租售同權(quán)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響

關(guān)濤　石哲男

摘要：十九大報(bào)告提出的“租購(gòu)并舉”，成了人們熱議的話題，廣州市也首次出臺(tái)了租售同權(quán)的政策。以上海房市為例，分析租售同權(quán)的實(shí)際影響，探究房?jī)r(jià)在政策影響下是否會(huì)有變化。結(jié)果表明，租售同權(quán)并不能影響一般房市的房?jī)r(jià)，也不能抑制學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)。租售同權(quán)的真正意義在于保障租房者的權(quán)益，促進(jìn)社會(huì)公平。

關(guān)鍵詞：租售同權(quán)；租賃市場(chǎng)；房?jī)r(jià)

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B

文章編號(hào)：1001-9138-（2018）04-0017-22 收稿日期：2018-03-26

1 文獻(xiàn)綜述

租售同權(quán)在近期成為一個(gè)熱門話題，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也成了專家學(xué)者們研究的重要對(duì)象。郭偉明在《租售同權(quán)的現(xiàn)實(shí)意義和實(shí)現(xiàn)可能》中著重分析了租售同權(quán)實(shí)現(xiàn)的可能性，他分析了租售同權(quán)實(shí)現(xiàn)過程中的種種困難，由于教育資源的稀缺性租售同權(quán)想要真正在短期內(nèi)見效基本是不可能的，必須由國(guó)家制定一系列的配套政策，通過長(zhǎng)期的調(diào)整改善，才能真正緩解房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)。戴甲芳在《租售同權(quán)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響》中分別分析了租售同權(quán)對(duì)于租賃市場(chǎng)和買賣市場(chǎng)的影響，在租賃市場(chǎng)中房租會(huì)上升，而在買賣市場(chǎng)，租售同權(quán)很難實(shí)現(xiàn)給房?jī)r(jià)降溫的目的。同樣，在《學(xué)區(qū)房的溢價(jià)究竟有多大：利用“租買不同權(quán)”和配對(duì)回歸的實(shí)證估計(jì)》一文中，作者指出，將教育資源與住房相聯(lián)系的制度，給北京重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)房帶來的溢價(jià)約為8.1%，教育的附加值非常大。這就引發(fā)人們的思考，若是實(shí)行了租售同權(quán)，能否降低學(xué)區(qū)房的溢價(jià)呢？作者在后面的論述中闡明，租售同權(quán)的實(shí)現(xiàn)存在許多障礙，并非一朝一夕能夠完成。以上研究都指出了一點(diǎn)，那租售同權(quán)的實(shí)現(xiàn)很困難，現(xiàn)階段而言對(duì)于房?jī)r(jià)基本沒有影響。但租售同權(quán)是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的政策，若真正實(shí)現(xiàn)將對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生哪些影響呢。

2 租售同權(quán)的內(nèi)涵：同權(quán)的權(quán)利指什么

廣州市在2017年7月份出臺(tái)了《廣州市政府出臺(tái)加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作方案》（以下簡(jiǎn)稱《工作方案》），大致內(nèi)容有關(guān)完善租賃市場(chǎng)，保障社會(huì)中大量租房者的權(quán)益。《工作方案》中提到：具有本市戶籍的適齡兒童少年、人才綠卡持有人子女等政策性照顧借讀生、符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件的來穗人員隨遷子女，其監(jiān)護(hù)人在本市無自有產(chǎn)權(quán)住房，以監(jiān)護(hù)人租賃房屋所在地作為唯一居住地且房屋租賃合同經(jīng)登記備案的，可安排到義務(wù)教育階段學(xué)校（含政府補(bǔ)貼的民辦學(xué)校學(xué)位）就讀。這一項(xiàng)政策的出臺(tái)，無疑是振奮人心的，人們期待著房?jī)r(jià)下跌與租房美好時(shí)代的來臨。但這項(xiàng)政策是否真的能對(duì)現(xiàn)在高不可攀的房?jī)r(jià)起到抑制作用呢？在政策闡述中，我們看到主體之一是“人才綠卡持有人”，人才綠卡持有條件如下：（1）符合本市引進(jìn)人才需求；（2）每年在本市創(chuàng)業(yè)或工作超過6個(gè)月；（3）非廣州市戶籍的境內(nèi)居民，香港特別行政區(qū)、澳門特別行政區(qū)居民，臺(tái)灣地區(qū)居民以及外國(guó)人，持中國(guó)護(hù)照、擁有國(guó)外永久（長(zhǎng)期）居留權(quán)且國(guó)內(nèi)無戶籍的留學(xué)人員和其他人員；（4）在本市有合法住所。從廣州市綠卡持有制度中可以看出，廣州市租售同權(quán)的適用范圍面其實(shí)比較窄，需要滿足各種條件才能享受租售同權(quán)的好處，可以說這一項(xiàng)政策更多是服務(wù)于廣州市的人才引進(jìn)計(jì)劃；另外一種可以享受受教育權(quán)的方法是“符合市及所在區(qū)積分入學(xué)安排學(xué)位條件”，這對(duì)于基數(shù)比較大的勞動(dòng)群體而言也是一項(xiàng)難度較大的挑戰(zhàn)。

再看其他地區(qū)，武漢等地也都出臺(tái)了相似的政策。武漢市：擁有居住證的外來人口可以享受義務(wù)教育、基本公共就業(yè)服務(wù)、基本公共衛(wèi)生服務(wù)和計(jì)劃生育服務(wù)、法律援助服務(wù)和其它法律服務(wù)等國(guó)家規(guī)定的基本公共服務(wù)；山東?。簱碛芯幼?quán)的外來人員可以享受義務(wù)教育、醫(yī)療等基本公共服務(wù)；沈陽市：擁有居住權(quán)的外來人員可以在就業(yè)扶持、住房保障、養(yǎng)老服務(wù)、社會(huì)福利、社會(huì)救助、居委會(huì)選舉、人民調(diào)解員選聘以及隨遷子女入學(xué)、參加中考等方面，享受公共服務(wù)；成都：擁有居住證的外來人員可以享受住房公積金、義務(wù)教育、醫(yī)療衛(wèi)生等基本公共服務(wù)?？梢钥吹?，租售同權(quán)同的是受教育權(quán)和醫(yī)療衛(wèi)生等公共權(quán)力。外來人員子女的受教育權(quán)雖然有了保障，但能否真正落實(shí)是一大問題，比如當(dāng)?shù)氐慕逃Y源是否足夠容納更多的人，如果本地的學(xué)生競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很激烈了，就算拓寬了入學(xué)通道，也很有可能因?yàn)楦郊拥臈l件被擠在門外。不擴(kuò)展教育資源，就不能真正解決教育問題。當(dāng)然，拋開這些問題，如果租售同權(quán)真的實(shí)現(xiàn)了，對(duì)于現(xiàn)在高不可攀的房?jī)r(jià)而言，是否會(huì)有“致命打擊”呢？

3 租賃和購(gòu)買的比較：租售同權(quán)不可能實(shí)現(xiàn)全部的同權(quán)

在當(dāng)今社會(huì)中，租房往往被認(rèn)為是買不起房而做出的選擇，除了傳統(tǒng)思維的影響之外，是否有其他因素在支撐著這一種觀點(diǎn)呢？一般來說，買房可以獲得的權(quán)能有居住權(quán)、醫(yī)療權(quán)和受教育權(quán)，還能提升資信等級(jí)，獲得居住的穩(wěn)定性和擁有投資收益權(quán)，而對(duì)于租房者而言，在租售同權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，只擁有居住權(quán)，當(dāng)租售同權(quán)落實(shí)之后，會(huì)獲得受教育權(quán)和醫(yī)療權(quán)。通過以下分析可以得知，資信等級(jí)、居住穩(wěn)定性和投資收益對(duì)于房?jī)r(jià)有著重大的推動(dòng)力。

首先，買房能夠增加買房者的資信等級(jí)。以個(gè)人為例，擁有房屋者可以申請(qǐng)住房抵押貸款，最高能夠以房屋價(jià)值的70%獲得銀行貸款；在辦理信用卡方面，住房也是很重要的財(cái)力證明，如果使用房貸并且還貸記錄良好，在信用卡的額度審核過程中，能夠使信用卡額度快速提升。除此之外，在一些非貸款項(xiàng)目上，擁有住房也有較大的優(yōu)勢(shì)，例如赴日簽證的申請(qǐng)可以直接免除在職證明，歐美、澳大利亞等國(guó)家的簽證辦理也能夠大大增加通過率；這些資信等級(jí)的提升都是租房不能享有的。

其次，在生活的穩(wěn)定性方面，買房者也遙遙領(lǐng)先于租房者。租房者面臨著隨時(shí)被房東趕走的風(fēng)險(xiǎn)（賠償一部分違約金即可），生活沒有很好的保障。而且不被社會(huì)所認(rèn)可，尤其是不被“丈母娘們”所認(rèn)可，在上海沒有房子基本上意味著不能夠成家立業(yè)。根據(jù)相關(guān)調(diào)查顯示，在上海60%的女生把擁有房子作為結(jié)婚的前提，沒有房子想要過丈母娘這一關(guān)還是相當(dāng)困難的。

最后，買房者擁有投資收益權(quán)。上海擁有眾多優(yōu)質(zhì)的資源，醫(yī)療、教育、高薪企業(yè)等，眾多年輕人涌入這座充滿機(jī)遇的城市，在全家的支持下嘗試在上海購(gòu)買房屋。在這樣巨大的需求推動(dòng)下，房屋節(jié)節(jié)攀升，在經(jīng)歷了幾次較大幅度的上漲之后，上海住房均價(jià)已經(jīng)突破5萬元每平方米，市區(qū)均價(jià)已經(jīng)上升到10萬元每平方米。在房?jī)r(jià)的上漲過程中，與租房者看著房?jī)r(jià)興嘆的態(tài)度不同，買房者成了最大的受益者，他們從中獲得了房屋漲價(jià)的利益，這一現(xiàn)象又促使一波又一波的人加入買房大軍。投資收益權(quán)已然成為買房最重要的原因，許多人在居住無憂的情況下依然購(gòu)置多套房產(chǎn)，原因就在于此，房產(chǎn)是最優(yōu)質(zhì)保值的投資品。而租售同權(quán)在這三點(diǎn)上，并不能產(chǎn)生影響。資信等級(jí)、居住穩(wěn)定性和投資收益卻是高房?jī)r(jià)的重要推動(dòng)力，想要降低房?jī)r(jià)，必須在這三點(diǎn)上有所改變。

4 租售同權(quán)對(duì)于房?jī)r(jià)的影響分析

前面筆者分析到，許多家庭的獨(dú)生子女在上海集全家之力購(gòu)買一套房屋，需求端的大力推動(dòng)和供給端的限制（土地供應(yīng)限制）導(dǎo)致房?jī)r(jià)急劇上升，這一現(xiàn)象在深圳、上海、北京這樣的大城市中尤為顯著。其原因在于資信等級(jí)、穩(wěn)定性和投資收益這三點(diǎn)。而租售同權(quán)只能同醫(yī)療權(quán)和受教育權(quán)，縱使能夠真正落實(shí)，對(duì)于房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)特別大。對(duì)于普通的住房來說，所處位置不在學(xué)區(qū)房規(guī)劃范圍內(nèi)，那么也就談不上受教育權(quán)。租售同權(quán)的效力進(jìn)一步下降，對(duì)房?jī)r(jià)的影響必然微乎其微。如果房屋是學(xué)區(qū)房，筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)也不會(huì)有太大的變動(dòng)?？梢杂靡粋€(gè)簡(jiǎn)單的模型來分析：

假設(shè)房?jī)r(jià)=P，年房租=R，對(duì)于非學(xué)區(qū)房來說，售租比P/R=π，而對(duì)于學(xué)區(qū)房來說，由于擁有受教育權(quán)，在租售同權(quán)實(shí)現(xiàn)之前，可以認(rèn)為售租比P/R=1.2π（相比于非學(xué)區(qū)來說，買房比租房多擁有一項(xiàng)受教育權(quán)）。當(dāng)租售同權(quán)實(shí)現(xiàn)之后，售租比會(huì)從1.2π回落到非學(xué)區(qū)房的售租比π，因?yàn)榇藭r(shí)租房也有了受教育權(quán)，兩者在教育問題上平權(quán)。但當(dāng)租房有了受教育權(quán)之后，需求量會(huì)大大增加，而學(xué)區(qū)房總體數(shù)量不變，根據(jù)供求關(guān)系可以得知房租必然上升。用最保守的估計(jì)，房租將上升20%，可以得出P=π*1.2R=1.2Πr。在這種情況下，房?jī)r(jià)并沒有下跌，而且根據(jù)學(xué)區(qū)房的優(yōu)劣程度不同，優(yōu)質(zhì)教育資源周圍的學(xué)區(qū)房必然遭到更多人的哄搶，房租的上漲程度也會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過20%。從另一個(gè)方面來說，房租的上漲也會(huì)提高房屋的投資價(jià)值，買一棟房出租出去也能獲得比以前更高的收益，在孩子學(xué)業(yè)完成之后，再轉(zhuǎn)手出售也能獲得巨大的收益。所以學(xué)區(qū)房買賣市場(chǎng)仍然會(huì)處于供不應(yīng)求的狀態(tài)，房?jī)r(jià)會(huì)隨著房租的上漲進(jìn)一步上漲，售租比繼續(xù)升高。

從以上分析來看，租售同權(quán)不能使非學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)降溫，也不能使學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)降溫，卻同時(shí)會(huì)使房租上升。在教育資源不變的情況下，拓寬進(jìn)入學(xué)校的渠道，只會(huì)使競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，學(xué)區(qū)房的房?jī)r(jià)不僅僅是房屋本身價(jià)值的體現(xiàn)，也是受教育權(quán)附加價(jià)值的體現(xiàn)。相比于非學(xué)區(qū)房的房屋來說，學(xué)區(qū)房是一種更好的投資產(chǎn)品，只要購(gòu)買了學(xué)區(qū)房，在子女教育完成之后，就可以轉(zhuǎn)手出讓。而且由于優(yōu)質(zhì)教育的稀缺性，學(xué)區(qū)房的買賣市場(chǎng)必然是供不應(yīng)求，價(jià)格呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。想要解決房?jī)r(jià)問題，依靠租售同權(quán)這一項(xiàng)政策是不可能實(shí)現(xiàn)的，一方面國(guó)家需要加快立法，同時(shí)地方也要制定相應(yīng)的配套政策措施，保障租房者的權(quán)益；另一方面要進(jìn)行社會(huì)宣傳，鼓勵(lì)支持以租房代替買房，建立健全完善的租賃系統(tǒng)。

5 租售同權(quán)的真正意義

通過租售同權(quán)來降低房?jī)r(jià)是不現(xiàn)實(shí)的，中間存在著各種各樣的問題，導(dǎo)致租售同權(quán)對(duì)房?jī)r(jià)的影響微乎其微。那租售同權(quán)是否毫無意義呢？答案是否定的。

對(duì)于在上海打拼的中低收入者來說，上海的房?jī)r(jià)遙不可及。上海房屋均價(jià)超過五萬元每平方米，而市區(qū)均價(jià)超過十萬元每平方米，首付35%，我們以上海房屋平均總價(jià)573萬元來計(jì)算，首付就需要支付200萬元，這已經(jīng)是一個(gè)難以解決的問題了。再稍微靠近市區(qū)一點(diǎn)的位置，例如徐匯區(qū)，平均出售面積98平方米，出售均價(jià)為749萬元，首付262萬元；長(zhǎng)寧區(qū)，平均出售面積113.1平方米，出售均價(jià)為845萬元，首付295萬元；盧灣區(qū)，平均出售面積為129.7平方米，出售均價(jià)為1280萬元，首付484萬元。首付的高昂限制了他們的買房意愿，從而使一部分人轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)。

不僅如此，銀行貸款也和個(gè)人資信狀況、工作崗位掛鉤，在沒有房子的情況下，個(gè)人無法獲得低息的房屋抵押貸款。就算能夠申請(qǐng)到無抵押貸款，也往往和工資收入情況直接掛鉤。以中行的“工薪貸”為例，貸款額度是年薪的2-3倍，50萬元封頂，中低收入者的低工資只能申請(qǐng)到對(duì)應(yīng)的低貸款，而這一點(diǎn)貸款對(duì)于他們解決買房問題來說，只能是杯水車薪，又加強(qiáng)了他們轉(zhuǎn)向租賃市場(chǎng)的意愿。

最后，由于限購(gòu)政策的存在，也將很大一部分有買房意愿的外地人擋在門外。上海限購(gòu)政策的具體內(nèi)容如下：

（1）在上海市范圍內(nèi)家庭名下無任何住宅類房屋且符合網(wǎng)簽日期前63個(gè)月內(nèi)累計(jì)正常繳滿60個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非本市籍居民家庭，限購(gòu)1套住宅。（2）擁有1套及以上本市住房的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市向其售房。（3）無法提供符合網(wǎng)簽日期前63個(gè)月內(nèi)累計(jì)正常繳滿60個(gè)月的社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的非滬籍居民家庭，暫停在本市向其售房。（4）外地戶籍成年單身，暫停在本市向其售房；外地未成年人限購(gòu)。

簡(jiǎn)而言之，沒有戶籍的外地人口要在上海買房，需要自購(gòu)房日前起連續(xù)5年在上海繳納社保或個(gè)稅，很多人不滿足該條件。他們即使擁有足夠的財(cái)力也不能買房，只能被迫轉(zhuǎn)向租房市場(chǎng)。

通過上面三個(gè)原因分析，可以看到租賃市場(chǎng)的需求是很大的，而且隨著房?jī)r(jià)的升高，會(huì)有越來越多的人進(jìn)入租賃市場(chǎng)，保障租房者的權(quán)益就顯得尤為重要。而租售同權(quán)的實(shí)現(xiàn)，恰好保障了他們的權(quán)益，能夠讓租房者享受到受教育權(quán)、醫(yī)療權(quán)和其他各種權(quán)利，在一定程度上提升租房者的幸福感，實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。所以我們?cè)趯?duì)待租售同權(quán)這一項(xiàng)政策的態(tài)度上，切不可認(rèn)為這是出臺(tái)用來抑制房?jī)r(jià)的，這一種看法不僅在理論上是錯(cuò)誤的，而且在實(shí)踐上也是有害的。當(dāng)人們一旦形成租售同權(quán)可以降房?jī)r(jià)的預(yù)期，卻發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)依舊高企時(shí)，會(huì)產(chǎn)生一種政策無效的印象，從而對(duì)政策的實(shí)施產(chǎn)生負(fù)面影響。而實(shí)際情況是，租售同權(quán)雖然不能降低房?jī)r(jià)，但是在改善中低收入者的生活環(huán)境方面有著重大的意義，這也正是此項(xiàng)政策出臺(tái)的目的所在。

租售同權(quán)在實(shí)施過程中尚存在著一些問題，比如教育資源不充足、醫(yī)療資源供不應(yīng)求、費(fèi)用高昂等，但是在保障租房者權(quán)益的道路上卻向前邁進(jìn)了一大步，人們從沒有權(quán)利提升到現(xiàn)在有權(quán)利的狀態(tài)。當(dāng)越來越多的人選擇租房代替買房的時(shí)候，租賃機(jī)制越來越完善時(shí)，租售同權(quán)才能真正全面落實(shí)，從而實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平。

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