淺析國有土地上房屋征收與補償的會計處理

劉洪郡

摘 要：我國房屋征收與補償制度的提出時間晚，相關法律法規不夠完善，因此在具體征收和補償時存在一些問題和糾紛。本文基于《國有土地上房屋征收與補償條例》，首先介紹了我國房屋征收與補償的現狀，然后分析了新《條例》對房屋征收與補償的影響，最后指出會計處理方法，以供參考。

關鍵詞：國有土地；房屋征收與補償；影響；會計處理

2011年1月21日，國務院頒布《國有土地上房屋征收與補償條例》，對房屋征收與補償活動進行規范，能維護公共利益、保障房屋所有權人的合法權益。新條例的執行，也代表著《城市房屋拆遷管理條例》的廢止，與此同時帶來了一些新的會計處理問題。以下對此進行探討。

1.我國房屋征收與補償的現狀

依據國家統計數據庫的數據顯示，我國在2005年，城市發展建設征用土地263km2，城市建成區面積為29636km2；2015年城市發展建設征用土地1548km2，城市建成區面積為51584km2。相比之下，10年時間城市發展建設征用土地面積擴大5.88倍，建成區面積擴大1.74倍。在城市化發展的同時，城市布局改變、基礎設施興建，也帶來了更為復雜的房屋征收與補償問題。而且，房屋征收工作范圍廣，涉及多個利益群體，因此一直受到社會各界關注。不論征收人、被征收人、第三方利益人，在房屋征收期間的關注點，普遍放在了征收補償價格上。

新《條例》的頒布，要點包括以下幾點[1]：①政府是公共利益征收的唯一補償主體，禁止建設單位參與搬遷活動，禁止使用暴力手段推動搬遷工作；②針對公共利益的范圍進行明確界定，要以保障國家安全、促進國民經濟社會發展為前提；③實現了征收過程的程序化，要尊重被征收人的意愿，能維護被征收人的合法權益；④明確了征收補償標準，要求房地產價格評估機構評估被征收房屋的價值，采用貨幣補償、產權調換兩種補償形式；⑤被征收人協商選擇評估機構，有利于房屋評估的公平和公正；⑥征收房屋應先補償后搬遷，由政府發放補償款，增加了公信力，促進依法征收順利進行。

2.新《條例》對房屋征收與補償的影響

2.1 補償的范圍和標準

新《條例》明確指出，房屋征收補償的范圍是合法建筑，或處于批準期限以內的臨時建筑。針對違法建筑、超出批準期限的臨時建筑，征收時不進行補償。補償范圍的確定，從源頭上規范了各級政府的補償行為。具體到補償項目上，主要包括三個方面：一是被征收房屋的價值補償；二是征收過程中產生的搬遷、安置補償；三是個體或企業停產停業損失補償。縱觀因房屋征收引起的糾紛矛盾，主要原因在于征收方、被征收方都想得到經濟利益的最大化，對此新《條例》指出，征收補償標準不能低于公告日被征收房屋類似房地產的市場價格，以此保障被征收人的合法權益。

2.2 補償的方式和程序

在征收房屋的補償方式上，包括貨幣補償、房屋產權調換兩種方案，且政府要尊重被征收人的選擇權。以后者為例，當地政府應該提供產權調換的房屋，然后計算被征收房屋、產權調換房屋之間的差價。在舊城改造中，被征收人如果選擇在改建地段進行產權調換，那么政府就要提供改建地段附近的房屋。在補償程序上，以前房屋征收工作中，由于補償程序有漏洞、執行不到位，存在補償工作未完成、就要求被征收人搬遷的情況。新《條例》中規范了補償程序，一方面在征收決定之前，應該保證補償費用到位，嚴格專款專用；另一方面在征收工作中，遵循先補償后搬遷的原則[2]。

2.3 征收實施單位利潤

根據新《條例》的規定，房屋征收實施單位在工作中，不能以營利為目的。該規定的提出，能夠保障被征收人的利益，保障社會公共利益，同時也為會計處理工作、監管工作提出了新問題。

2.4 相關獎懲措施

為了促進征收工作順利進行，提高搬遷人員的積極性，新《條例》提出獎勵補助措施：對于積極搬遷人員，由當地政府給予合適的獎勵和補助。相應地，對于征收過程中出現的違法違規行為，也提出了明確的處罰措施。以房地產評估機構為例，如果出具了虛假、差錯的評估結果，進行罰款處理。

3.房屋征收與補償的會計處理方法

3.1 房屋征收實施單位

3.1.1 會計科目設置

第一，實施單位是政府和被征收方之間的紐帶，能對補償費用代收代付，因此要設置“代收補償款”科目[3]。第二，被征收人可能采用產權調換補償形式，因此要購置一定數量的安置房，為了和固定資產相區別，要設置“安置房”科目。

3.1.2 會計處理方法

對于貨幣補償，會計處理如下：第一，實施單位收到政府補償款后，借、貸分別記在“銀行存款”、“代收補償款”科目中。第二，實施單位支付補償款時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細科目是“房屋補償款”、“安置費”、“搬遷費”、“停業損失補償費”等。第三，給予被征收人獎勵補助時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細科目是“獎勵支出”。第四，實施單位向房產評估機構支付費用時，借、貸分別記在“代收補償款”、“銀行存款”科目中，其中借明細科目是“評估費用”。

對于產權調換，會計處理如下：第一，實施單位收到政府補償款后，會計處理方法同貨幣補償一致。第二，實施單位購買安置房時，入賬以實際購買價、稅費為準，借、貸分別記在“安置房”、“銀行存款”科目中。第三，產權調換時，借、貸分別記在“代收補償款”、“安置房”科目中，兩者的差價記在“其他應付款”科目中。

3.2 被征收企業

3.2.1 會計科目設置

專項應付款包括以下內容：①企業收到政府的補償款、搬遷費用；②產權調換房屋在交付之前，征收單位要向被征收人支付安置費或周轉用房；③補償款的存款利息。依據財企[2005]123號規定[4]，企業在搬遷過程出現固定資產損失或報廢，要作為清理業務核算，凈損失核銷專項應付款；設備在拆裝、運輸、調試中產生的費用，也要核銷專項應付款。

3.2.2 會計處理方法

對于貨幣補償，會計處理如下：第一，企業收到補償款，按照實際款項記錄，借、貸分別記在“銀行存款”、“專項應付款”科目中；收到政府獎金，借貸分別記在“銀行存款”、“營業外收入”科目中。第二，房產清理期間，按固定資產的賬面凈值，借記在“固定資產清理”科目中；按已提折舊則記在“累計折舊”科目中，貸記在“固定資產”科目中。第三，換出固定資產支付的清理費用，借、貸分別記在“固定資產清理”、“銀行存款”科目中。第四，核銷專項應付款時，借、貸分別記在“專項應付款”、“固定資產清理”科目中。第五，設備在拆裝運輸中產生的費用，借、貸分別記在“專項應付款”、“銀行存款”科目中。第六，向企業職工支付安置費時，核銷專項應付款，借、貸分別記在“專項應付款”、“銀行存款”科目中，其中借可設置“安置費”明細科目。第七，針對企業搬遷造成的損失，補償時借、貸分別記在“遞延收益”、“資本公積”科目中。

對于產權調換，會計處理如下：第一，不涉及補價時，以換出資產的賬面價值、應付稅費作為成本，不確認損益，房產清理借、貸分別記在“固定資產清理”、“累計折舊”科目中；獲得換入房屋產權后，借、貸分別記在“固定資產”、“固定資產清理”科目中。第二，涉及補價且比例在25%以內，換入房屋產權后，支持補價則借記在“固定資產”科目，貸記在“固定資產清理”、“銀行存款”科目中；收到補價則借記在“固定資產”、“銀行存款”科目，貸記在“固定資產清理”科目中。第三，不涉及補價且比例超過25%，按照以貨幣性資產取得非貨幣性資產進行處理。

3.3 涉稅會計處理

第一，在企業所得稅上，要注意搬遷企業在所得稅繳納之前的扣除項目，包括固定資產重置費用、技術改造費用、職工安置費用等。企業利用搬遷收入購置的固定資產，要按照稅收規定攤銷或折舊，也在所得稅前扣除[5]。第二，在土地增值稅上，會計處理前，清算土地增值稅時要將補償費扣除，企業入賬的土地使用權，應該繳納土地增值稅，計入“固定資產清理”賬戶。第三，在印花稅上，產權轉移書按照所載金額的萬分之五貼花，權利許可證照以件為標準貼花5元，計入“管理費用”賬戶。

4 結語

綜上所述，隨著城市化進程的加快，國有土地上房屋征收與補償工作的開展，也為會計處理帶來了新問題。文中解讀了新《條例》中補償的范圍和標準、方式和程序、征收實施單位利潤，以及相關獎懲措施。針對房屋征收實施單位、被征收企業、涉稅狀況，提出相應的會計處理方法，希望為房屋征收補償工作提供參考和支持。

參考文獻：

[1] 姜華.國有土地上房屋征收與補償的會計處理[J].行政事業資產與財務，2012，（12）：33-34.

[2] 陳艷容.政策性搬遷收入稅收政策應用與會計處理[J].收藏與投資，2016，（11）：46-47.

[3] 陳益君.基于經濟利潤理論對房屋征收補償的思考--以舟山新區集體土地房屋征收補償為例[J].會計之友，2014，（13）：23-24.

[4] 王舒雯，李瑩.城市房屋征收補償價格影響因素研究[J].中國鄉鎮企業會計，2014，（10）：25-27.

[5] 許明智.關于土地征收及房屋拆遷補償資金監管風險及審計風險的思考及建議[J].時代金融（下旬），2015，（9）：207，210.