增持三木集團 陽光城曲線擴土儲

楊春霞 高方方

5月24日，三木集團（000632.SZ）公告稱，公司股東福建陽光集團上海實業有限公司于5月14日至5月24日，通過深交所系統以集中競價方式累計增持三木集團2327.59萬股，持股比例達4.99997%，逼近舉牌線。公告還顯示，未來12個月內，福建陽光集團上海實業還將繼續增持其在三木集團中擁有的股權份額。

值得一提的是，截至2017年末，三木集團通過不同方式獲取土地儲備133.09萬平方米，而天眼查顯示，福建陽光上海實業分別由陽光控股有限公司持股51%、福建陽光集團有限公司持股49%，而這兩個公司同時也是陽光城的股東。業內人士表示，此次增持意味著，陽光城（000671.SZ）將受益于三木集團133.09萬平方米的土地儲備，且土地成本優勢明顯，平均樓面地價僅為982.78元/平方米。

事實上，除了通過此次入股間接可獲得的土地儲備之外，2018年以來，陽光城在公開市場上多有斬獲。克而瑞數據顯示，2018年1～4月房企新增貨值TOP100排行榜中，陽光城以666.6億元位居榜單第14位。

1000億預算拿地

土地儲備是房企規模擴張的先行“糧草”，陽光城也不例外。據公司內部人士透露，陽光城2018年拿地預算在800億～1000億元區間。

數據顯示，截至2017年年底，陽光城累計總土地儲備已達3796萬平方米，儲備貨值為4911億元。克而瑞2017年中國房企新增貨值TOP100排行榜中，陽光城以1988.6億排在第14位。

在此基礎上，陽光城有更高的規模追求，明確要跨入千億元房企陣營。2018年4月，在業績會上，陽光城執行董事長朱榮斌表示，“今年跨千億是肯定的，只是跨多少的問題。”

舉牌三木集團，是陽光城對土地儲備及規模的訴求表現，也是其沖擊千億元目標的一個協奏曲。

資料顯示，三木集團擁有多種房地產業態，包括以“三木地產”為代表的住宅地產，以“自遊小鎮”為代表的自駕游營地項目，以“長沙步行街”為代表的商業地產，以“三木物業”為代表的物業管理。

2017年，“雙斌”（陽光城執行董事長朱榮斌和執行副總裁吳建斌）入主后，陽光城改變了原有的拿地模式，提出“三全戰略”，即“全地域”、“全業態”、“全方式”。

“全地域”，即圍繞原有的區域輻射布局，以此為根據地，再向周邊滲透，最終多點開花;“全業態”，是指住宅開發銷售、產業地產及園區運營、長租公寓、酒店、商業等經營性物業運營的全盤布局;“全方式”，則為涵蓋公開招拍掛、一級土地整理、城市更新、三舊改造、特色小鎮、產業引導、產業地產、項目并購，集團并購等方式。

值得一提的是，為了能夠更高效地拿地，陽光城下放了一些權力，其中就包括拿地權力。以往陽光城的模式是集團拿地交給區域公司做，2017年9月開始，陽光城把投資拿地的工作交給區域公司去做。

除此之外，陽光城還致力于發展產業地產。5月30日上午，陽光城與中光電集團在上海市陽光控股大廈簽訂了框架合作協議，以共同探索產城融合的新發展。

陽光城布局產業地產始于2015年。當年陽光城以不超過6000萬元收購天安中國房地產有限公司50%股權，介入產業地產。而后，陽光城便逐步拓展城市更新、存量資產、特色小鎮等產業地產。

截至目前，陽光城常州北影影視小鎮、廣州清遠科技小鎮、延安教育小鎮等特色小鎮項目相繼落地。

降負債成關鍵

不可忽視的是，與很多追求規模擴張的房企一樣，陽光城也面臨著規模與負債的平衡問題。

克而瑞數據顯示，截至2018年一季度末，陽光城的資產負債率為86.8%，與2017年年末85.66%的資產負債率略有增加。

值得注意的是，今年一季度末，房企資產負債率上升至79.42%，房企負債率創下13年新高，而超過85%的房企近20家，陽光城就是這20家之一。

對于負債高企問題，陽光城方面并未回避。2017年業績會上，執行董事長朱榮斌坦言：“我還有很多不滿意的地方，比如盈利和負債水平，但這也是陽光城未來的優化空間。”

目前，陽光城用以降負債的方法主要包括：銷售回款、多元化融資、成本管控以及引入戰略投資。

據公開報道，2018年陽光城管理層與董事會簽署了一個年度回款率不低于80%的指標。數據顯示，2017年陽光城全年累計回款金額614.7億元，完成年度計劃的106.06%。

在持續開源的同時，陽光城也開始強調成本管控。為此，朱榮斌在全新的核心管理團隊引入了前中海系成員闞乃桂，并由其負責成本管理及設計管理。

“去年我們推了降成本的動作，第一輪是降了19.2億元，第一季度完成第二輪，是20.7億元，兩筆加在一起接近40億元。”闞乃桂在2017年業績發布會上說道。

此外，公司還制定了“三收三支”的現金管理制度，即以收定支，收大于支，先收后支，合理管控資金。

而在多元化融資方面，自執行副總裁吳建斌加盟陽光城之后便開始嘗試并購基金、資產證券化、中期票據、商業地產抵押貸款、購房尾款資產證券化等多元化融資渠道。

具體而言，陽光城發行了44億元中期票據、10億放棄吧永續中票、7.5億美元海外債（含私募債）、西北首單CMBS以及全國首單購房尾款ABN，據會上透露的數據，2017年陽光城的累計融資額達千億元。

最新消息稱，2018年5月31日，陽光城集團公開發行的2018年公司債獲批，發行規模為50億元。

此外，據吳建斌透露，2018年陽光城有意吸引一些戰略投資者加盟，這些戰略投資者必須是與陽光城在業務上具有協同、互補效應。

譬如，2018年5月18日上午，陽光城集團與浙金信托簽署戰略合作，擬就包括房地產項目股權投資基金、房地產項目并購貸款、房地產開發貸款等各種投融資服務開展全面合作，進一步提升集團的整體資金配套能力，預計1年內完成50億元資金合作規模。

2018年4月2日，陽光城集團與上海銀行達成合作，上海銀行計劃將給予陽光城綜合授信額度100億元人民幣，發起設立產城融合綜合開發基金。

與此同時，陽光城與國和基金達成合作協議，雙方將共同把握中央和地方政府積極鼓勵PPP 模式及產城融合、特色小鎮、城市更新改造的契機，發起設立產城融合綜合開發基金，投資于經優選的綜合開發項目，并以此基金為起點，共同打造產業與金融結合完整的商業模式。