素分析入手，來探析當前公租房定價模式的差異性，提出按片區整體性評估為主的定價模式。

【關鍵詞】公租房；租金定價；片區評估；模式應用

自2014年公租房、廉租房租賃型保障房并軌運行以來，其定價模式就受到廣泛關注。市場、收入、成本作為公租房定價的基本要素，如果定價不合理，將導致公租房空置率居高不下。為此，本文將著重就公共租賃住房租金定價影響因素及定價模式進行探析。

1、公租房定價影響因素

縱觀國內外公租房定價實踐經驗，其影響因素主要有市場、收入、成本三類。一是市場方面。考慮到公租房供給與需求的關系，在租金定價上要參照市場定價水平。不過，公租房作為保障性住房，其房租租金水平應該低于同期、同地段、同類型房屋的租金水平。如果高于或持平，都將導致公租房空置率升高。如果低于市場租金水平，反而誘發更多申請者，給政府財政帶來過大負擔。在公租房供應方面，國家對公租房建設規模的增大，使得地方政府力不從心，而引入社會資本，當公租房租金低于市場水平時，其公租房建設成本、房企利潤降低，影響房企參與公租房建設的積極性。政府采用補貼方式來緩解房企建設回報率，反而變相增加了政府的負擔。二是收入方面。公租房定價與申請人的收入關系緊密，國家在推進公租房建設工作中，其初衷為解決中低收入人群的住房難題，而中低收入人群，自身收入狀況堪憂，如果租金定價偏高，則低收入人群缺失支付能力。顯然，與國家的公租房政策相背離。如果公租房租金水平較低，也不利于國家投資回報的收回，導致社會資源濫用。三是成本方面。從公租房政策導向來看，公租房土地、建設、運營、維護成本均與政府投資有關，其定價本身要體現公益性、保障性，政府不能過高追求利潤，只能通過收取少量的租金來補償建設和運營成本。

2、現行主要公租房定價模式

對于公租房定價模式的選擇，當前主要以下幾種。

2.1單一因素定價模式

所謂單一因素定價模式，就是依據公租房定價主要因素，市場、收入、成本中的一項為基準，來制定租金定價模式。如市場定價模式，主要結合地區同路段、同類型房屋的租賃價格為基準，給予適當的折價處理。對于折價程度，一方面與政府的保障性政策有關，另一方面還要結合各地政府相關政策來制定。不過，市場定價模式也存在不足，如果市場租金過高，盡管進行了折價，但公租房租金仍然高于低收入人群的支付能力，導致空置率升高；如果市場租金過低，可能導致公租房租金更低，反而加劇了政府負擔。另外，對于折價計算方法，各地經濟水平差異性大，缺乏科學定量。對于成本定價模式，主要以公租房建設成本為基準，適當增加利潤和稅金來確定公租房租金。如在重慶、廣西等地應有。該模式也存在不足，根據基準地價來定租金，土地等級差異性問題，使得區域定價缺失可參照性。以單純收入定價，主要是從申請人的支付能力上來計價。該模式主要應用于日本，其不足為如果申請人支付能力不足，則政府負擔過重。

2.2兩種因素定價模式

對于兩種因素定價模式，主要是綜合市場、收入因素來定價。該模式既關注不同區域市場租金的變化與差異，又關注申請人的支付能力差異，根據實施分類管理，來制定不同的租金水平，實現對不同低收入人群的差異化租金管理。該模式在北京、廣州、深圳、美國、新加坡等地應用，具有較廣泛的定價合理性。

2.3多種因素定價模式

對于多種因素定價模式，將其相關因素進行多重綜合，權衡其參照基準來制定公租房租金。該模式雖然在理論上較為合理，但缺乏可操作性。各地政府在定價中多進行定性分析，推廣難度大。

3、基于片區整體評估的公租房定價模式

總體來看，無論是單一因素、雙因素還是多因素定價，市場與收入作為定價參照基礎具有較廣泛的認可度。不過，本文所提出的片區整體評估法定價模式，以某片區為單位，參照對不同低收入人群的收入差異，引入公租房租金整體評估法，來減少人為干預，提高評估效率，促進定價模式的可持續性發展。

3.1片區定價可行性分析

對于片區評估定價模式，其前提是以某片區為基準，參照市場、申請人支付水平，對該區域公租房租金定價進行整體性評估。也就是說，對于片區定價是建立在綜合評估基礎上，通過篩選與論證，來最終形成定價機制。以青島市公共租賃住房項目建設為例，該項目涉及公租房數量分別為當代廣場項目34套，人和路改造項目28套，華融藍海洋.望海項目48套區，中海藍庭項目392套，中海寰宇天下（B地塊）項目1350套、海爾世紀公館項目2700套。綜合片區定價與項目定價的優勢，確保公租房福利屬性和較低租金水平。

3.2片區租金評估

根據片區整體性評估思路，對相關法規、政策、時間因素進行多方計算，通過最優數據基礎、最優計算過程，最終達到最優定價評估結果。參照同地段房租租金標準，考慮低收入戶籍家庭的支付能力，按照市國土資源和房屋管理局等部門出臺的青土資房發[2014]376號文件有關規定，確定該項目戶籍承租家庭的差別化租金標準分別為：第一檔為每月每建筑平方米0.75元；第二檔為市場租金標準的30%；第三檔為市場租金標準的50%；第四檔為市場租金標準的70%。具體如下表：

從上述片區整體評估定價模式來看，兼顧了片區內市場租金價格，以及對不同申請人收入差異性的分類管理，規避了單純某一定價、市場與收入綜合定價的缺陷，具有科學、合理、可行性。當然，該定價模式仍有待完善的空間，特別是考慮地方經濟水平、財政支付能力等因素的差異性。

結語：

公租房定價模式的研究與探索，要強調兩點。一是對公租房租金的定價，要避免單純性租金補貼的弊端，要統合政府現金補貼、租金減免、租金補貼券等多種方式；二是要融入相關稅制調控，降低政府負擔過重問題，促進公租房建設良性發展。

參考文獻：

[1]林金忠，袁國龍.公租房租金的定價機制與政策研究——基于城市經濟學的視角[J].廣東社會科學，2014（02）：5-14.

[2]陳立文，張濤，崔偉偉.公租房租金定價影響因素的評價研究[J].價格月刊，2016（06）：7-11.

作者簡介：

趙叢叢，青島市住房保障中心，山東青島。