房地產企業知識產權競爭優勢研究探述

賀傳盛

（110000 遼寧申揚律師事務所 遼寧 沈陽）

專利是一種可以使企業于激烈市場競爭中立于游離地位的工具，一項好的專利甚至可以使企業在市場中居于不敗之地。無論是哪一種專利，都或多或少地具有一定的商業價值，企業可以通過形式專利權所具有的商業價值來獲得相應的商業利益。曾經，我國對“專利權”不夠重視，而隨著近些年來知識經濟的不斷發展，專利的重要性愈加引起人們的重視，甚至專利已經成為企業參與市場競爭的一大“殺手锏”，對于企業而言，若要融入經濟全球化并獲得利益，則必須要創造、利用、保護自身的知識產權并尊重他人的知識產權，而當前我國企業首要解決的問題便是如何獲得知識產權的競爭優勢。

一、知識產權對于企業的重要作用

（一）知識產權可以保護企業自身的產品

企業若要進行新產品的研發，必須要有資金、研究人員的大量投入，并且僅僅有投入是遠遠不夠的，還需要在研發出新產品后給予新產品以有效的保護，以免競爭對手模仿與復制新產品，或是通過反向工程與商業間諜等非正當手段獲取新產品，從而在市場競爭中損害到本企業的利益。事實上，競爭對手在獲得新產品后，會因為節省了“研發”這一節段而有更低的成本，其售價更低，可以獲得更多的利益，企業需要在研發出新產品后第一時間申請專利，獲得知識產權，以避免競爭對手獲得企業本應在市場中具有的份額。在當前的知識經濟時代，知識產權的保護對象不僅僅是新產品，還包括新的方法與對產品、方法的改進，企業應該通過專利的公開活動來獨占產品的許可，已獲得專利法的有力保護，若是企業放棄對新產品知識產權的保護，法律將無法為創造性的智力勞動進行有效的保護，該企業也將拋棄自己的財產。

（二）知識產權可以保護企業的市場份額

擁有知識產權的企業能夠阻止競爭對手在同一領域的市場中銷售同樣的產品，若是在未獲得授權或允許的情況下競爭對手銷售了擁有知識產權的企業的產品，那么該企業可以依法要求對方停止銷售行為，并賠償其所造成的各種損失。若是造成的損失較大、競爭對手不予賠償，企業可以向法院提出訴訟，或是要求知識產權管理部門進行處理，當然二者也可以通過和解等途徑來解決知識產權的侵權糾紛。

（三）知識產權可以確保企業長期穩定地進行技術投入

一個企業若要在市場中長時間保持較高的競爭力并獲得可觀的經濟效益，便要不斷地提高產品所具有的技術含量，不斷研發新產品、開發新技術，以推動企業技術進步。然而，這也會給企業帶來大量的投入，對于企業來說，大量的投入不可怕，可怕的是在投入后被侵權、得不到相應的回報。而針對技術成果申請專利權保護，可以使企業的技術投資變得有意義，使企業的技術得到保護。未免發生因所有人都可免費使用新技術而導致無人愿意承擔新技術投入費用的情況，企業需要申請知識產權的保護。

（四）知識產權可以作為企業融資、投資的重要手段

對于企業來說，其所具有的自主知識產權可以用來投資、用來產生無形的“廣告”效應、用于申請政府項目或政府資金知識，其為企業帶來的利益只多不少。作為給企業帶來諸多經濟效益的重要手段，知識產權是必須要重視起來的，企業應該以知識產權作為企業經營核心，制定知識產權戰略，做到保護自己的同時有備的參與競爭。

（五）知識產權為企業不斷增加無形的資產

企業資產可以分為有形資產、無形資產，可以看得到、摸得到的資產即為有形資產，如：生產設備、廠房，等等，而無形資產主要是指技術、知識產權等看不到、摸不到的資產。對于企業而言，最差的企業依靠勞動力，三流的企業依靠技術，二流的企業依靠品牌，一流的企業依靠知識產權，超一流的企業則是依靠標準，從這一說法中無疑可以看到知識產權對于企業的重要性。事實上，知識產權所具有的價值也確實要遠遠高于有形資產，如果說有形資產代表了企業當前所具有的價值，那么知識產權等無形資產則代表了企業所具有的未來的潛在價值。諸如一些科技公司，其有形資產不過是數億元，而其無形資產的評估總值卻可以達到數百億人民幣或數百億美元，而具有高技術含量的知識產權與良好信譽的商標則具有無法估量的價值。

二、企業知識產權競爭優勢的形成

任意一個企業都具有一定程度的知識產權，但是具有知識產權不代表企業便具有了競爭優勢，企業仍然需要將知識產權轉化為企業的競爭優勢。而要達成這一目標，則需要企業經營商標與品牌，增加自身在市場中的競爭力；與此同時，還需要企業在專利方面不斷創新核心技術，作為行業技術主導，持續發揮出競爭優勢，具體形成機制見圖1。朱偉民便在其研究報告中指出，知識產權是企業競爭優勢新的培育點，其關鍵是創造、保護與運用知識產權，其中知識產權創造代表了企業創新能力與企業經營實力，知識產權運用則代表了企業知識產權的產業化與市場化，知識產權保護則意味著企業占有知識產權、預防處理知識產權糾紛，這三者都是企業所要具有的能力，單一的保護無法充分發掘出知識產權具有的價值，無法基于企業戰略目的將知識產權轉化成競爭優勢，企業必須要做到創造、保護與運用知識產權。

圖1企業知識產權競爭優勢形成機制

三、房地產企業知識產權法律風險及應對

（一）房地產企業知識產權法律風險的成因

4月16日，美國商務部宣布，今后7年內，將禁止該國企業向中國電信設備制造商中興通訊出售任何電子技術或通訊元件。“中興遭美封殺”的新聞，讓國內企業紛紛感嘆自主知識產權才是核心競爭力。這凸顯出我國企業的知識產權法律風險問題，往往還未能引起企業領導者的足夠重視。實際上，我國企業的知識產權法律風險防范意識一直較為淡薄。在房地產領域這一問題尤為嚴重，過去二十年是房地產市場的“黃金時代”，房企信奉價格為王，無暇顧及產品的提升及知識產權保護問題。國內房地產開發商普遍采用“拿來主義”，有從競爭對手的“拿來”，也有從國外的“拿來”，房地產領域的知識產權侵權案件頻發，許多企業因此付出了極高的法律成本。

以房地產領域為例，知識、信息在房地產領域起到了舉足輕重的作用，這種作用既得到理論上的認可，同時也通過市場表現上得到了切實的印證，各種形式的傍“名盤”“順風車”現象屢見不鮮。在大眾創業、萬眾創新的今天，創新不只科學的發展和技術的創新，也是商業思維和商業模式的創新。從潛在的經濟權益的意義上講，每一個創新都使創新者處在壟斷的地位上。創新的潛在價值或者高額回報的預期使資本受到難以自拔的吸引，很多投資者都會把注意力集中于此，希望一本萬利，所以就有知識上的“泡沫經濟”，有技術侵權和商業剽竊。

（二）房地產領域的知識產權案件的典型案例

上海首例“世博會知識產權”侵權案，上海世博會事務協調局認為上海弘輝房地產公司將其開發的樓盤命名為“士博匯”并使用“城市讓生活更美好”作為宣傳詞以及使用“申博徽標”的行為侵犯了世博局享有的“世博會”等專有名稱權、主題詞的著作權、特殊標志所有權。法院判決弘暉公司敗訴并賠償上海世博會事務協調局經濟賠償40萬元。

最高院指導性案例“星河灣”商品房商標侵權糾紛，廣州星河灣實業發展有限公司、廣州宏富房地產有限公司擁有“星河灣”組合商標，同時自2001年起在廣東、北京等地開發了多個以“星河灣”命名的地產項目。被告廊坊市中科建業房地產開發有限公司于2006年推出“星河灣花園”地產項目。原告星河灣公司以被告中科公司在開發的不動產項目中使用“星河灣”字樣，侵害其注冊商標權并構成不正當競爭為由，提起訴訟。一審二審判決被告的行為不構成商標侵權，亦不構成不正當競爭；最高人民法院提審認為被告將與“星河灣”商標相近似的“星河灣花園”標識作為樓盤名稱使用，容易使相關公眾造成混淆誤認，構成對星河灣公司、宏富公司相關商標權的侵犯，故判決撤銷一審、二審判決。

（三）房地產企業知識產權法律風險的防范措施

首先，企業領導者必需要調整運營模式以適應市場環境的變化。以萬達、碧桂園等房企嘗試通過輕資產運營、合作開發、品牌代建等新的經營方式和手段進行“下半場”的競爭，而這些手段都是以知識產權作為基礎進行的。隨著行業整體銷售量的下降，消費者較之前更加理性成熟，加之政府始終貫徹“房住不炒”這一核心決策加強調控不放松，房地產市場越來越表現為一個有序的市場競爭環境。在該環境下下，培育品牌，這是房地產市場發展的必然選擇，也是企業提高市場競爭能力的捷徑。

其次，從企業的管理層面來看，企業的管理者應通過制定規章制度將知識產權法律風險的防范措施具體化。從技術創新延伸到經營創新、制度創新、權益保護等方面。始終圍繞企業目標不動搖，識別和保護企業知識產權，通過加大自主研發可替代技術或可配套的具有互補性的知識產權的人、財、物的扶持力度，及通過轉讓不適應主流發展目標的其它技術權益獲得資金，收購符合企業自身發展的專利、商標，完善企業發展知識產權一體化戰略部署。

再次，因為知識產權是一種受到法律保護的財產，企業的專利（發明、實用新型、外觀設計）、版權、商標、商業機密以及各種專有權都受到法律的保護。知識產權是保護企業資源的一種有效的法律機制。因此，企業在一定的期限內對受到保護的法律對象擁有排他的專有權，企業憑借這種壟斷地位可以轉化成企業競爭優勢的源泉。企業運用訴訟、仲裁等法律手段開展知識產權的保護工作，通過企業知識產權的法律運作實現經濟利益。

四、結語

對于企業來說，知識產權是重要的無形資產，其可以為企業獲得巨大的經濟效益，其競爭優勢的形成涉及到了核心技術的創新與品牌的經營，企業所需要作的便是采取各種各樣的法律風險防范措施來促進知識產權向競爭優勢的轉化，以便為企業帶來巨大的經濟效益，使企業在市場競爭中具有更強的優勢。本文探討了知識產權對企業的重要作用、知識產權法律風險產生的原因，并總結了若干關于知識產權法律風險的防范措施，以供從事相關工作或研究的人員進行參考。

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