房產(chǎn)測(cè)量中面積測(cè)算問題的幾點(diǎn)體會(huì)

王萍

【摘要】目前，我國(guó)房產(chǎn)普遍存在著老百姓認(rèn)為實(shí)際房產(chǎn)面積相比于合同面積少的問題，我國(guó)每年都會(huì)接到大量因?yàn)閷?duì)面積產(chǎn)生疑議的投訴電話，當(dāng)今社會(huì)十分關(guān)注和重視房產(chǎn)面積的問題，必須及時(shí)的解惑答疑，并且出臺(tái)相應(yīng)的規(guī)定保護(hù)老百姓的合法權(quán)益，回答老百姓所提出的問題。

【關(guān)鍵詞】房產(chǎn)測(cè)量；面積測(cè)算；措施

【中圖分類號(hào)】P258

【文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼】A

1、房屋建筑面積的實(shí)測(cè)方式

房產(chǎn)測(cè)量工作往往在一定的條件下由觀測(cè)人員通過工具進(jìn)行測(cè)量，目前比較常見的測(cè)量工具包括了測(cè)距儀、全站儀等測(cè)繪儀器，必須要嚴(yán)格的按照相關(guān)規(guī)定和標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測(cè)繪，同時(shí)應(yīng)該由經(jīng)驗(yàn)豐富的觀測(cè)者通過精密的儀器進(jìn)行多次的觀測(cè)。測(cè)量房屋尺寸的時(shí)候，其中誤差不僅包括儀器誤差，同時(shí)也會(huì)因?yàn)槿藶橐蛩囟霈F(xiàn)誤差。房屋施工過程中本身就屬于粗線條，所以誤差是不可避免的，墻面的平整度以及垂直度等都會(huì)因?yàn)榇志€條而產(chǎn)生相應(yīng)的誤差。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)完全平行的兩面墻也會(huì)在實(shí)際測(cè)量的時(shí)候產(chǎn)生一定的誤差。在進(jìn)行相對(duì)應(yīng)邊長(zhǎng)實(shí)際校核的時(shí)候，一定限差的差值往往會(huì)根據(jù)圖紙尺寸計(jì)算，測(cè)繪實(shí)施的過程并不是十分的復(fù)雜，必須要結(jié)合實(shí)際測(cè)量尺寸來計(jì)算，實(shí)施過程會(huì)比較復(fù)雜。目前我國(guó)大部分測(cè)繪單位都是這樣進(jìn)行實(shí)測(cè)工作的，其主要目的是保證現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際測(cè)量的結(jié)果符合竣工圖紙，保持房產(chǎn)圖形的一致性。

2、外墻面積的計(jì)算

《沈陽市房屋面積測(cè)量與計(jì)算細(xì)則》規(guī)定：外墻（包括山墻） 水平投影面積扣除套內(nèi)墻體以外的剩余墻體的建筑面積作為共用面積進(jìn)行分?jǐn)偂．?dāng)外墻設(shè)外保溫層時(shí)，按保溫層外表面計(jì)算。同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻，以主墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，各樓層墻體厚度不相同時(shí)，分層分別計(jì)算。

3、陽臺(tái)面積的計(jì)算

陽臺(tái)是供人們活動(dòng)、休憩及晾曬衣物或其他用途的房屋附屬設(shè)施，是戶內(nèi)與戶外的過渡空問。《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》規(guī)定：封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影計(jì)算面積，不封閉的陽臺(tái)按其外圍水平投影的一半計(jì)算建筑面積。封閉與不封閉以設(shè)計(jì)圖紙或其他批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。所謂封閉陽臺(tái)，系指陽臺(tái)采用實(shí)體板作圍護(hù)，欄板以上用玻璃等物全部圍閉的陽臺(tái)。上述陽臺(tái)的概念是標(biāo)準(zhǔn)陽臺(tái)的概念，近幾年在實(shí)際測(cè)量中發(fā)現(xiàn)有陽臺(tái)的頂蓋與陽臺(tái)底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的投影不完全一致的現(xiàn)象。陽臺(tái)的頂蓋形式多種多樣，當(dāng)陽臺(tái)的頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時(shí)，例如：隔層有頂蓋、與陽臺(tái)底板和圍護(hù)結(jié)構(gòu)不在一個(gè)豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構(gòu)件作為頂蓋的。這些特殊情況下的陽臺(tái)如何計(jì)算建筑面積，下面將分別舉例論述。

3.1部分覆蓋的頂蓋

（1）不封閉陽臺(tái)上蓋投影面積（上蓋水平投影面積指上蓋在該陽臺(tái)上的水平投影面積）大于或等于陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積時(shí)，按陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積一半計(jì)算建筑面積。（2）具有消防功能的兩戶相連且有固定分隔界標(biāo)的陽臺(tái)，計(jì)入該兩戶各自的套內(nèi)建筑面積，如明確劃分出消防連廊和陽臺(tái)界標(biāo)，則消防連廊部分不計(jì)入陽臺(tái)建筑面積。（3）陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜的，按陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)底板水平投影計(jì)算建筑面積。

3.2隔層的頂蓋

隔層頂蓋的陽臺(tái)視為無頂蓋，不計(jì)算面積，理由有兩個(gè)：（1）隔一層情況下，頂蓋的作用不明顯，起不到保護(hù)的作用。（2）如果隔一層算有頂蓋而計(jì)算面積，那么隔2、3、4……層計(jì)算不計(jì)算，標(biāo)準(zhǔn)難掌握，因此就統(tǒng)一為隔層不認(rèn)為是頂蓋。是否為隔層是依據(jù)所依附的主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層為準(zhǔn)。

4、伸縮縫面積的計(jì)算

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)定》規(guī)定：有伸縮縫的房屋，若其與室內(nèi)相同的伸縮縫計(jì)算建筑面積。不論伸縮縫的寬度，只考慮是否與室內(nèi)相通，能否利用，作為伸縮縫是否計(jì)算建筑面積的標(biāo)準(zhǔn)。因此伸縮縫、沉降縫等變形縫，不論其寬度，只要其與兩邊房屋中任一邊相通，具有房屋的一般條件，又能正常利用的，則可以計(jì)算房屋的建筑面積。一般的伸縮縫面積相對(duì)本棟樓來說并不大，若單獨(dú)計(jì)算其通行的部分也只是門口那一小部分。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：只要是通行的伸縮縫，均應(yīng)全部計(jì)算建筑面積，雖然沒有通行的部分沒有使用到，然而作為伸縮縫具有的功能，此部分空間全樓均得到受益；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為：這種算法是不合理的，作為三縫（伸縮縫、沉降縫、變形縫）是結(jié)構(gòu)上的要求。作為用戶沒有利用上是不應(yīng)計(jì)算面積的，如果用戶利用上了是可以計(jì)算面積的，且利用多少計(jì)算多少，還是比較合理的。

5、提高房產(chǎn)面積測(cè)量準(zhǔn)確度的主要措施

5.1 利用計(jì)算機(jī)成圖和測(cè)算技術(shù)

隨著科學(xué)技術(shù)的快速發(fā)展，計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息技術(shù)得到了進(jìn)一步的發(fā)展和應(yīng)用，房屋面積測(cè)繪工作應(yīng)該積極的應(yīng)用計(jì)算機(jī)技術(shù)和信息技術(shù)，不僅能夠保障測(cè)繪工作的智能化，還能夠從根本上提高房產(chǎn)測(cè)繪成果的質(zhì)量。計(jì)算機(jī)技術(shù)對(duì)于數(shù)字化房產(chǎn)測(cè)繪起到了促進(jìn)作用，其本身具有諸多優(yōu)點(diǎn)，比如成圖和測(cè)算質(zhì)量高、速度快以及勞動(dòng)強(qiáng)度低等優(yōu)點(diǎn)，提高房屋測(cè)繪數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性和科學(xué)性。另外，計(jì)算機(jī)智能化處理結(jié)合先進(jìn)的測(cè)繪技術(shù)能夠?qū)崿F(xiàn)自動(dòng)化操作，無論從測(cè)繪效率，還是精度來講都能夠得到較大的提高。

5.2 建立健全的房產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)規(guī)范及法律法規(guī)

目前，我國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算相關(guān)的法律法規(guī)存在著一定的不足，各個(gè)城市的房地產(chǎn)面積測(cè)繪計(jì)算方式存在著一定的差異，有可能帶來更多的測(cè)繪面積糾紛，甚至還會(huì)影響到我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，我國(guó)必須要統(tǒng)一制定更加容易操作的測(cè)繪方法，從根本上保障廣大消費(fèi)者的合法權(quán)益，最終才能夠促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)性發(fā)展。

結(jié)語：

我國(guó)房產(chǎn)測(cè)繪工作的起步時(shí)間比較晚，發(fā)展時(shí)間比較短，應(yīng)該積極的借鑒國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的先進(jìn)測(cè)繪技術(shù)和理念，不斷地完善和創(chuàng)新我國(guó)測(cè)繪技術(shù)，才能夠保障廣大消費(fèi)者的利益，促進(jìn)我國(guó)社會(huì)的可持續(xù)性發(fā)展。

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