新就業大學畢業生住房保障體系

詹雯昕 卜亞男 朱馨 曹炳汝

【摘 要】隨著城市化進程加快，大學畢業生在城市定居的比率日益增加，但城市有限的土地與住房資源以及不斷上漲的房價和不健全的住房保障制度，都使得新就業大學畢業生的住房問題逐漸突出。文章將以無錫為研究地點，根據無錫住房現狀以及大學畢業生的住房保障意愿，構建專門為新就業大學畢業生設計的租房平臺，為新就業大學畢業生提供服務。

【關鍵詞】新就業大學畢業生；住房保障；租房平臺

教育部數據顯示，2017屆全國普通高校畢業生預計比去年多出30萬。對于新就業大學生來說，自身儲蓄不足無法購買房屋、再加上近年房地產市場形勢嚴峻，中大型城市房價飛漲，多重壓力使得新就業大學生在住房問題上舉步維艱。

一、新就業大學畢業生住房狀況

（一）我國大學畢業生住房問題

新就業大學畢業生面臨的最大問題就是住房壓力大，原因有大學畢業生低經濟能力與高住房需求之間存在矛盾、國家住房保障不完善以及住房供需結構不合理等。因此我國新就業大學生的住房主要采取租房形式，極少部分選擇購房。

1.住區環境差，交通成本高

現代大學生多選擇靠近地鐵線路的偏僻居住地，這些居住區各項費用低廉，但上班的時間成本通常較高，且居住環境相對惡劣——居住人群屬性不定、餐飲環境不佳、治安條件存在隱患。

2.居住面積偏小

最新數據顯示，2017年應屆畢業生平均薪資水平：本科為4854元，碩士為6791元，博士為9982元。對于選擇租房的畢業生們來說，其租房支出約占其收入的20%-30%。因此為了節省開支，畢業生們會優先選擇居住面積小的房屋。

（二）互聯網租房平臺現狀

在中國，城市人口流入的持續增長和城市房價的持續上升，導致租房已經開始超越買房，成為房屋中介的頭號業務。中國年出租房超過8000萬套房，覆蓋超過2億8千萬人。互聯網公司也瞄準了這塊大蛋糕，紛紛入場。

1.O2O房產交易平臺

O2O房產交易平臺，即傳統房屋租賃模式，將線下的商務機會與互聯網結合，讓互聯網成為線下交易的平臺，目前是租房市場份額最高的模式，包括了沉淀到線下的互聯網平臺，和接入互聯網的傳統中介。比如鏈家、愛屋吉屋、我愛我家等O2O房產中介公司。

2.C2C租房信息平臺

租房信息平臺是租客最喜歡的模式，因為房東直租省事還省錢。比如58同城、搜房、安居客、107間、諸葛找房等，有些只是信息平臺，有些是信息+交易服務。

3.專門互聯網租房平臺

主要分為兩大類。一類是分散式公寓，如蘑菇公寓，它的優勢在于能以相對低的成本快速獲取大量房源。另一類是集中式公寓，如雷軍投資的“YOU+國際青年社區”，其前期投入較大，裝修到使用的周期也較長，但公寓的品質把控更好，更容易產生品牌感，因此用戶的黏性也更大。

4.共享住宅

共享住宅將空間看作一種服務，進一步開發空間的潛在價值，提高空間溢價，改變了建筑的存在和使用形式。它和傳統租房的不同之處在于，將住房空間打造成年輕人社群，年輕人通過住房連接起來，既保有自己的獨立空間，也可以在共享空間進行輕量化社交。

二、構建新就業大學畢業生互聯網租房平臺必要性

（一）各類租房平臺仍有進步空間

在C2C租房交易平臺上，仍有許多問題需要改善，比如信息不對稱、房子時效問題、租房質量問題等，這更顯示出現租房平臺在房源、平臺運營等方面有漏洞亟需解決。

（二）租房保障體系日漸完善

截至2017年底，國家新型城鎮化第一批試點基本完成，在此過程中，擴大了公租房的保障范圍，允許租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶。其中，在廣州、合肥、四川瀘州、石家莊、等城市設立城市公共集體戶口，解決有落戶意愿但無住所人群的落戶問題，體現了我國租房保障體系的不斷完善。

（三）互聯網+共享時代開啟

在“購租并舉”的大背景下，長期被詬病的傳統租房市場，終于迎來了“信用+租賃”的技術提升與機制創新，即根據信用提供了“免押金”服務；隨著共享經濟的推進，共享住宅也成為了租房趨勢，例如“YOU+國際青年社區”，發掘了除居住之外的共享空間價值，營造社區文化。這些現象都說明了在“互聯網+共享時代”的背景下，租房平臺將會迎來新的時代。

三、新就業大學畢業生租房平臺需求分析

（一）租房需求分析

1.政府方面

從供應量看，未來租賃將成為核心城市住房發展的重要組成部分，根據“十三五”規劃，北京、上海、廣州將在“十三五”期間新增租賃住房50萬套、70萬套、15萬套。多項通知的出臺都揭示目前租賃市場正迎來政策利好。無錫市現已出臺加快培育和發展住房租賃市場的實施細則，從供給、金融、財政等方面給予政策支持。

2.大學生方面

由調查問卷統計結果可知，大學生主要在大三大四階段外出租房，即處于畢業實習找工作階段時，大學生對租房有極高的需求，且對租房的期望租期大多是三年及以上，說明大學生對租房需求周期長且穩定。

四、新就業大學畢業生租房平臺的設計

新就業大學畢業生租房平臺的設計是以其職能的實現為目標，以多元需求分析為構建依據，結合共享經濟與信用體系的發展趨勢，為大學畢業生提供住房、便民等類社區式服務的基礎服務平臺。

（一）城市布局

城市布局策略方面會考慮城市進入指標，主要包括目標城市的量級以一線及強二級城市為主，人口主要以流入為主，經濟發展較好，有活力；另一方面還會考慮城市租賃市場。

（二）房源獲取渠道

1.合作品牌的房源導入

在前期起步時，先依附大品牌如鏈家等的經濟業務以及網點優勢，可以獲得大量房源。

2.第三方機構或企業的委托業務

在規模、經營及品牌不斷增強的基礎上，第三方的委托業務會越來越多。

3.與政府機關合作

策劃一些大學畢業生政府扶持項目，給予一定優惠，樹立口碑營銷與企業形象。

4.自我拓展

在中后時期的成長階段，可以憑借品牌優勢以及客戶資源，打造屬于自己的產品線，按租期長短主要分為長租（租期大于等于6個月）和短租兩種模式，都是從第三方獲取物業資源，再經過裝修推廣到市場。

（三）租房平臺市場細分

1.長期租戶

對于長期租戶而言，租賃房的選址尤為重要，首先要交通便捷，至少保證選址距地鐵或公交10-15分鐘；其次，周邊配套齊全。

（1）房源獲取渠道

（2）目標群眾特點

作為長租產品的目標受眾主要是在城市中有中長期居住、穩定生活需求的群體。

（3）價格制定

租金價格的制定，往往根據不同產品、周邊市場情況、租金水平來制定。

（4）長租產品核心運營模式

2.短期租戶

租房平臺分別推出針對儲蓄少的大學畢業生或短期旅客的經濟適用型以及針對有一定經濟實力的出差白領的高檔舒適型，重點是交通的便捷程度以及周邊基礎設施的建設。

（1）房源獲取渠道

主要來源于第三方機構/企業，再進行裝修設計，推向市場。

（2）目標人群

短租產品的受眾主要是到目的地城市旅游或短暫停留的年輕人，因此對租房交通有著較高要求，而對環境與空間要求不高，滿足實用即可。

（四）租房平臺的其他功能

1.增值服務

在為租戶提供住房的同時，同時提供增值服務，如保潔服務、維修服務、搬家服務等，這不僅是面對自己品牌的租房，也可以向外部提供服務，詳見圖2。

2.智能找房

結合大數據信息以及信息技術，提供租戶地圖找房VR選房的服務。大數據匹配為租戶智能推送合適房源，另有當下流行的星座配對指數選房，為你找最合適的合租舍友；LBS定位為租戶快速搜尋周圍5km房源，省力省錢。

3.信用管理

首次租客有優惠，且實行信用累加制度，一定的信用積分可以兌換維修包或保潔包；如出現拖不文明現象則扣掉信用積分，扣分到一定分值并免除優惠。

（五）運營維護

我們團隊認為在平臺的不同時期，需要根據各種數據指標對其運營與維護。

1.種子期

收集用戶行為數據與產品設計時的用戶模型做對比，有目的性調優。

主要關注數據有：頁面路徑轉化、按鈕點擊、啟動次數、停留時長等。這個階段數據重質不重量。

2.推廣期

主要目的在于擴大影響，吸收用戶。主要關注數據有：新增、活躍、留存以及渠道數據。在這個階段如果能夠配合各種資源多管齊下，用戶量易有爆發增長。

3.營收期

主要目的在于通過各種活動運營、增值服務創造營收。主要關注的找數據有：付費用戶數、付費金額、付費路徑轉化、ARPU等。

（六）推廣途徑

在租房平臺的初期與成長期，多渠道的推廣行為是必不可少的，最重要的就是用最小的投入把品牌效果最大化，即通過推廣吸引更多的注冊用戶，以提高自己的市場份額。我們主要分為渠道推廣、新媒體推廣和線下活動推廣，見表2：

五、結語

隨著互聯網技術高速發展，看似飽和的互聯網房屋租賃市場仍有很大的發展空間，其進入門檻低，用戶需求量大，又有政府政策支持，發展一片向好，但想站穩腳跟，還要看發展創新能力。在未來，互聯網中介應更加注重協調房東、平臺與租客三者之間的關系，使各方個性化需求得到最大滿足，提高信息對稱性，促進租房市場更加穩健發展！

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