我國房地產開發企業土地增值稅納稅籌劃及策略

林佳

一、土地增值稅概述

土地增值稅是指對土地及房產流轉過程的產生的價格增值額征收的一種收益調節稅。新房出售、新房配套設施出售以及轉讓土地使用權是土地增值稅征收管理中最為常見的三種情況。隨著我國經濟發展迅速，城市化進程不斷的加快，房地產開發企業的數量逐年攀升，房地產行業已逐漸成為我國的支柱產業之一。

從2007 年國家稅務機關加強稅收管理開始，房地產開發企業所需繳納的土地增值稅實際稅負率呈現持續增大的趨勢。隨著近年來國家稅收政策的調整以及對房地產行業宏觀調控的收緊，房地產開發企業繳納的土地增值稅增長十分顯著。盡管房地產開發企業的實際稅負率不斷在提高，然而較土地增值稅名義稅負率而言存在的差距仍然較大。特別是在2010年國家稅務局強化土地增值稅清算，當年房地產開發企業繳納的土地增值稅較上一年同期增長竟然超過了70%。并且我國的土地增值稅的征收采用的是四級超率累進稅率，其最高稅率可達到60%，具體如下：第一檔，當土地增值率≤50%時，稅額=增值額×30%；第二檔，當50%<土地增值率≤100%時，稅額=增值額×40%-扣除項目金額×5%；第三檔，100%<土地增值率≤200%時，稅額=增值額×50%-扣除項目金額×15%；第四檔，當土地增值率>200%時，稅額=增值額×60%-扣除項目金額×35%。

房地產開發企業面對著國家征稅數額增加和行業內競爭日益激烈的雙重壓力，因此在合法范圍內謀求利益成為了企業目前急需解決的問題。為了達到最終獲得最大的稅后利益的目的，房地產開發企業進行科學的土地增值稅納稅籌劃。納稅籌劃具體指的是以不違反稅收法律法規為前提條件，通過科學的利用優惠政策進行方案制定，從多種既定方案中進行比較選取一種最有利的納稅方式進行企業土地增值稅的繳納。進行土地增值稅繳稅籌劃可以有效的降低企業的繳稅金額，緩解房地產開發企業的資金壓力，促進企業以更飽滿的姿態投入到房企激烈的競爭環境中。

二、我國土地增值稅主要政策

自2007年起國家為了對過熱的房地產市場進行宏觀調控，出臺了一系列的調控政策，對于土地增值稅的收繳主要實行以下的政策：

（一）土地增值稅清算主體的區分

從國家稅務總局的文件上來看對土地增值稅的清算主體進行了一定的區分，然而在實際應用的領域尚存在著一些模糊難以辨別的情形。具體舉例來說據文件規定，對分期開發項目而言，應當以分期開發項目作為各自的土地增值稅清算主體，這種規定造成了在同一開發項目當中需要分開清算住宅與非住宅項目。然而在界定“分期開發項目”與 “審核通過項目”上仍存在著尚不明晰的情形，為實際清算繳納過程造成困難，影響著房產開發企業土地增值稅的繳納程序。

（二）土地增值稅清算的具體條件

土地增值稅清算的相關規定對其清算條件進行了兩大方面的界定，具體來說，一方面是應當進行清算的，另一方面是主管機關可要求清算的。第一方面具體包括于項目在完工決算前已經轉讓的土地使用權以及項目竣工完成銷售的土地使用權。另一方面包括的內容是銷許滿三年但未完成銷售以及轉讓面積超過85%的竣工驗收項目。

（三）征收清算原則

稅務部門提出了“日常預征，據實清算”的土地增值稅征稅方式來解決某些房地產開發企業在售樓時由貨款延期、定價不明確造成的無法清算增值稅的問題。日常征收指的是稅務部門在工程完工前進行土地增值稅的征收；據實結算指的是稅務部門在工程完工后，對土地增值稅進行二次核算對比之前的稅額，根據比對的結果進行補繳或退還差額。

（四）多退少補的原則

一般來說房地產開發企業的項目開發周期都比較長，基于以上原因的考量國家允許地方稅務主管機關根據當地的實際情況向地產開發企業預征土地增值稅，采用多退少補的方式完成最后的清算。

三、土地增值稅納稅籌劃策略

（一）積極利用針對于土地增值稅的各類優惠政策

對于房地產開發企業而言在土地增值稅納稅籌劃工作中，重點是積極把握各類相關優惠政策信息，并充分加以利用將優惠落到實處達到降低稅負的目的。具體舉例來說若房地產開發企業在建造、出售普通標準住宅時，其土地增值小于或等于五分之一，在這種情況下享有土地增值稅免征的優惠。還有一種情況也可以免征土地增值稅，即聯營中的一方以房地產作為入股資本轉移至聯營企業。從以上兩個實例可以看出，房地產開發企業合理利用稅收優惠政策可以減少甚至免征土地增值稅，對企業減輕負擔有著積極而深遠的意義。

（二）準確把握、運用相關特殊規定

在整個納稅籌劃的過程中應秉承遵守國家相關法規這一基本原則不放松，準確的解讀其中的特殊規定，對其進行精準的把控合理的運用旨在于服務于納稅籌劃過程。具體說來清算土地增值稅時，應將房地產開發利息支出調整至財務費用，從開發成本中扣除計算這一部分。能夠進行以上操作是因為不能將借款費用通過資本化處理中發生的利息支出確認為開發成本。不僅如此，開發成本中也不應該包括因貸款超期產生的額外利息支出及滯納金。同時應將政府返還的土地出讓金計為“營業外收入”，用以沖減土地增值稅清算時的土地成本。要求相關工作人員應注重理論知識與實際操作并重的工作方式，精準把握國家相關政策，進一步為企業謀求合理合法的利益。

（三）開設銷售公司

從多年的房地產企業的實踐經驗中不難看出，企業設立具有法人地位的銷售公司有利于土地增值稅的納稅籌劃。具體說來房地產開發企業將完工驗收的待售樓盤在進行市場銷售前以合理的價格轉讓給旗下有法人地位的銷售公司，然后由銷售公司進行面向普通消費者的市場化銷售，這樣可以把土地增值一分為二，通過合理的份額分配可以有效的降低房地產開發企業的稅負。

（四）精準把控扣除項目金額

在相關法律允許的范圍內合理增加扣除項目金額，能夠實現降低房地產開發企業稅負的目的，一定程度上緩解企業的競爭壓力。比如說在房地產開發企業售出已完成裝修的項目時，會面臨兩種情形，一是房地產開發企業將商品房裝修費計入轉讓收入，在此時裝修費被歸集為房地產開發成本，在土地增值稅清算前能夠按照有關規定扣除；二是房地產開發企業不將商品房裝修費計入轉讓收入，在此時依照配比原則，就不能將裝修費進行扣除了。

四、結語

上文對房產開發企業土地增值稅籌劃以及相應策略進行簡要論述，旨在助力企業良性發展，為企業合法合理降低稅負提供參考與借鑒。（作者單位為天津天保基建股份有限公司）