對我國住房保障體系的初探

高睿雯 何雅平

摘 要：有恒產者有恒心，住房問題在任何時代都應是重要的民生問題。新中國成立初期，我國就建立起以實物配給為形式的保障體系，改革開放后，隨著經濟體制改革和對外開放的進程，原有形式的保障弊端叢出，城市住房制度也在此背景下重建。本文旨在對改革開放后建立的住房保障體系進行初探，發現問題。

關鍵詞：住房保障、問題

一、我國住房保障體系

目前，我國的住房保障體系的構建主要是針對不同收入狀況的群體制定相應保障制度，結合強制性的住房公積金制度滿足人們多樣化的住房需求。具體包括廉租房、公共租賃住房、經濟適用房、限價商品房、住房公積金制度。

廉租房政策是一種針對既無力購買商品房又無力購買經濟適用房的城鎮最低收入家庭而設計的一種社會保障性的住房政策。政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。簡言之，廉租房是解決低收入家庭住房問題的一種方式。

公共租賃住房政策是對住房困難人群的過渡性的解決方案，旨在為不屬于低收入人群但住房困難的人員，提供住房幫助。公共租賃房不歸個人所有，而是由政府或公共機構所有，用低于市場價或者承租者承受起的價格，向新就業職工出租，包括一些新的大學畢業生，外地遷移到城市工作的群體等。簡言之，公共租賃住房是保障階段性住房困難的夾心層的一種方式。

經濟適用房是指已經列入國家計劃，由城市政府組織房地產開發企業或者集資建房單位建造，以微利價向城鎮中低收入家庭出售的住房。具有社會保障性質，具有經濟性和適用性的特點。經濟性指住房的價格相對同期市場價格是適中的，適合中等及低收入家庭的負擔能力。適用性指在房屋的建筑標準上不能削減和降低，要達到一定的使用效果。

限價商品房，又稱限房價、限地價的"兩限"商品房。是一種限價格、限套型（面積）的商品房，主要解決中低收入家庭的住房困難，是目前限制高房價的一種臨時性舉措。主要針對兩部分人群：一是具備一定房產消費能力的人群，二是定向購買的拆遷戶。

住房公積金制度是一種社會性、互助性、政策性的住房社會保障制度，通過由職工與單位分別按照職工工資的一定比例逐月強制繳存的方式，為職工家庭住房消費提供法定資金保障和儲蓄積累，并在參繳職工之間形成互助性融資機制，有利于籌集、融通住房資金，大大提高了職工的商品房購買能力。成為我國住房保障體系不可或缺的組成部分。

二、問題

首先，過度地賦予了住房的經濟發展功能。

我國房改從實施起就在某種程度上擔負了拉動經濟增長的功能。《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》明確提出房地產是國民經濟支柱產業。在各地，“房地產是國民經濟的支柱產業”被地方政府推至極致并演變成畸形的增長模式。地方政府熱衷于批租土地、征用農地等用于大規模的房地產開發建設。依靠房地產投資來帶動當地經濟發展，并通過土地收益、房地產稅費來直接填充地方財政。一些地方政府將房地產作為拉動地方經濟增長的支柱產業，過于功利性地重視房地產對“經營城市”的貢獻，經營土地成為投資增長和財政收入增加的重要法寶。其主要行為包括：一是大搞形象工程、“造城運動”，盲目擴大拆遷規模，人為制造需求旺盛、拉動房價；二是炒賣地皮，一些地方政府低價征地，轉手高價出讓，賣地越多，財政收入越多，甚至少數地方政府暗中操盤，唆使開發商哄抬地價；三是對房價求高棄低，一些政府官員視房價高為經濟發達的標志，將本地房價與其他地區盲目攀比，一些城市政府對經濟適用房、廉租房棄而不建，而把興趣用于批建高檔住宅上，導致當地房價居高不下。

在這種政策和利益機制導向下，全國各地房地產投資持續高漲。從房地產固定資產投資增長速度來看，2000年開始急劇增長為21.5%，2003年為30.3%，2004年為29.6%，2005年中西部地區增長，高達33%以上。國際上公認的房地產開發投資占全社會固定資產投資比重一般是在10%以下，但我國從1998年開始，這一比重穩步上升，2004年為18.78%，2005年為20.98%，2006年1-4月份為22.93%，遠遠超過10%的國際警戒線。另外，國際公認的房地產開發投資占GDP比重不能超過5%，但國內房地產投資占GDP的比重從2004年就已經達到9.6%，一些城市甚至于高達50%以上。如果以房地產為支柱產業并將其推向極端，給經濟和社會帶來的影響是不言而喻的。盡管表面上會出現暫時的繁榮，但中長期困境和問題定會隨之而來。

其次，市場化過度，超越了經濟發展階段。

從國際的視野來考察住房制度，可以發現各國在不同的經濟和社會發展階段，往往采取不同的住房政策。在經濟發展的初期，由于物資、經濟基礎薄弱以及技術力量有限，私人沒有足夠的儲蓄，很難獨立建造和擁有自主住房，這時公房比例往往較高（我國建國以來至市場經濟改革全面推開以來，公房占絕對比重也印證了這一點）；當經濟發展到一定的程度，尤其是當整個社會出現較大比重的中產階級，也即社會結構呈現橄欖型形態，住房市場化和私有化就具備了條件，此時，私有住房的比重往往較高，如現階段的美國、西歐國家。當然，土地資源的豐缺狀況也是影響住房私有率的重要因素，例如，日本和英國即使經濟發展程度較高，在倫敦和東京，也保留了較大比例的公房。不同的經濟社會發展階段要求實行不同的住房政策。

參考文獻：

[1]李洪俠. 城鎮基本住房保障體系研究[D].財政部財政科學研究所，2012.