城市治理與公共服務有效供給

【摘要】本文在分析了上海市城市更新的一大工程——“群租房”排查整治工作取得相應社會效應的基礎上，明確了公共租賃住房政策作為一項政府主導的公共服務，為租賃房市場需求提供了有效供給，并提出公共租賃作為市政項目應該積極發揮各方面的支持，通過加強制度建設，完善管理體系等方面入手，加強公共服務的供需匹配和成本收益匹配的協同，使公共服務有效供給最大化。

【關鍵詞】城市更新；公共服務；有效供給

一、“群租房”產生緣由及“公祖房”供應現狀

（一）城市更新與“群租房”整治

城市更新指的是將與城市格格不入和不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改造。往往涉及住宅建筑物、周圍的環境或出行、購物、娛樂及其他生活等方面。上海作為直轄市和沿海中心城市，在城市建設過程中涌入大批外來人口，也形成了上海這座特大城市的特殊人口結構。外來人口為城市發展做出了一定的貢獻，也產生了龐大的房屋租賃市場需求。而房價上漲和高額房租以及房租上漲與工資上漲速度間的不平衡，直接刺激和考驗著管理制度和手段并不完善的租房市場，從而衍生了大量“群租房”。市區地段相對較好、交通便利、租金低廉房屋，成了“群租房”的“絕佳”選址地。群租現象是城市化進程中的普遍現象，是住房供求關系不平衡的表現，其產生的原因是多方面的。從經濟學、社會學、公共管理學的視角分析，群租房現象既是經濟問題、社會問題，也是社會管理的問題，對群租房的治理是當前創新城市流動人口服務管理的重要內容。作為城市發展的痛點，“群租房”治理與房屋租賃補給問題亟待解決。大量群租房的產生雖然化解了外來人員的居住困難，但是同樣存在著對住戶人身安全、財產安全，小區整體治安、人居環境、樓體等的現實危害。上海市自2014年開展治理“群租房”綜合整治行動，按照“六個一律的要求，對群租房進行綜合整治。群租房整治這場城市更新運動從很大程度上成為了城市治理的典范。然而群租房嚴格整治后，雖然規范了租賃市場，但也不得不面臨著外來人口租房難、居住難等現實需求困境。

（二）有效供給及“公租房”推行

城市治理的同時，只有公共服務有效供給，才能為城市更新與轉型挖掘更多的可能。發展公共租賃住房，通過公共服務的有效供給，解決租賃房的市場需求，是解決“群租房”遺留問題的一大解決途徑。公共租賃住房（簡稱“公租房”）能夠在一定程度上實現居民公平住房、提升城市競爭力、抑制房價上升。目前，上海正逐步完善“租購并舉”住房保障體系。據統計，截至2017年10月底，上海公共租賃住房累計籌措房源超過15萬套，其中已供應房源11.5萬套，受益人群超過20萬人。自2010年以來，上海公租房已發展近7年，管理服務不斷創新，住戶居住條件得到改善。上海命名首批“上海市公共租賃住房管理服務創新示范項目”4個、“上海市公共租賃住房管理服務創新項目”5個，涵蓋智能化管理、生活配套服務等多個方面。上海公租房以打造“有溫度、有品質的社區”為目標，公租房生活配套服務便利性也在不斷創新。

二、“公租房”推行的現實局限與困境

（一）“公租房”的主體限制與申請條件限制

自2010年以來，上海市“公租房”申請條件逐步放寬，但公租房的受益主體仍較為局限。作為特大型城市，上海特殊的人口結構意味著外來人員數量占比大。雖然目前對居住證和繳納社會保險金的年限均沒有要求，且擴大了戶籍地住房不計建筑面積的適用區域范圍，申請人工作單位在上海市相對中心城區，但其戶籍地位于郊縣及農村地區的，其戶籍地住房可不計建筑面積；對于上海市戶籍的復合家庭，在計算申請人住房面積時，可按照共有產權保障住房申請對象住房面積核查計算的相關規定扣減一定的住房面積后，再計算申請人的住房建筑面積。這意味著“公租房”準入有階梯限制，且對戶籍人口申請有特殊優勢。究其原因，對主體和申請條件的限制也是受了保障能力和管理水平所限，這成了公共租賃住房解決外來人口租房難問題的一大瓶頸。

（二）房源及規模限制

根據統計數據，目前上海市常住人口總數2400余萬人，其中，外來常住人口980余萬人。但目前已知的公共租賃房源僅約15萬套，供應數量遠不及外來人口數量。而公共租賃住房主要先解決房源緊俏、設施完備等特點也受到戶籍人群的青睞，遠無法調節租房市場的日常供應需求。

三、城市更新與有效供給

第一，鞏固對“群租房”整治管理，預防“群租房”的死灰復燃。簡化租房登記手續，免去出租人后顧之憂，加強承租人與出租人管理，增強租賃雙方的法律意識，服從政府的租賃管理，完善租賃登記制度，以制度規避投機行為，逐步將依法租賃內化為一種自覺行為。第二，加快公共租賃房相關的法律法規建設和管理服務體系建設。通過成立專門的公共租賃房管理機構，并配備與之規模相適應的專職管理人員。加快建立信息共享平臺，完善個人收入申報制度和個人信用檔案，將公共租賃房的管理與廉租房、經濟適用房等保障性住房對接，逐步建立起一個全方位、立體式的保障性住房體系。強化政府的力量，增加房源供應，理順房屋租賃市場的管理機制，將房屋租賃市場納入科學化、法制化的管理軌道。

參考文獻

[1]王淑榮.社會管理創新視角下的群租房治理對策研究——以北京市為例[J].北京行政學院學報，2013（05）：68～71.

[2]王麗梅，張宗坪.城市流動人口住房保障問題的現狀及對策[J].工業技術經濟，2010（04），5～10.

作者簡介：劉叢（1991—），女，浙江溫州人，研究生，上海交通大學國際與公共事務學院，研究方向：公共管理。