對居住區規劃中“新商業模式”的思考

陳品杰

華南理工大學建筑學院 廣東 廣州 510641

正文：

一．居住區商業現狀

如今城市居住區的商業配套主要可以分為兩個大類。其一是小型商業，多是品牌連鎖或由個體戶經營，種類繁多，涵蓋居民生活日常各個方面；其二是大型商業綜合體，分布于一個城市區域之核心位置，并呈輻射狀服務周圍大片居民，滿足其無法在前者小型商業處滿足的需求，如奢侈品、電器等購物需求和電影、聚會等娛樂需求。

現代的城市設計對居住區設計產生了深遠影響，底層架空的居住建筑屢見不鮮，上述小型商業便以底層商業的形式入駐各居住區。這種商業模式強調了社區和街區的開放性，亦能通過靈活的變化和組合形成種類多樣化、規模多樣化、業態多樣化的商業組合。

由于直接處于各居住區底層，此一模式對于居民的便利性更不必多言。然而，近年來也有不少居民對自己樓下的商業提出各種抱怨，包括噪音擾民、餐飲油煙問題等。同時，此類商業由于存在門檻過低、缺乏監管等問題，質量亦無法得到保障。近期各種食品衛生問題、假冒偽劣產品和商家詐騙卷款而逃的事件也多頻發于此類商業之中。

傳統意義上的商業綜合體也是現代城市規劃的產物。城市的“大修大建”時期是此類商業大量涌現的時期，因其能顯著地提升一個城市區域的商業價值，并在一定程度上起到區域地標甚至城市地標的作用。近年來城市規劃由“增量規劃”逐漸轉為“存量規劃”，這種浪潮稍有衰退，但仍是如萬達、萬科、恒大等著名地產開發商所熱衷于使用的居住區商業模式。此種商業等級較高，與上述小型商業形成互補。但是因其在地理上分布距居民日常生活圈距離較遠，大部分情況下附近居民需乘公共交通或驅車前往，便利性明顯不足。另外，近年來網絡購物的飛速發展對此類實體商業形成了巨大的競爭，此類商業市場明顯縮水，亟待合理的商業轉型。

二．小型底層商業集聚化——由《成都市城市規劃管理技術規定》產生的思考

成都市規劃局公布實施《成都市城市規劃管理技術規定（2017）》，該規定于2017年10月11日正式實行。在居住區商業方面，規定中明確規定“新建住宅建筑不得設置底商，商業應獨立設置。”[1]此一規定，直接禁止了前文所述第一種商業模式在未來居住區規劃之中的使用，此種禁令在全國范圍內尚屬首次。新規定頒布后社會各界對其的評判褒貶不一。負面的聲音主要指出沒有了底層商業，街區的開放性將大打折扣。對于底層商業存在的各種問題，此一規定直接放棄了引導，更像是政府部門“一刀切”的武斷方案。此種觀點不無道理，這也是至今為止尚沒有第二個城市頒布類似規定的考慮之一。

然而拋開實際意義上此規定對城市未來影響的方面不談，從這個方向思考下去，原有的小型底層商業應該何去何從？居民的日常生活商業需求又如何得到滿足呢？成都市商務委主任郭啟舟表示“打造社區生活服務區，過去有概念但沒有具體規劃，未來將通過行動計劃引導底商向社區生活服務中心集聚。”[2]針對前文分析指出的底層商業的擾民和低質問題，小型底層商業的集聚化不失為一種解決方案。一方面，原有的小型商業呈散點狀分散布置，密度雖然高，但彼此之間缺乏聯系，加之部分商鋪頻繁更換，整體上難以形成穩定高效的服務模式，也難以實現商業的集聚價值。另一方面，如果在社區中規劃布置若干社區服務中心，就地將原有的底層商業遷入，既不愁商業空間缺乏入駐的問題，也不會對居民使用此類商業的便利性構成任何負面影響。在此基礎上，由于有了統一的社區服務中心對其內部的各個商販實行統一監管，商販擾民等現象可及時得到反饋和遏止，亦將促使整體商業提升質量，提供更高水平的商業服務。

由此看來，成都市此新規雖然也許缺乏鋪墊，稍顯武斷，但也前瞻性地提出了一種潛在的“社區服務中心”的新型商業模式。目前類似的規劃已經在成都天府新區的新建居住區廣泛實施，其效果如何尚需時間檢驗。至少從理論分析上這種模式是可行的，也是解決現有小型底層商業各種問題的巧妙方案之一。

三．大型商業綜合體分散化——由《城市居住區規劃設計標準》產生的思考

國家住房城鄉建設部近日頒布了全新的《城市居住區規劃設計標準》，自2018年12月1日開始實施。[3]標準涉及的內容很多，其中一個重要的點是新標準以人的基本生活需求和步行可達為基礎，綜合考慮居民分布、出行的范圍，特別提出了“五分鐘生活圈”、“十分鐘生活圈”、“十五分鐘生活圈”的概念。另外，新標準也強調了“社區服務設施”、“便民服務設施”等概念。概括起來說，“以人為本”的理念在新標準中體現得十分充分。從這個角度思考，上文所述的第二類居住區商業，即大型商業綜合體，顯然因缺少足夠的便利性而與未來的居住區規劃中的商業理念背道而馳。在與電商的競爭中日漸式微的大型購物商城正面臨前所未有的挑戰。

那么，在新的時代背景下。此一類型的商業又有什么可供選擇的轉型方案呢？延續上文所述的“社區服務中心”概念，若將現有的大型商業綜合體進行業態拆分，再分散分布到該區域的若干社區中心中去，便能使得其現面臨的窘境得以迎刃而解，并從許多方面實現與其的互利關系。一方面，商業綜合體的較高端購物體驗能順利轉移到社區服務中心中去。經過業態拆分分散布置的“新商業模式”將形成“社區服務中心+電影院”、“社區服務中心+電器城”、“社區服務中心+潮牌專賣”等復合業態，在不過分增加社區中心規模的前提下用一個附加業態進一步提升其多樣性和商業價值。居民小區被幾個距離較近，而業態均有獨特性的社區中心所包圍，居民可視實際需求選擇前往不同的社區中心。顯而易見，這是居民和以各種小型商業集聚形成的社區中心所希望見到的結果。另一方面，通過業態分散，商業綜合體也得以借助更為親民、更為有利的地理位置增添自身與網絡電商的競爭力。現今興起的“O2O”模式就是一個很好的例子。通過“線下體驗+線上購物”的基本模式來協調實體店與網店的關系，同時社區中心亦可充當快遞集散點，解決網購配送的“最后一公里難題”。

“社區服務中心”的新型商業模式，對于傳統大型商業綜合體具有良好的兼容性，既可借后者提升自身的商業價值，又可作為橋梁解決后者和居民在便利性上的難題。從《城市居住區規劃設計標準》的角度看，這顯然也是其所倡導的以居民日常生活為中心的新規劃思想的體現。

四．從散點結構和核心結構到網狀結構——新商業模式的協同效應

如果抽象地將現有的兩種傳統商業模式加以圖形化概括，小型底層商業如密集的散點狀分布于居住區中，然而因各商戶之間缺乏統一紐帶而只能呈松散的結構，元素之間難以交流協作。大型商業綜合體則如核心狀稀疏地位于城市重要樞紐處，卻因相互之間距離較遠而頗為獨立，彼此間基本不存在服務于同一居住區的可能。從這個角度看，“社區服務中心”的居住區新商業模式則創新性地開創了一種“網狀結構”，這也是其潛在優勢的根源。

如前文所述，社區服務中心在居住區中分布的密度以居民可步行到達為原則，這種密度條件自然使得同一居住區先天存在于一個以上的社區中心覆蓋范圍內，這就從客觀上實現了不同社區中心之間的網狀聯系。同時，社區中心的具體商業模式和業態呈互補關系，即每一個社區中心的規模都得到嚴格控制，除了居民日常所必須的柴米油鹽等商品外，提供的品類不求大而全，而立足于保證覆蓋同一居住區的幾個社區中心能兼顧所有品類即可。在這種條件下，社區中心的體量得到壓縮，使其分布的可能性更為靈活，亦能直接從感官上營造更為親民的商業體驗。

新商業模式的網狀結構所帶來的協同效應還體現在更為前瞻的方面。不同社區服務中心作為平行的個體，對不同居民區的服務具有綁定效應，并一定程度上受政府統一監管。長期來看通過對具體居民區周邊的若干社區中心經營情況實行數據分析并加以反饋調整，如對個別商戶進行遷移和重新組織，將能夠不斷優化上文所述“互補商業”的具體配置，使得不同居民區周圍的商業網絡更符合該居民區的消費習慣。類似的操作在成都的新規劃背景下已經有所體現。紅旗連鎖是成都的老牌社區超市連鎖之一，2018年6月，該公司正式啟動了紅旗云大數據平臺，讓大數據助力紅旗連鎖實現人財物的流轉高度系統化、精細化，還可為供應商、合作伙伴相關部門提供相應的數據服務。[4]這雖然只是某一連鎖品牌內部的數據驅動的業態優化實踐，類似的模式對于政府統一監管的社區服務中心網絡而言，只會更容易和更全面。

五．結語

上文所述的“社區服務中心”概念是從近年來兩份標準出發，結合兩類傳統居住區商業模式存在的問題展開思考而提出的方案。具體的實例尚未大規模得到運用，因而其實際效果尚缺乏實證支持。概念其中亦或許存在暫未考慮到的其他問題，而本文尚未充分考慮或提及。在此謹希望對居住區規劃中“新商業模式”的思考能對領域相關研究有所啟發，在新居住區規劃的時代背景下創造并實現更好的居住區商業模式。