永濟電機廠小區(qū)“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交項目簡述

牛 東 偉

(山西省建筑設計研究院，山西 太原 030013)

1 項目背景

1.1 中車永濟電機有限公司簡介

中車永濟電機有限公司(簡稱：永濟電機公司)，地處中華民族重要發(fā)祥地之一的黃河金三角山西省永濟市，成立于1969年。隸屬于中國中車股份有限公司，是專業(yè)研制電氣傳動和新能源動力產(chǎn)品、為全球用戶提供電傳動系統(tǒng)整套解決方案的高新技術企業(yè)，是我國機車、動車牽引電傳動裝置專業(yè)化研制基地和風力發(fā)電機專業(yè)化配套的大型專業(yè)化一檔企業(yè)。

1.2 永濟電機廠物業(yè)設施現(xiàn)狀

隨著人們生活質(zhì)量的提升，居民物業(yè)設施管理也不斷擴大，物業(yè)設施規(guī)模也隨之擴大，暴露出生活區(qū)基礎設施老化、陳舊，尤其是安保系統(tǒng)缺失和停車難問題突出，已難滿足永濟電機公司生活區(qū)居民日益提升的生活品質(zhì)需要。

1.2.1基礎設施老化陳舊，無法滿足生活需求

職工家屬區(qū)位于中山西街北側(cè)，河東大道西側(cè)。生活區(qū)基礎設施最早建于建廠時期的20世紀60年代末，距今已近50年，基礎設施老化、陳舊嚴重，見圖1。

現(xiàn)在生活區(qū)內(nèi)屋面、墻面嚴重受損，漏水嚴重。使用防水材料大多是二十世紀七八十年代的,材料規(guī)格老、當時采用的工藝也受限，經(jīng)過多年的自然力作用，這樣的房屋不漏水不滲水的已經(jīng)很少；墻面問題主要有局部裂紋、起泡脫層、膩子粉化、滲水起泡、多處開裂、表面發(fā)霉、墻面受侵蝕不平等等，漏水滲水問題已經(jīng)成為職工家屬生活的一大困擾因素。

1.2.2生活區(qū)安保系統(tǒng)缺失和停車難問題

現(xiàn)狀生活區(qū)內(nèi)房屋多建于七八十年代，生活區(qū)無安保系統(tǒng)，小區(qū)存在安全隱患，隨著小區(qū)人數(shù)增加，生活水平提高，私家車數(shù)量增加，小區(qū)停車位緊張，居民停車難問題突出。

1.2.3人行道路面坑坑洼洼，無障礙通道缺位

由于道路兩側(cè)、樓前屋后的綠化澆水以及大樹樹根的影響，使許多人行道路面塌陷；部分路面破裂和凹凸不平；人行道和機動車道沒有區(qū)分，機動車經(jīng)常停放在人行道上，久而久之，人行道的路面被碾壞；再加上小區(qū)道路當時修建時還沒有大量的小車，路面承載考慮存在不足之處。無障礙通道是殘疾人參與社會生活的基本條件，體現(xiàn)了對殘疾人士的人文關懷，是社會文明進步的重要標志，小區(qū)內(nèi)無障礙通道嚴重缺失。道路路面凹凸不平，嚴重影響居民出行。

永濟電機廠“三供一業(yè)”物業(yè)管理設施分離移交(維修改造)將對生活區(qū)的道路、照明、排水、綠化、房屋修繕、停車位、物業(yè)用房等進行修繕。項目實施后，將大大改善職工居民的居住環(huán)境，也將為永濟電機廠生活區(qū)居民創(chuàng)造更加宜居宜業(yè)的配套條件。

2 分離移交企業(yè)主體單位選擇

隨著企業(yè)改革不斷深入，“三供一業(yè)”這些原來由企業(yè)承擔的業(yè)務職責也發(fā)生了很大變化。作為主體單位，一般最好滿足這樣幾個條件：首先是國有企業(yè)屬性，才有承接國家資金、劃撥國有資產(chǎn)的權(quán)限；其次，應該是分離移交資產(chǎn)的主要所有者或持有人，避免資產(chǎn)多次劃撥的繁瑣手續(xù)；再次，其管理體制較為簡單，各項程序辦理相對簡便的企業(yè)，最好避免為上市公司，因為上市公司重大手續(xù)辦理均需股東會、監(jiān)事會等審議通過。從目前實際操作來看，“存續(xù)企業(yè)”滿足上述條件，可以成為最佳選擇。

3 分離移交范圍、改造范圍

分離移交內(nèi)容應該明確，否則容易出現(xiàn)推諉扯皮，執(zhí)行不到位的情況。為了便于統(tǒng)一進行分離移交改造、統(tǒng)一管理，分離移交的內(nèi)容一般確定在一定的區(qū)域范圍內(nèi)。首先應以區(qū)域范圍進行劃分界定，對于同一范圍內(nèi)包括多家主體單位管理的家屬區(qū)，應當移交給內(nèi)容最多的單位，其他單位與之簽訂相關協(xié)議，向主辦單位提交改造、移交費用，協(xié)助承擔改造工作。根據(jù)文件規(guī)定，本次分離移交的主要是企業(yè)自管的生活區(qū)物業(yè)管理，包括物業(yè)管理辦公用房、管理用房及生活區(qū)范圍內(nèi)的道路、綠化、消防、燈飾等公用部位、公用設備、公用設施及生活區(qū)的物業(yè)管理。

供水、供電分離移交內(nèi)容主要應關注的內(nèi)容有以下幾方面：一是分離移交內(nèi)容必須包含以前已經(jīng)實施的改造內(nèi)容，尚未完全移交給接收單位的，例如以前已經(jīng)改造完成的供水二次加壓設施，雖然已按標準完成了改造并使用多年，但其產(chǎn)權(quán)、管理責任并未完成移交，必須將類似內(nèi)容一并分離移交。二是改造內(nèi)容必須堅持既要達到改造標準，又要充分利舊、實現(xiàn)改造資金節(jié)約，這需要進行大量的分析、計算、方案比較等工作。由于各方利益不同，作為分離移交的主體單位，應積極主動參與方案設計和評估。

物業(yè)的分離移交內(nèi)容、改造內(nèi)容很繁雜。分離移交內(nèi)容的確定，首先應從產(chǎn)權(quán)屬性入手，按主管部門的批復確定哪些資產(chǎn)分離移交，如何移交。

企業(yè)生活區(qū)及其物業(yè)維修改造總體上應達到以下要求：

環(huán)境整治：清理拆除各類違章建筑物、構(gòu)筑物和侵占綠地、道路的違章建筑；清理整治公共綠地，補栽花草樹木，恢復綠化功能；治理“臟、亂、差”，清除亂堆雜物及各類小廣告，完善環(huán)衛(wèi)設施，配置封閉式垃圾箱、垃圾桶等。垃圾桶的配置數(shù)量按照滿足每個單元1個及現(xiàn)狀完好程度來確定需增加數(shù)量、更換數(shù)量；小區(qū)主要道路、集中活動場地現(xiàn)有垃圾箱(分類)的配置數(shù)量需要滿足使用要求、現(xiàn)狀完好來確定需增加數(shù)量、更換數(shù)量；為了對家屬區(qū)生活垃圾進行更好地收集，需要增加垃圾收集系統(tǒng)。

房屋修繕：對破損的屋檐、屋面、落水管、排水溝等進行修繕；對外墻及屋頂進行防漏處理；修繕樓道內(nèi)的臺階、扶手、窗戶、照明燈、防盜門及墻面。

設施完善：修整小區(qū)內(nèi)道路及小區(qū)周邊背街小巷、修復或安裝路燈；增建、增劃停車位、修建自行車、電動車停車棚；修復或安裝小區(qū)視頻監(jiān)控系統(tǒng)；改造或鋪通信管線；修復或補建消防設施和器材；疏通、維修排水管線，補齊污水井蓋；配備社區(qū)、物業(yè)管理用房，按建筑總面積千分之一的比例配建社區(qū)服務用房，千分之三的比例配建物業(yè)管理用房。

4 分離移交資金的確定

依據(jù)相關規(guī)定，對于分離移交企業(yè)發(fā)生的改造費用，由國家承擔50%，中央企業(yè)集團承擔30%，主體企業(yè)自行承擔20%，其他如破產(chǎn)等特殊企業(yè)，國家可承擔70%。

作為分離移交主體單位，首先要弄清楚取得國家、企業(yè)集團資金支持的必要條件問題，從實際操作經(jīng)驗看，分離移交合法中介機構(gòu)審計結(jié)論報告、資金支付憑證、上級機關(集團)的評審結(jié)論文件，是必不可少的；其次，要弄清楚取得國家、企業(yè)集團資金支持的時間節(jié)點問題，一般要達到一定條件才能獲得資金，資金獲得的時間節(jié)點大部分是在分離移交的最后階段。

資產(chǎn)與財務處理：

由于“三供一業(yè)”分離移交改造工作可能是國有企業(yè)分離辦社會職能的最后一站，做好資產(chǎn)及財務處理工作，是此工作的關鍵事項。資產(chǎn)及財務處理問題較為復雜，應著重從以下幾方面進行把控：

作為分離移交企業(yè)，無論是存續(xù)企業(yè)還是其他企業(yè)作為主體單位，它所面臨的資產(chǎn)及財務問題，都不可能是單一的本企業(yè)事項。在統(tǒng)一移交前，極有可能需要提前做出財務處理，便于統(tǒng)一移交。

改造費用的分攤、享受國家政策支持等方面，由于企業(yè)所有制形式不同，其財務處理程序、財務處理方法均有可能不同，因此，財務部門及財務人員在移交過程中需要提前介入，這樣不但可以對今后財務處理提前作出安排，還可以對移交中的管理、技術等事項給予指引。

相關政策。因為分離移交會涉及費用、收入、國有資金、稅費等財務事項，主要財務原則應依據(jù)財務制度和規(guī)定來處理，不宜自行設計處理。

5 結(jié)論

國有企業(yè)職工家屬區(qū)物業(yè)管理的分離移交，一方面減輕企業(yè)負擔，按照企業(yè)自愿、統(tǒng)一規(guī)范的原則，剝離國有企業(yè)辦社會職能的內(nèi)容，有利于國有企業(yè)減輕負擔、集中精力發(fā)展主營業(yè)務，切實解決企業(yè)辦社會問題；另一方面從維護職工和家屬的切身利益出發(fā)，“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交改造工程對既有居住建筑系統(tǒng)、綠化、基礎設施等系統(tǒng)進行維修改造，也有利于整合資源，改善城市環(huán)境、提高城市居民的生活質(zhì)量，同時為永濟市的快速發(fā)展奠定了堅實的基礎，是一項具有節(jié)能效益、社會效益、環(huán)保效益的多贏工程。因此，項目的建設是必要的和可行的。

6 問題與建議

“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交經(jīng)常存在的問題：

根據(jù)一些已經(jīng)辦理移交或辦理了部分移交工作單位的經(jīng)驗，可以借鑒分離移交過程中出現(xiàn)的問題，例如：實施方案的制定、移交協(xié)議的簽訂、移交費用的落實、主管部門的溝通、接收單位協(xié)調(diào)等。主要表現(xiàn)在：1)缺乏高層面統(tǒng)一規(guī)范的工作程序和工作流程，致使移交企業(yè)工作不規(guī)范。2)分離移交前期準備工作存在瑕疵，導致移交項目實施不夠順利。3)對分離移交項目復雜性估計不足，導致實施時不斷調(diào)整方案，給分離移交工作帶來困難，影響職工家屬的正常生活。4)分離移交資產(chǎn)處置工作策劃存在瑕疵，導致資產(chǎn)賬務劃轉(zhuǎn)不合要求。5)屋面、墻面修復時可能會涉及到20年～30年前安裝的太陽能架、空調(diào)架，拆除后不能安裝的可能性大，太陽能架、空調(diào)架的更換不在此項目范圍內(nèi)，需要及早做好方案設計。

建議：1)加強“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交項目參與方及主管部門溝通，做好前期準備工作，規(guī)范工作流程，加快永濟電機廠“三供一業(yè)”物業(yè)設施分離移交(維修改造)工程的建設，盡快讓其造福于廣大企業(yè)家屬區(qū)居民。2)盡快完成相關手續(xù)的辦理工作，為下一步的工作奠定基礎。3)建議盡快批準本可行性研究報告，以利開展下一步的設計工作，爭取早日動工改建。

參考文獻：

[1] 關于深化國有企業(yè)改革的指導意見(中共中央、國務院)[Z].

[2] 國發(fā)[2016]19號，加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案[Z].

[3] 國辦發(fā)[2016]45號，關于國有企業(yè)家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導意見的通知[Z].