公允價值計量屬性在投資性房地產中的應用

冷素云

對于投資者來說，獲取及時、相關的會計信息至關重要，而在2006年以前的會計準則并不能滿足經濟活動中的該要求，主要原因在于，當時的準則核算方式有失偏頗，不能體現投資性房地產的真實價值，對房地產的正確評估得不到保證，從而對會計信息的有效獲取造成阻礙。在上述的情況下，財政部在2006發布了新的企業會計準則。其中，第三號準則規定，企業一般采用歷史成本計量模式，在存在特殊情況時，允許使用另外一種計量模式，即公允價值模式。

以歷史成本計量和以公允價值計量是兩種截然不同的計量模式，若陡然實現從前者到后者的轉變將對資產負債表造成影響，會使得改變計量方式的當期報表中記錄的凈資產金額大幅增加。另一方面，利潤表也會受到或多或少的影響。因此，在我國市場環境下是不允許兩種模式的轉變的，這主要由于公允價值通常比賬面價值高。合理的核算方式是當期損益中應涵蓋二者存在的差額，從而，企業會得益于期末投資性房地產的增值。在新準則面世之時，多數上市公司正逐漸接納這種新型模式。然而，根據有關數據統計，到去年為止，加入該模式的大軍仍是極少數，約僅占0.6成。

公允價值計量模式可以應對當代復雜的經濟環境，適應千變萬化的市場，公允價值計量模式可以提供更多的企業未來信息，較為真實地體現當今經濟環境下資產和負債的現實價值、現金流量及企業在債務償還方面的能力、經營成果及需承擔的風險。其次，相對于范圍狹窄的歷史成本模式，公允計量模式憑借其更廣的適用范圍在當下不斷發展的經濟環境中擁有更大的吸引力，不斷更新的企業管理理念使得公允計量模式具有更強的適用性，這有利于公允價值的推廣和使用。最后，公允價值計量模式與“配比原則”一致。用歷史成本法計算損益時，收入按當時市場價格計算，而成本、費用按照歷史成本計量，致使利潤不符合實際，出現偏差。公允價值計量模式則能真切的記錄收入、成本和費用，反應真實的經營成果，提供真實、有效、全面的會計信息，更有利于使用者參考。除此之外，它在很多其他方面也優于成本模式，如：增加會計信息的可比性、能夠反應預期經濟利益的流入或流出、能夠反應風險管理戰略的影響和有利于長期發展等。

然而，公允價值計量模式并不是在所有的方面都由于歷史成本計量模式的。首先，公允價值計量模式受市場的約束力大。公允價值計量模式要求公平、自愿，這對于競爭激烈、外部環境多變的市場而言是較難以達到的。反觀歷史成本計量模式的應用并不受市場條件不夠完善的影響。其次，公允價值在如今的經濟環境下難以實踐。有時公允價值計量模式難度較大，這是因為借助數學模型估算確定公允價值必不可少，而何時采用該方法需要會計從業人員結合自身工作經驗加以判別，這樣，效率和可信度降低，而歷史成本的取得就要容易得多。最后，公允價值計量模式的審核監督體系尚未健全。

通過資料分析得出：2016年滬深股共有2993家上市公司，其中滬市1156家，深市1837家。這些上市公司中約有百分之三十的企業集中持有投資性房地產，這部分投資性房地產的總價值達到2461.5億。而在這些企業中，大約只有四成的公司采用公允價值模式，但較過去幾年已有所提升。在廣泛搜集一些資料的基礎上，下表統計了2013年之后的四年，每一年度持有投資性房地產的企業和引入公允價值計量模式來計量投資性房地產的企業的數量。該表清晰地反映了近年來國內上市企業總數及擁有投資性房地產的上市企業都在逐年遞增且增幅較大。值得注意的是，隨著公允模式優勢的逐漸顯現，及各種最新政策對其進行的推廣，公允計量模式在企業中的普及率也在逐年攀升，但其總數依然極少，增長幅度也較小，并且從速度上來看，其增長甚微。

從最近五年的年報和相關的數據中看出，國內上市公司使用公允價值的數值來源不同。有的使用類似房地產市場價格來確定公允價值，有的采取評估價格法，極少數采用第三方調查報告的方法。也有一些上市公司未披露公允價值的確定方法。在這些企業中，涉及不同的行業，對數據進行分析發現，制造業類占約占三成，房地產類和其他類約各占兩成，金融保險和批發零售約各占一成。

通常情況下，不同的企業將根據其自身狀況，選擇不同的公允價值確定方法，而這三種主要的方法中，最受推崇的為評估價格法，上市公司出具的評估報告通常是經聘請的獨立且專業的評估機構評估所得，因此其公允價值較其他方法更為可靠。依據準則，企業必須公開發表投資性房地產的相關信息，包括必須提供明確的公允價值確定來源及方法。因此，企業不公開其公允價值確定方法的行為是違反會計準則有關規定的。

從上文的敘述中可看出，我國目前政策已規定采用公允價值模式的條件，但并未限制采用何種方法確定。從而在當今的經濟市場中，公允價值的計量和評估的方式多種多樣，并且這些估值方法都有相應的特點和計算方式。例如，一些公司的方法較為自由靈活，這些公司的公允價值是使用了同類市場上相應的市場價格。而有些公司依靠第三方的力量，聘請中間人給出調查報告，從而確定公允價值。另外一些公司則比較崇尚權威性與可靠性，他們會邀請專業房地產機構進行評估，將給出的評估價格作為公允價值。其中，參考市場價格的方法受到較強主觀性的影響，不僅于此，其他每一種方法都無法避免人為因素的影響。綜合這樣的情況，人們口中的公允價值是否是可以帶來真正意義上的公正，這還是個值得深思的問題。

對具有投資性質的房地產交易，國家出臺了一系列規定。其中最重要的一點，即公司企業不能隨意改變已既定的計量模式。按照會計準則，對于核算方法可準許前期成本計量模式，在以后轉為使用公允價值計量，但不允許將公允價值計量改回以歷史成本計量。二者具有不可逆性。

雖然投資性房地產會計科目的披露有一定的要求，即其公允價值核心信息要及時全面對外披露。但是現狀讓人頭痛。例如，根據會計準則的相關規定，對于引入公允價值計量的企業，應該向報表使用人正式披露相應的信息，比如公允價的定價方法、采用的評估數據、結論報告、對企業各方影響。但從對外公布公司報告上研究，有部分企業這方面信息處于空白，沒有告知公眾公允價確定方法。讓人不免起疑數據真實性程度。同時，市場上還有部分企業雖然對外告知公眾，公允價值計量相關信息，但也只是告知一小部分。并沒有全面告知評估時采用參數、方法等相關信息。對外報告顯示信息是否弄虛作假。企業對位披露為什么有此類現象存在，這不得不引起我們分析討論。

由于政策引導，我國現行會計相關基本規定，允許企業對投資性占主導的房地產，使用公允價值計量其價值。但很多企業都不太愿意采取該模式。因為公允計量有太多局限性。準則對于其使用制定了若干條件。這就導致該計量模式發展推廣受限，雖然基本準則是結合我國實情編制。但是對于市場經濟改革下的企業，在發展規劃上還是比較保守謹慎。因此更傾向選擇成本計量模式。金融中心城市香港，還有澳大利亞等境外企業，它們根據會計準則，對于投資性主導房地產核算，必定首選公允價值核算。這不僅符合當前市場發展規律，更能提升會計數據質量。所以，相關部門應該大力推廣，鼓勵企業選擇公允價值核算，實現與國際接軌。（作者單位為鄭州大學西亞斯國際學院）