8種情況可以拒交物業費

文/黃 鵬

只有下列8種情形可拒交物業費：

1、對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納；

2、物業服務質量過差可暫時拒交，但需要有力的證據，并找尋實質解決辦法；

3、物業提供合同內未約定或未經業主同意的服務時，業主有權拒交；

4、對于物業公司要求業主未收房之前就交納物業費的行為，業主可堅決予以拒絕；

5、因房屋質量問題還未交房的，物業費是由開發商交納；

6、物業公司沒有和業主簽合同的情況，業主可拒交；

7、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件的情況，業主可拒交；

8、物業公司擅自提高物業服務收費標準的情況，業主對擅自提高的部分可以拒交。

物業管理公司有權處罰不交物業費的業主嗎？

1、物業管理公司能罰款嗎？

不能。罰款是一種行政處罰行為，物業管理公司不是行政主體，因而沒有罰款的權利。處罰權，只能由行政機關、司法機關或其他有處罰權的組織在其法定職權范圍內行使。

物業管理公司擅自處罰的行為違反了《行政處罰法》的規定，沒有任何法律的依據，不具有約束力。業主與物業管理公司之間沒有任何的行政管理的法律關系。業主與物業管理公司之間是一種平等的合同關系，物業管理公司不能凌駕于業主之上設立處罰權。

2、物業管理公司是否有權扣押業主的房屋鑰匙？

無權。向業主交付房屋是開發商的義務，如果業主已經付了房款，則開發商必須向業主交付房屋。物業管理公司向業主交付房屋是代開發商履行義務，只能以開發商的名義，不能以自己的名義。物業管理公司因為業主拒簽業主公約或其他原因而不給業主房屋鑰匙的行為，是將自己在物業管理合同中的相關權利關系附加到了替開發商履行交付房屋的義務中了，這是不符合法律規定的。

法律依據

1、《物業管理條例(2007修訂)》

第四十二條 業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

2.《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第五條 物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

業主請求物業服務企業退還其已收取的違規費用的，人民法院應予支持。

第六條 經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費，物業服務企業請求業主支付物業費的，人民法院應予支持。物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持。

3.《北京市高級人民法院關于印發〈北京市高級人民法院關于審理物業管理糾紛案件的意見(試行)〉的通知》

有下列情形之一的，業主可以要求減收物業服務費用或要求返還多交的物業服務費用：

(1)物業管理企業提供的服務項目和質量與合同約定標準差距明顯的；

(2)物業管理企業擅自擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費的。

相關案例

1、業主拒繳物業費是否基于“正當理由”的認定——廈門市創優物業管理有限公司訴莊建平物業服務合同糾紛案

案例要旨：《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第6條規定，業主拒絕繳納物業費需要基于正當理由。司法裁判中對正當理由的認定要從嚴把握，一般限于物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同存在重大瑕疵。

案號：（2011）廈民終字第656號

審理法院：福建省廈門市中級人民法院

來源：《人民法院案例選》（2013年第1輯 總第83輯）

2.業主拒交物業費的“正當理由”應限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或履行合同有重大瑕疵等情形——靳建華、廈門中都物業管理有限公司與靳建華、廈門中都物業管理有限公司物業服務合同糾紛再審案

案例要旨：業主拒付物業費需有正當理由，該“正當理由”應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或履行合同有重大瑕疵等情形。

案號：（2016）閩民申128號

審理法院：福建省高級人民法院

來源：中國裁判文書網 2016-08-11

專家觀點

1、業主拒交物業費是否基于正當理由的認定

何謂“正當理由”？業主能否僅以物業服務企業沒有把小區掃干凈或者沒有定期剪除花園里的雜草作為拒交物業費用的理由？我們認為不妥。

從合同法理的角度而言，合同一方抗辯權所賴以產生的法律基礎是誠實信用原則，在合同中賦予一方抗辯權就是誠實信用原則的具體體現。誠實信用原則對抗辯權的指導作用主要體現在三個方面：

第一，根據誠實信用原則，如果發生特殊情況使當事人之間的利益關系失去平衡時，應當進行調整，使利益平衡得以恢復，由此維持一定的社會經濟秩序。

第二，誠實信用原則要求合同的雙方當事人應當彼此尊重對方的利益，并建立密切的協作關系。

第三，誠實信用原則允許當事人行使抗辯權，但不得濫用這項權利。因此，在司法實踐中，判斷業主拒交物業費是否基于正當理由，主要通過審查業主的拒交行為是否基于誠實信用原則而作出判斷。

從另外一個層面上講，這實質也涉及司法審判中遇到的價值評判問題。人民法院在審理民事案件時，必須考慮法律到底要保護什么價值，這個價值與其他價值是否有沖突，有什么沖突，哪個價值更為重要，更需要獲得法律的支持與保護，只有這樣，法院的判決才可以使法律規定的實質內容以一定價值觀的形式凸現，才能得出合理的、可接受的、社會上有效的、符合公平的結果。

據以上分析，本條規定的“正當理由”，應當限定在物業服務企業不履行物業服務合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者業主不交費用是基于正當的、合理的理由，才能構成業主拒交的“正當理由”。總之，司法實踐中要對“正當理由”認真審查，從嚴掌握，防止業主濫用“正當理由”損害物業服務企業合法權益。

本條司法解釋（《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條）并沒有列舉何謂“正當理由”，而是把對是否為符合“正當理由”的要求賦予了法官，由法官行使自由裁量權加以判斷。由于社會生活是無法停滯的，它總是在流變，新情況、新問題層出不窮，因此，司法解釋沒有必要、也不可能對何謂“正當理由”進行窮盡列舉，只有賦予法官自由裁量權，才能克服成文法本身的滯后性、保守性，防止司法解釋面對新的社會現實卻處于捉襟見肘的窘境。

但是，法官在衡量拒交物業費的理由是否正當時，其權力的界限并非無限擴張的，這種衡量必須與前述的誠實信用原則緊密契合，只有這樣，法官才能發揮主觀能動性，使法律與生活同步。由此可見，本條司法解釋在立法觀念上秉承了抗辯須以誠實信用原則為依據，在具體事由的規定上卻又采取賦予法官自由裁量的做法。這種制定方式是理性主義與經驗主義相互調適的方法的具體應用，反映了為使法律與生活同步發展的嘗試。

2.在物業服務企業違反物業服務合同情況下，物業使用人可以拒絕履行支付物業費的義務

依照《合同法》的規定，雙務合同的當事人享有履行抗辯權，包括同時履行抗辯權、后履行抗辯權和不安抗辯權。履行抗辯權是法律賦予合同當事人的權利，在合同有效期間，如果出現法律規定的抗辯事由，合同當事人依法行使抗辯權，并不構成違約，而應該得到支持。

依據物業服務合同，物業服務企業有進行物業管理、提供物業服務的義務，業主作為物業服務合同的實質上的當事人，有義務向物業服務支付物業費，因此，物業服務合同屬于雙務合同，當事人雙方都享有法律賦予的履行抗辯權。按照《合同法》的規定精神，在物業服務企業沒有履行物業服務合同或者履行不符合合同約定的情況下，業主當然有權進行抗辯，可依法根據合同的履行情況而拒絕向物業服務企業支付物業費。

物業使用人既不是物業服務合同的名義當事人，也不是物業服務合同的實質當事人，按照合同相對性原則，物業服務合同在物業使用人與物業服務企業之間一般不發生對應的權利義務關系，因此一般也不會產生合同履行抗辯的問題。但是，物業使用人之所以負擔向物業服務企業支付物業費的義務，基本的依據是物業使用人與業主的約定；物業使用人承擔的支付物業費義務，實質上應該是業主基于其與物業服務企業訂立的物業服務合同的約定而承擔的義務，只不過現在，物業使用人承諾來履行這個義務而已。

物業使用人既然是替業主履行物業服務合同約定的支付物業費義務，基于權利與義務相一致的原則，物業使用人同樣可以行使業主享有的對物業服務企業的履行抗辯權。因此，物業服務企業違反物業服務合同，物業使用人可以依法行使抗辯權，符合拒絕履行條件的，物業使用人可以拒絕履行支付物業費的義務。

3.對業主合理抗辯而發生的收費糾紛的處理

（1）若物業服務企業不履行合同義務，致業主拒絕交費，業主行為屬合理抗辯，此時應根據物業企業服務質量狀況，駁回其要求業主交費之請求或適當減少業主應交的服務費。

（2）若物業服務企業未完整履行服務義務致業主以拒交物業服務費抗辯的，應要求物業服務企業繼續履行義務，若物業服務企業不繼續履行義務的，業主可以根據《合同法》第107條的規定，向法院請求物業服務企業承擔違約責任，或者可以要求減少物業服務費用，或者返還多收的物業服務費用。

（3）若公共費用分攤不合理致部分業主拒絕交費，應按相關規定在合理確定各業主應攤費用基礎上，確定其費用。如業主多支付了應攤費用，物業服務企業應予返還。

（4）若物業服務企業擅自巧立名目，擴大收費范圍、提高收費標準、重復收費，業主因而拒交。對此，業主僅須按雙方約定的標準及物價部門核定標準交付費用，對物業服務企業收費不合理部分，不予支持。同時，建議政府價格監管機關對該企業的違規收費行為予以處罰。（摘自《最高人民法院〈建筑物區分所有權、物業服務司法解釋〉理解與適用》，最高人民法院民事審判第一庭編著，人民法院出版社2009年6月第1版）

4.業主可以拒絕交納超出合同約定的物業費

依照合同法的規定，業主應當按照合同的內容去履行義務，也就是說業主需要交納的物業費的標準和范圍都應當按照物業服務合同約定的標準去認定，對于超出合同約定內容的要求，業主沒有義務履行，物業企業也沒有收取的正當理由。因此本條司法解釋（《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第五條）規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、規章規定，擅自擴大收費范圍、提高收費標準或者重復收費，業主可以拒絕交納不當多收部分。