淺談物業稅稅基批量評估

楊明華

【摘 要】物業稅是對不動產所有者或承租人每年都要繳納的稅款，而稅基是“課稅的基礎”，批量評估是采用現代多種技術融入傳統評估的一種新的評估技術。本文通過引言引出物業稅稅基狀況，接著對國內外文獻綜述進行梳理后，最后對物業稅稅基批量評估所遇阻力進行淺談。

【關鍵詞】批量評估；物業稅；稅基

一、引言

批量評估物業稅產生背景：伴隨著中央全面深化改革營業稅改成增值稅之后，地方政府缺少建造基礎設施的資本；再者中央和地方政府所做的事權和財權嚴重的不平衡（中央政府占80%財權地方政府占20%、地方政府從事的基礎建設遠遠大于中央政府）。面對我國國情，針對不動產有多個部門同時管理，沒有形成統一的數據庫，但面對龐大的課稅評估對象，評估不動產并不能像單項資產評估那樣挨個的評估，物業稅批量評估由此產生。下面是國內外對物業稅批量評估的綜述：

二、國內外文獻綜述

目前世界各國對物業稅稅基評估時采用的批量評估技術最早可追溯到20世紀二十年代，此時為手工批量評估，對我國借鑒意義不大。20世紀70年代，計算機輔助（CAM）批量評估技術獲得迅猛發展，關于批量評估的理論研究和實證分析也大量增加，主要集中在批量評估準則、批量評估方法、地理信息系統（GIS）在物業稅稅基批量評估中的應用三個方面。GIS固然為物業稅批量評估奠定了一定的基礎，但在現實中卻很難實現，因為采用GIS有一個前提條件，即具備翔實、完備和高質量的基礎數據庫。我國現階段各部門（國土資源部、住建部、財政部等）都有自己的數據庫，很難形成一個完備整體的數據庫，能否建立完備整體的數據庫往往被視為實現GIS評估的最大難題?，F階段隨著我國不動產登記制度的出臺，作為課稅的“基礎設施”已經逐步建立，我國物業稅的方向更加明確。但隨著“基礎設施”一步一步的建立，以及伴隨著我國北斗導航的軍民用，未來利用計算機輔助工具進行批量評估很有可能就是未來的方向。

國內學者主要集中在我國實施物業稅稅基批量評估的必要性、限制因素及物業稅稅基評估系統的構成要素和支持要素的選擇上，觀點趨于一致。紀益成、傅傳銳（2005）在闡述批量評估的基本原理和評估程序后，利用收集到的國外某地區一百幢住宅數據，運用多元線性回歸分析對其進行實證研究，最后對其優缺點進行總結，為模型的建立和校準提供了方法支持。張平竺（2007）系統研究了我國物業稅基的現實基礎，對境外已開展的稅基評估經驗進行總結，最后對我國物業稅基評估的行為主體、法律制度、內容和程序、申述制度等提出建議。龔科、肖智、李丹（2010）針對物業稅批量評估技術的特點提出了一種基于最小二乘支持向量機回歸的物業稅稅基批量評估模型。陳漢明（2012）認為廣泛應用現在的計算機技術和數據庫系統，他認為批量評估技術結合多元回歸分析等數理統計方法，評估模型常數項與自變量的不同選擇為評估結果可采用不同價值類型提供了可能。金桂榮（2012）提出用特征價格模型理論進行物業稅的批量評估房地產：進行特征因素的選擇與量化，接著劃分評估區域，按區域建立評估模型進行批量評估；最后構建與校準評估模型。在取得充分的樣本數據基礎上，運用統計軟件和樣本數據進行統計建模，得到合適的價格模型。馬錚（2015）在房地產價值影響因素確定、建模技巧等方面對我國相關研究有一定的借鑒意義。

所以，我們可以看出像滬渝試點是我國物業稅改革實質性操作的開始，對日后物業稅改革擴圍具有重要的借鑒意義。國內學者對滬渝物業稅改革的研究主要集中在試點的法理性、兩地試點方案的比較、試點的效果以及存在的問題上。王起國、馮強（2012）指出滬渝開征物業稅雖與我國現行稅收法律、行政法規相符合，卻違背稅收法定主義理念。劉梅、邱思琴、楊晨青（2011）等從兩地試點范圍、稅率設置等對試方案進行了比較，認為總體溫和，各有亮點。對于試點效果，劉貴文（2012）等認應正確看待：短期試點效果不理想，主要因為征稅范圍偏窄、稅率偏低、物業稅征管能力不足等。現在伴隨著營改增，地方政府的事權和財權嚴重的不平衡，基礎設施更多，但財權更少，基于此基礎，今后伴隨著物業稅法律的出臺，宏微觀基礎設施的建立，以及各項工作鋪墊，物業稅勢在必行。上述問題解決之后，物業稅全面鋪開效果值得期待。

三、關于物業稅所遇阻力

即便我國已經進行了關于物業稅的試點和前期準備工作，但我國開證物業稅會存在一些阻力：

1.合法性。頒布一個條例、法規之前都要考慮到其合法性問題。普通法律的制定不能違背憲法，地方條例等不能違背法律等。物業稅是稅法的一種，由誰宣布開征？因為這涉及稅政管理權問題。根據《中華人民共和國稅收征管法》第5條規定，稅收的開征、停征以及減稅、免稅、退稅、補稅，都需依照法律的規定執行，由法律規定執行的稅收，必須由中華人民共和國全國人大及其常委會決定，我國《稅收征管法》和《立法法》并沒有頒布省級人民政府并沒有獲得稅收開征權。

2.財產稅最重要的缺陷是過高的管理成本，在整個稅收體系中，它屬于難以征收的稅種，發展中國家建立財產稅管理體系時，要克服很多困難。比如心里因素（老百姓認為房子是我自己蓋的，我為什么還要交稅？）、征收量度（以什么為口徑去征收？以實用面積？）等；

3.會使資本從高稅率地區流向低稅率地區；

4.它在公眾中是不受歡迎的，原因是財產稅與其他稅收相比，公眾能夠很明確地感受到自己的稅收負擔房產物業稅征收過程中，稅基評估是難點所在，它決定了稅收負擔將如何在納稅人之間進行分配；

5.到底該由誰去評估課稅對象？政府？事業單位？評估中介機構？

6.為了提高評估率和增加潛在的稅收收入，政府要建立相對完善的房產評估機構，培訓、雇用具備房產評估能力的專業人員，這方面有大量的準備工作要做。

7.透明度。這次上海、發布開征房產稅的決定并沒有預先通知，普通老百姓在此之前無法知道房產稅的具體內容，在開征房產稅決定發布前，兩地房產稅的具體內容成為政府機密，相應地要求政府的決策立法、行政等行為必須及時向公眾披露。

8.課稅的對象不統一，實際上該怎么課稅？比如東部沿海和西部內陸地區的課稅方式統一還是讓其具有中國特色？

9.數據庫的建設?，F在國土、政府、稅務局等部門數據庫不統一，即便現在完成了全國性的不動產登記，但如果是各個部門間協作，數據庫很難實時共享也很難做到各個部門之間的數據都兼容。

10.用10%的交易房子數據價格去評估90%自住住房，存在邏輯上的問題。

11.關于房屋所有權和使用權問題。土地屬全民（國家）所有，但公民只有使用權，現在國家課稅，存在所有權人向使用權人征稅的問題。

面對這些阻力，盡管我國在上海和重慶做了充足的試點工作，但很多問題并沒有解決，針對這些阻力對物業稅課稅的批量評估還有待更深一步的研究。

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