增持三木集團(tuán) 陽光城曲線擴(kuò)土儲(chǔ)

楊春霞 高方方

5月24日，三木集團(tuán)（000632.SZ）公告稱，公司股東福建陽光集團(tuán)上海實(shí)業(yè)有限公司于5月14日至5月24日，通過深交所系統(tǒng)以集中競(jìng)價(jià)方式累計(jì)增持三木集團(tuán)2327.59萬股，持股比例達(dá)4.99997%，逼近舉牌線。公告還顯示，未來12個(gè)月內(nèi)，福建陽光集團(tuán)上海實(shí)業(yè)還將繼續(xù)增持其在三木集團(tuán)中擁有的股權(quán)份額。

值得一提的是，截至2017年末，三木集團(tuán)通過不同方式獲取土地儲(chǔ)備133.09萬平方米，而天眼查顯示，福建陽光上海實(shí)業(yè)分別由陽光控股有限公司持股51%、福建陽光集團(tuán)有限公司持股49%，而這兩個(gè)公司同時(shí)也是陽光城的股東。業(yè)內(nèi)人士表示，此次增持意味著，陽光城（000671.SZ）將受益于三木集團(tuán)133.09萬平方米的土地儲(chǔ)備，且土地成本優(yōu)勢(shì)明顯，平均樓面地價(jià)僅為982.78元/平方米。

事實(shí)上，除了通過此次入股間接可獲得的土地儲(chǔ)備之外，2018年以來，陽光城在公開市場(chǎng)上多有斬獲。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年1～4月房企新增貨值TOP100排行榜中，陽光城以666.6億元位居榜單第14位。

1000億預(yù)算拿地

土地儲(chǔ)備是房企規(guī)模擴(kuò)張的先行“糧草”，陽光城也不例外。據(jù)公司內(nèi)部人士透露，陽光城2018年拿地預(yù)算在800億～1000億元區(qū)間。

數(shù)據(jù)顯示，截至2017年年底，陽光城累計(jì)總土地儲(chǔ)備已達(dá)3796萬平方米，儲(chǔ)備貨值為4911億元。克而瑞2017年中國(guó)房企新增貨值TOP100排行榜中，陽光城以1988.6億排在第14位。

在此基礎(chǔ)上，陽光城有更高的規(guī)模追求，明確要跨入千億元房企陣營(yíng)。2018年4月，在業(yè)績(jī)會(huì)上，陽光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌表示，“今年跨千億是肯定的，只是跨多少的問題?！?/p>

舉牌三木集團(tuán)，是陽光城對(duì)土地儲(chǔ)備及規(guī)模的訴求表現(xiàn)，也是其沖擊千億元目標(biāo)的一個(gè)協(xié)奏曲。

資料顯示，三木集團(tuán)擁有多種房地產(chǎn)業(yè)態(tài)，包括以“三木地產(chǎn)”為代表的住宅地產(chǎn)，以“自遊小鎮(zhèn)”為代表的自駕游營(yíng)地項(xiàng)目，以“長(zhǎng)沙步行街”為代表的商業(yè)地產(chǎn)，以“三木物業(yè)”為代表的物業(yè)管理。

2017年，“雙斌”（陽光城執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌和執(zhí)行副總裁吳建斌）入主后，陽光城改變了原有的拿地模式，提出“三全戰(zhàn)略”，即“全地域”、“全業(yè)態(tài)”、“全方式”。

“全地域”，即圍繞原有的區(qū)域輻射布局，以此為根據(jù)地，再向周邊滲透，最終多點(diǎn)開花;“全業(yè)態(tài)”，是指住宅開發(fā)銷售、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)運(yùn)營(yíng)、長(zhǎng)租公寓、酒店、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性物業(yè)運(yùn)營(yíng)的全盤布局;“全方式”，則為涵蓋公開招拍掛、一級(jí)土地整理、城市更新、三舊改造、特色小鎮(zhèn)、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、項(xiàng)目并購(gòu)，集團(tuán)并購(gòu)等方式。

值得一提的是，為了能夠更高效地拿地，陽光城下放了一些權(quán)力，其中就包括拿地權(quán)力。以往陽光城的模式是集團(tuán)拿地交給區(qū)域公司做，2017年9月開始，陽光城把投資拿地的工作交給區(qū)域公司去做。

除此之外，陽光城還致力于發(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。5月30日上午，陽光城與中光電集團(tuán)在上海市陽光控股大廈簽訂了框架合作協(xié)議，以共同探索產(chǎn)城融合的新發(fā)展。

陽光城布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)始于2015年。當(dāng)年陽光城以不超過6000萬元收購(gòu)天安中國(guó)房地產(chǎn)有限公司50%股權(quán)，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。而后，陽光城便逐步拓展城市更新、存量資產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

截至目前，陽光城常州北影影視小鎮(zhèn)、廣州清遠(yuǎn)科技小鎮(zhèn)、延安教育小鎮(zhèn)等特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目相繼落地。

降負(fù)債成關(guān)鍵

不可忽視的是，與很多追求規(guī)模擴(kuò)張的房企一樣，陽光城也面臨著規(guī)模與負(fù)債的平衡問題。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2018年一季度末，陽光城的資產(chǎn)負(fù)債率為86.8%，與2017年年末85.66%的資產(chǎn)負(fù)債率略有增加。

值得注意的是，今年一季度末，房企資產(chǎn)負(fù)債率上升至79.42%，房企負(fù)債率創(chuàng)下13年新高，而超過85%的房企近20家，陽光城就是這20家之一。

對(duì)于負(fù)債高企問題，陽光城方面并未回避。2017年業(yè)績(jī)會(huì)上，執(zhí)行董事長(zhǎng)朱榮斌坦言：“我還有很多不滿意的地方，比如盈利和負(fù)債水平，但這也是陽光城未來的優(yōu)化空間。”

目前，陽光城用以降負(fù)債的方法主要包括：銷售回款、多元化融資、成本管控以及引入戰(zhàn)略投資。

據(jù)公開報(bào)道，2018年陽光城管理層與董事會(huì)簽署了一個(gè)年度回款率不低于80%的指標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，2017年陽光城全年累計(jì)回款金額614.7億元，完成年度計(jì)劃的106.06%。

在持續(xù)開源的同時(shí)，陽光城也開始強(qiáng)調(diào)成本管控。為此，朱榮斌在全新的核心管理團(tuán)隊(duì)引入了前中海系成員闞乃桂，并由其負(fù)責(zé)成本管理及設(shè)計(jì)管理。

“去年我們推了降成本的動(dòng)作，第一輪是降了19.2億元，第一季度完成第二輪，是20.7億元，兩筆加在一起接近40億元。”闞乃桂在2017年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上說道。

此外，公司還制定了“三收三支”的現(xiàn)金管理制度，即以收定支，收大于支，先收后支，合理管控資金。

而在多元化融資方面，自執(zhí)行副總裁吳建斌加盟陽光城之后便開始嘗試并購(gòu)基金、資產(chǎn)證券化、中期票據(jù)、商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款、購(gòu)房尾款資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道。

具體而言，陽光城發(fā)行了44億元中期票據(jù)、10億放棄吧永續(xù)中票、7.5億美元海外債（含私募債）、西北首單CMBS以及全國(guó)首單購(gòu)房尾款A(yù)BN，據(jù)會(huì)上透露的數(shù)據(jù)，2017年陽光城的累計(jì)融資額達(dá)千億元。

最新消息稱，2018年5月31日，陽光城集團(tuán)公開發(fā)行的2018年公司債獲批，發(fā)行規(guī)模為50億元。

此外，據(jù)吳建斌透露，2018年陽光城有意吸引一些戰(zhàn)略投資者加盟，這些戰(zhàn)略投資者必須是與陽光城在業(yè)務(wù)上具有協(xié)同、互補(bǔ)效應(yīng)。

譬如，2018年5月18日上午，陽光城集團(tuán)與浙金信托簽署戰(zhàn)略合作，擬就包括房地產(chǎn)項(xiàng)目股權(quán)投資基金、房地產(chǎn)項(xiàng)目并購(gòu)貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款等各種投融資服務(wù)開展全面合作，進(jìn)一步提升集團(tuán)的整體資金配套能力，預(yù)計(jì)1年內(nèi)完成50億元資金合作規(guī)模。

2018年4月2日，陽光城集團(tuán)與上海銀行達(dá)成合作，上海銀行計(jì)劃將給予陽光城綜合授信額度100億元人民幣，發(fā)起設(shè)立產(chǎn)城融合綜合開發(fā)基金。

與此同時(shí)，陽光城與國(guó)和基金達(dá)成合作協(xié)議，雙方將共同把握中央和地方政府積極鼓勵(lì)PPP 模式及產(chǎn)城融合、特色小鎮(zhèn)、城市更新改造的契機(jī)，發(fā)起設(shè)立產(chǎn)城融合綜合開發(fā)基金，投資于經(jīng)優(yōu)選的綜合開發(fā)項(xiàng)目，并以此基金為起點(diǎn)，共同打造產(chǎn)業(yè)與金融結(jié)合完整的商業(yè)模式。