房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)與施工階段成本控制

馮 磊 張艷瓊

（1、浙江大學(xué)建筑工程學(xué)院項(xiàng)目管理（建設(shè)工程）專業(yè)，浙江 杭州 310000 2、浙江大學(xué)建筑工程學(xué)院區(qū)域與城市規(guī)劃系，浙江 杭州 310000）

1 引言

房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本管理貫穿于項(xiàng)目的全壽命周期，但必須重點(diǎn)突出。管理項(xiàng)目成本的關(guān)鍵環(huán)節(jié)就是要抓住工程成本的主要形成階段，即做好設(shè)計(jì)階段和施工階段的成本管理。

2 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本控制

2.1 房地產(chǎn)建筑工程設(shè)計(jì)原則

在我國，建筑設(shè)計(jì)一般要求貫徹“安全、適用、經(jīng)濟(jì)、美觀”的方針，具體講在設(shè)計(jì)中應(yīng)該堅(jiān)持以下原則：

嚴(yán)格執(zhí)行國家現(xiàn)行的設(shè)計(jì)規(guī)范和國家批準(zhǔn)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。

盡量采用標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)，積極推廣應(yīng)用“可靠性設(shè)計(jì)方法”、“結(jié)構(gòu)優(yōu)化設(shè)計(jì)方法”等現(xiàn)代設(shè)計(jì)優(yōu)化方法。

注意因地制宜，就地取材，節(jié)約建設(shè)成本。在保證滿足建筑功能要求的前提下，要盡量節(jié)約投資和資源，縮短建設(shè)工期。

積極采用技術(shù)上更加先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)上更加合理的新結(jié)構(gòu)、新材料和新工藝。

2.2 工程設(shè)計(jì)階段房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理措施

2.2.1 實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度

推行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度，充分引進(jìn)競爭，迫使設(shè)計(jì)單位對建設(shè)項(xiàng)目的方案、結(jié)構(gòu)、工藝流程、設(shè)備選型等作全面周密的分析、比較，建立良好的經(jīng)濟(jì)意識，重視項(xiàng)目的投資效果，拿最佳的設(shè)計(jì)作品參賽。

實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)制度有利于提高項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，對投資進(jìn)行有效的控制。在設(shè)計(jì)招標(biāo)過程中，評標(biāo)委員會對方案的合理性、先進(jìn)性、經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行評估、比較和選擇。現(xiàn)階段評標(biāo)委員會的成員一般多為工程技術(shù)方面的專家，而缺少懂建筑專業(yè)的經(jīng)濟(jì)、管理和營銷人員。所以有必要邀請工程造價(jià)、工程管理和房地產(chǎn)營銷專家共同參與評標(biāo)。

2.2.2 實(shí)行限額設(shè)計(jì)

限額設(shè)計(jì)就是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算來控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算控制施工圖設(shè)計(jì)，各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資額不突破。

限額設(shè)計(jì)并不是一味的考慮節(jié)約投資，更不是簡單的將投資一刀切，而是尊重科學(xué)、尊重實(shí)際、實(shí)事求是的精心設(shè)計(jì)，合理的控制工程的造價(jià)。投資分解和工程量控制是實(shí)行限額設(shè)計(jì)的有效途徑和主要方法。

2.2.3 設(shè)計(jì)取費(fèi)與設(shè)計(jì)質(zhì)最掛鉤

目前設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)算主要有兩種方法：按設(shè)計(jì)預(yù)算的百分比計(jì)取和按建筑面積計(jì)取。無論哪種方法都不與設(shè)計(jì)質(zhì)量相聯(lián)系，前者不但不會使設(shè)計(jì)人員提高經(jīng)濟(jì)意識相反會使設(shè)計(jì)人員盡可能的加大設(shè)計(jì)工程的工程量，這助長了設(shè)計(jì)單位只注重設(shè)計(jì)的安全性，而不考慮技術(shù)合理性和經(jīng)濟(jì)性。所以現(xiàn)行的設(shè)計(jì)費(fèi)計(jì)取要進(jìn)行改革，建立正確的激勵機(jī)制，使設(shè)計(jì)費(fèi)用的計(jì)取與設(shè)計(jì)質(zhì)量緊密聯(lián)系。

3 房地產(chǎn)施工階段成本控制

3.1 加強(qiáng)項(xiàng)目的工程管理

保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目按計(jì)劃順利實(shí)施就是對成本的最好管理，從成本控制的角度出發(fā)，管理者應(yīng)做好以下幾項(xiàng)工作：

加強(qiáng)的工作計(jì)劃性。計(jì)劃就是把開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)的全過程、全部目標(biāo)、全部活動，重點(diǎn)是質(zhì)量、進(jìn)度、資金支付都納入計(jì)劃軌道，用一個動態(tài)的計(jì)劃系統(tǒng)來協(xié)調(diào)控制整個項(xiàng)目，以便提前揭露矛盾，使項(xiàng)目協(xié)調(diào)有序的達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。

加強(qiáng)控制職能。項(xiàng)目管理通過計(jì)劃、決策、反饋、調(diào)整對項(xiàng)目實(shí)施有效控制。項(xiàng)目的控制是通過項(xiàng)目分解，階段性的目標(biāo)的提出與檢驗(yàn)，各種指標(biāo)的貫徹與執(zhí)行，以及在實(shí)施中的反饋與決策來實(shí)現(xiàn)。工程控制的核心是做好質(zhì)量、進(jìn)度和成本的協(xié)調(diào)與統(tǒng)一。

做好界面控制。項(xiàng)目管理者對項(xiàng)目建設(shè)過程中項(xiàng)目、產(chǎn)品和組織及不同要素之間的交叉點(diǎn)實(shí)施管理與控制。這里主要是指項(xiàng)目的施工過程中各專業(yè)間的動界面，以保證項(xiàng)目有條不紊的順利進(jìn)行，以防相互推諉扯皮，減小內(nèi)耗。

3.2 工程變更的管理

工程變更控制是為了實(shí)現(xiàn)建設(shè)項(xiàng)目的目標(biāo)，而對工程變更進(jìn)行分析、評價(jià)和改進(jìn)，以保證工程變更合理、有效。

提高工程變更的預(yù)見性。在項(xiàng)目建設(shè)過程中，對工程變更的管理非常重要，工程管理人員與造價(jià)人員應(yīng)密切配合，嚴(yán)格控制洽商變更的發(fā)生。對于不可避免的洽商變更，必須事先做詳細(xì)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析，這要充分利用設(shè)計(jì)單位和監(jiān)理單位的技術(shù)資源，并就變更對工程成本的影響做出評價(jià)，綜合各方意見后再確定是否實(shí)施該洽商變更。

設(shè)計(jì)變更必須在原合同條款的約束下進(jìn)行，任何變更不能違反原合同。變更后的單價(jià)仍按原合同中的已有單價(jià)執(zhí)行，如果合同中沒有此單價(jià)或可參考的單價(jià)，則按合同條款進(jìn)行估價(jià)，由承包商提出單價(jià)分析數(shù)據(jù)，經(jīng)監(jiān)理工程師審定，開發(fā)商認(rèn)可后，方可按認(rèn)可的變更進(jìn)行。

3.3 施工過程中的合同管理

在工程施工過程，有些特殊的部位或?qū)I(yè)，需要開發(fā)商隨著工程的進(jìn)展而簽署有關(guān)合同，特別是一些小額價(jià)款的合同，可能有開發(fā)商代表現(xiàn)場簽署，這種情況在工程的后期較為常見。所以，規(guī)范、細(xì)致、嚴(yán)密的簽署分包合同是項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制的又一重點(diǎn)。如果合同中的條款及相關(guān)附件描述模糊，就很容易在施工過程中被“偷梁換柱”，影響工程質(zhì)量和壽命周期，損害開發(fā)商的信譽(yù)，造成不良后果。利用嚴(yán)密的合同條款，對可能發(fā)生的各種情況具有前瞻性。

3.4 做好施工索賠的管理工作

在施工過程中，因其索賠的因素很多，甚至有些開發(fā)商采用“低價(jià)中標(biāo)占領(lǐng)市場，高額索賠創(chuàng)造利潤”的策略，這就要求開發(fā)商代表，要熟知施工合同條款，精通工程項(xiàng)目的專業(yè)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，客觀公正的處理好索賠工作。

承包商進(jìn)行索賠時(shí)，一般會根據(jù)自己的紀(jì)錄提出工期和費(fèi)用的索賠報(bào)告，開發(fā)商代表要從合同有關(guān)條款著手進(jìn)行分析，根據(jù)監(jiān)理工程師的有關(guān)記錄，按照有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，對索賠進(jìn)行辨別和分析。開發(fā)商代表要根據(jù)監(jiān)理日記對索賠事件的起因和責(zé)任歸屬進(jìn)行劃分，由于開發(fā)商或其他非承包商的原因，導(dǎo)致承包商在施工過程中付出的額外費(fèi)用，證據(jù)確鑿的情況下，開發(fā)商代表應(yīng)依據(jù)有關(guān)合同、法律法規(guī)的規(guī)定，按索賠程序及時(shí)、合理的給與損失補(bǔ)償，保證工程施工的順利進(jìn)行，以防形成惡性循環(huán)。

對于承包商違反合同規(guī)定，給開發(fā)商帶來實(shí)際損害，開發(fā)商代表也要根據(jù)有關(guān)規(guī)定，按程序進(jìn)行反索賠，保證開發(fā)商的合法利益不受損害。

3.5 竣工結(jié)算的控制與確定

工程竣工結(jié)算是工程造價(jià)的最終確定，無論施工單位還是開發(fā)商以及其他利益相關(guān)方，都十分重視工程的竣工結(jié)算。結(jié)算書的審查，必須保證有中介機(jī)構(gòu)獨(dú)立進(jìn)行，其具體內(nèi)容如下：

全面整理變更資料，正確的核定變更內(nèi)容，確定工程量的變更，包括增加和減少的工程量。

竣工驗(yàn)收。按照設(shè)計(jì)圖紙和變更確定的工程范圍，依據(jù)國家建筑工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，按程序組織工程驗(yàn)收。

留足保修費(fèi)用。因?yàn)榻ㄖa(chǎn)品不同于一般的商品，不可避免的存在竣工后的返修問題，所以竣工結(jié)算要按照雙方的合同約定，足額留出保修費(fèi)用。

工程造價(jià)審計(jì)部門及時(shí)做出各相關(guān)方認(rèn)可的審計(jì)報(bào)告。根據(jù)審計(jì)報(bào)告，開發(fā)商組織工程技術(shù)人員和造價(jià)管理人員，對工程的成本管理共同做出總結(jié)報(bào)告，以便吸取教訓(xùn)，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。

4 結(jié)語

總之，在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，加強(qiáng)項(xiàng)目的成本管理是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的核心競爭力的重要手段，突出重點(diǎn)地控制好設(shè)計(jì)及施工階段的工程造價(jià)，是保證企業(yè)的綜合效益最大化，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展的保證。

[1]鄒偉.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段[J].施工技術(shù)，2006.12

[2]柯洪.工程造價(jià)計(jì)價(jià)與控制[M].北京：中國計(jì)劃出版社，2006

[3]楊旭輝.淺析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建筑成本控制[J]建筑設(shè)計(jì)管理，2010.2