探討國內(nèi)品牌星級酒店裝飾工程成本管控
——以珠海長隆企鵝酒店為例

莫燦源

珠海長隆投資發(fā)展有限公司 廣東 珠海 519031

1 工程簡介

企鵝酒店位于珠海橫琴長隆國際海洋度假區(qū)內(nèi)，屬四星級酒店，總建筑面積18萬m2，擁有不同形態(tài)的2000間主題客房，酒店的建筑設(shè)計及裝飾都圍繞“企鵝”主題進行的。裝飾范圍包括公區(qū)、客房、后勤區(qū)、廚房，裝飾面積12.4萬m2。裝飾內(nèi)容包括地面、立面、天花、燈飾、家具、藝術(shù)陳設(shè)。結(jié)合企鵝酒店裝飾工程的實施過程，對酒店裝飾工程成本展開探討。

2 裝飾設(shè)計定位成本管控

2.1 項目定位

①產(chǎn)品定位——致力于為顧客打造一個特色美食體驗、購物天堂、輕松舒適的休息度假四星級度假酒店；②客戶定位——到此旅游度假的中端消費群體。

2.2 裝飾工程成本控制設(shè)計要求

項目立項后，工程成本部開始介入設(shè)計前期工作，根據(jù)項目定位，綜合長隆已建成酒店項目裝飾工程成本的總結(jié)，對不同區(qū)域確定理值，擬定裝飾工程造價2500～5000元/m2為最高上限，并遵循以下原則：國家建筑規(guī)范強制性要求+實用舒適度及豪華感官度+利于管理。

2.3 裝飾設(shè)計材料選定成本控制要求

由于裝飾材料占裝飾造價的比例很大，一定程度上，材料的選擇確定最終的裝飾工程造價，所以裝飾設(shè)計選材階段，設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計要求初步選定材料，經(jīng)設(shè)計部復(fù)查是否符合裝飾功能要求、檔次定位，再經(jīng)成本部進行市場詢價定價，確定初步選擇材料的價格。裝飾材料的選擇要點包括：健康環(huán)保、符合裝飾功能要求、與酒店定位相匹配、符合經(jīng)濟條件、注重性價比。裝飾主要材料在滿足企鵝酒店檔次、裝飾功能、環(huán)保、防潮等條件下，根據(jù)造價限額，選用國產(chǎn)石材、國產(chǎn)瓷磚、進口機織地毯、防水防火石膏板、防水防霉乳膠漆、訂制水晶吊燈、訂制金屬燈飾、國產(chǎn)真皮沙發(fā)、優(yōu)質(zhì)布藝沙發(fā)、飾面板柜臺桌椅、壁畫、裝飾畫。因酒店位置靠海，石膏板、乳膠漆、畫布必須考慮防潮、防霉，五金、輔材金屬配件選擇鍍鋅或304、316不銹鋼，選用普通材料，會造成返工，導(dǎo)致成本增加。

2.4 樣板房裝修及成本分析

按照設(shè)計任務(wù)書，由裝飾設(shè)計單位開始設(shè)計工作，按概念、方案、擴初、深化、招標圖、施工圖分階段出設(shè)計成果，裝飾面積12.4萬m2，有2000間客房，裝飾工程造價約在4～5億多。為了能達到預(yù)期效果，裝飾方案設(shè)計出來后，按照方案圖紙裝修樣板房和樣板區(qū)，檢驗設(shè)計效果及裝飾造價，決策進行后續(xù)設(shè)計工作或設(shè)計方案優(yōu)化或重新進行方案設(shè)計。進行方案優(yōu)化，材料替換、品牌替換或方案修改都需進行成本分析。通過樣板房和樣板區(qū)，成本部可以了解裝飾公區(qū)與客房地面、墻面、天花、燈飾、家具、藝術(shù)陳設(shè)分項工程的裝飾單方造價，為后期編制施工圖預(yù)算、招標控制價提供參考。

3 裝飾工程招標階段成本管控

3.1 招標人員配置

成本管控的主要因素在于管理人員的專業(yè)能力、工作經(jīng)驗及管理水平，因此工程招標人員配置非常重要，需要合理安排招標工程師負責(zé)具體事宜。成本招標部負責(zé)人根據(jù)裝飾工程規(guī)模、裝飾內(nèi)容、設(shè)計風(fēng)格、區(qū)域劃分、工期等配置1名工程師負責(zé)公區(qū)兩個標段，2名工程師負責(zé)客房四個標段，1名工程師負責(zé)后勤區(qū)、廚房，1名工程師負責(zé)潔具、地毯、燈飾，1名工程師負責(zé)家具三個標段、藝術(shù)陳設(shè)兩個標段，成本招標部負責(zé)人負責(zé)統(tǒng)籌、把關(guān)，招標工程師負責(zé)協(xié)調(diào)與工程部、設(shè)計部及咨詢單位的業(yè)務(wù)溝通，并由招標工程師委托造價咨詢單位進行招標清單編制、施工圖預(yù)算及招標控制價編制，并對咨詢單位受理工程師人員數(shù)量、專業(yè)能力、工作經(jīng)驗等進行審查，選定經(jīng)認可的工程師。只有合理安排人員執(zhí)行好各自的工作，才不至于由于人力因素導(dǎo)致成本的不確定性。

3.2 招標標段劃分

標段劃分，就是根據(jù)工程的規(guī)模、工期、性質(zhì)等具體情況，將原來屬于一個整體的招標項目或標的科學(xué)地劃分成若干個較小的標段。大體量的酒店精裝修工程，可根據(jù)裝飾設(shè)計特點、樓層位置、使用功能、工程技術(shù)關(guān)聯(lián)性、工程計量關(guān)聯(lián)性、施工界面合理性及投標單位的實力情況，進行合理分標段實施。分標段施工可以提高招標質(zhì)量，但會造成進場費、臨設(shè)措施費的增加，因此，在滿足工期、有利于管理的前提下，盡量減少標段數(shù)量。

通過與設(shè)計部、工程部研究分析，將企鵝酒店裝飾工程標段劃分為：

1 公區(qū)精裝一標段-餐廳、食街 9 衛(wèi)生潔具甲指乙供2 公區(qū)精裝二標段-餐廳、食街之外公區(qū) 10 地毯供應(yīng)及安裝3 客房精裝一標段-塔樓1-2 11 燈飾供應(yīng)及安裝4 客房精裝二標段-塔樓4 12 家具供應(yīng)及安裝一標段-公區(qū)5 客房精裝三標段-塔樓5-6 13 家具供應(yīng)及安裝二標段-客房1-6層6 客房精裝四標段-塔樓3、7 14 家具供應(yīng)及安裝三標段-客房7-14層7后勤區(qū)精裝 15 藝術(shù)品供應(yīng)及安裝一標段-公區(qū)8廚房精裝 16 藝術(shù)品供應(yīng)及安裝二標段-客房

3.3 編制施工圖預(yù)算、確定招標控制價

酒店裝飾施工圖預(yù)算指酒店裝飾工程在施工設(shè)計圖紙完成的基礎(chǔ)上，按照施工工藝要求，根據(jù)施工設(shè)計圖紙、《建設(shè)工程工程量清單計價規(guī)范》（GB 50500-2013）、《廣東省建筑與裝飾工程綜合定額》（2010）和廣東省及珠海地區(qū)裝飾工程預(yù)算取費文件、設(shè)計擬定材料設(shè)備品牌、珠海地區(qū)人工、機械、材料信息指導(dǎo)價及市場價等所編制的裝飾工程預(yù)算造價文件。酒店裝飾施工圖預(yù)算是檢驗裝飾設(shè)計成果是否超出立項投資金額的依據(jù)，是決定調(diào)整設(shè)計或調(diào)整投資的依據(jù)，是確定裝飾工程招標控制價的主要依據(jù)。

整個酒店裝飾工程造價由上述16個單位工程造價組成，單位工程造價由分部分項工程費、措施項目費、其他項目費、規(guī)費、稅費組成。分部分項、措施項目、其他項目工程量按清單規(guī)范計算工程量規(guī)則計算，綜合單價包含人工、材料、機械、管理費、利潤。清單項目特征描述涉及正確計量的內(nèi)容必須描述，涉及結(jié)構(gòu)要求的內(nèi)容必須描述，涉及材質(zhì)要求、規(guī)格、型號必須描述，涉及安裝方式的內(nèi)容必須描述。1～8單位工程可通過工程定額計價編制，9～16單位工程可通過向市場多家廠商詢價綜合確定。

確定招標控制價應(yīng)科學(xué)、合理、貼近市場實際，充分考慮投標人的利潤空間，積極引導(dǎo)投標人通過科學(xué)管理，采用新材料、新技術(shù)、新的施工工藝來提高管理水平，降低施工成本，在滿足招標文件要求的前提下實行人工、材料、機械消耗量自定、價格費用自選、全面競爭、自主報價。從而達到合理低價中標，形成招標與投標雙贏的結(jié)果。1～8單位工程可通過施工圖預(yù)算，按以往酒店項目裝飾工程中標下浮率下浮，作為招標控制價；9～16單位工程按市場詢價結(jié)果作為招標控制價。

4 裝飾工程施工階段成本管控

4.1 加強施工合同管理

施工合同是甲乙雙方成本管理的重要依據(jù)，其中明確了雙方的權(quán)利和義務(wù)。工程部、成本部工程師對涉及增加費用的合同條款，需理解發(fā)生費用的前提條件。

4.2 加強設(shè)計變更管理

設(shè)計變更直接決定了施工階段工程造價的變化數(shù)量。在設(shè)計變更發(fā)出前，經(jīng)成本部做出變更估算，由上級根據(jù)設(shè)計、技術(shù)因素與經(jīng)濟因素作出判斷是否變更。做出變更后，及時核實現(xiàn)場施工進度情況，判斷是否存在返工情況，及時辦理簽證，并做好拍照取證，避免或減少簽證工程量，控制造價增加量。

4.3 加強現(xiàn)場簽證管理

在施工過程中，建設(shè)單位要加強現(xiàn)場施工管理，督促施工方按圖施工，嚴格控制來自施工方的工程變更、材料替換、額外用工及各種預(yù)算外費用，施工單位提出的措施項目簽證，判斷是否屬于總價包干措施項目范圍。

5 裝飾工程結(jié)算階段成本管控

（1）利用合同對竣工結(jié)算送審金額進行專款約定，建設(shè)單位在合同中約定送審金額不得超過審定金額的10%，否則額外產(chǎn)生的審計費由施工單位承擔(dān)。

（2）復(fù)核提交的竣工圖及結(jié)算資料是否完整、真實、合法規(guī)范，檢查是否存在扣款項資料缺失、故意漏報扣款情況。

（3）內(nèi)部審計和委托咨詢公司審計相結(jié)合的制度，內(nèi)部審核人員熟悉施工過程，委托咨詢公司對審計結(jié)果進行復(fù)核，約定審計責(zé)任風(fēng)險。

（4）抓住竣工結(jié)算審計重點，確定工程量計算是否準確。

（5）進行工程技術(shù)經(jīng)濟指標分析，對比結(jié)算金額與招標控制價、合同價的差距，分析差距的原因。

6 總結(jié)

星級酒店裝飾工程的成本管控，貫穿設(shè)計、招標、施工、結(jié)算階段，各階段成本管控的重要性，設(shè)計階段＞招標階段＞施工階段＞結(jié)算階段。