七部門對炒房說“不”，傳遞了哪些信號

鄭鈞天 王優玲

此輪樓市調控的重點是打擊投機炒房與支持剛需購房并舉

近日，住建部會同其他六部門聯合印發《關于在部分城市先行開展打擊侵害群眾利益違法違規行為治理房地產市場亂象專項行動的通知》，要求各地切實履行房地產市場監管主體責任，把打擊侵害群眾利益違法違規行為作為整治房地產市場亂象工作的重中之重。

與之相呼應，西安、長沙、杭州等地最近相繼宣布升級樓市調控。從目前已出臺的“政策補丁”來看，多地調控措施的共性是暫停企業購房，保障剛需的房源比例。業內人士認為，此輪樓市調控的重點是打擊投機炒房與支持剛需購房并舉。

為打擊炒房多地暫停企業購房

長沙剛剛升級的樓市調控政策要求，暫停企業在限購區域內購買住房；西安和杭州則明確，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房，包含商品住旁和二手住房。

易居智庫研究總監嚴躍進認為。近期，有“炒旁客”通過注冊殼公司充當搖號“馬甲”。以求增大“中簽”幾率、規避限購，部分城市針對這一問題升級調控措施。

杭州發文指出，在限購區域范圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房的直接原因，是九龍倉瓏璽項目公證搖號公開銷售過程中出現三家企業同時中簽的情況。據悉，中簽的三家企業法定代表人為同一位自然人，這三家公司還分別在其他樓盤中簽。

事實上，以企業名義投機炒房案例并不鮮見。本刊記者在上海調查發現，部分樓市投機者或中介機構通過注冊多個公司“馬甲”參與新房搖號，以求增大“中簽”幾率、規避限購。

例如。位于上海核心地段的熱盤“翠湖天地雋薈”公布的認籌結果顯示，在385組客戶中，公司客戶高達214組。占比超過一半。某大型新房代銷公司負責人告訴本刊記者。個別開發商甚至默許一人多號的方式存在，以便選中可以付全款的客戶或者內部“關系戶”。

多位中介人士表示，只要愿意繳納一定費用，即可用公司股權轉讓的方式買到房。具體操作方式是，注冊幾個殼公司參與搖號，根據概率總有一個能搖中。搖中后就把公司轉讓給客戶，這樣就可以避免高額的房產交易稅費。

嚴躍進表示，暫停企事業單位及其他機構購房的做法。精準打擊了部分以企業名義炒房的投機性需求。有利于進一步實現搖號購房的公平性。

通過優先選房和保障房源比例保剛需

專家表示，一些地方出臺的搖號政策是出于公平考慮，但在實施過程中存在“漏洞”，演變為一些人追求增值獲利的方式。

新城控股高級副總裁歐陽捷認為。由于新房與二手房間存在明顯的套利空間，搖號購房已經成為一種投資手段。不少符合購房資格的人群變身投資者。讓部分自住型剛需群體的需求更難滿足。

部分開發商也推波助瀾，采取“欲搖號、先凍資”的做法篩選客戶。如深圳首推搖號購房的樓盤——招商蛇口“海上世界雙璽”項目要求，先交500萬元誠意金，才能參加搖號；在杭州，“網紅盤”融信瀾天設置的搖號步驟為“線上、線下報名——銀行驗資、凍結資金——登記搖號”，這讓在售樓處排隊買房變成在銀行排隊凍資。近萬名購房者冒雨排隊長達一公里，銀行加班到凌晨……這種做法無疑把剛需購房者變相擠出市場。

對此，長沙新規明確，嚴禁房地產開發企業以任何形式蓄客和收取認籌金。不少城市提出，開發商不能設置全款優先、拒絕公積金貸款等限制性條件。

在打擊炒房的同時，近期多城升級的調控政策更加強調保障剛需。

長沙、西安和成都等城市近期出臺政策提出，剛需家庭優先選房。西安要求。意向購房人多于可銷售房源時。應按剛需家庭、普通家庭為先后次序選房；成都則要求按照棚改貨幣化安置住戶、剛需家庭、普通家庭順序，先后搖號排序、依序選房；長沙要求，優先限購區域內首套剛需購房者搖號、購房。

部分城市甚至明確了剛需房源比例。西安明確。搖號時，開發商必須提供不低于50%比例的房源優先保障剛需家庭；成都要求，房地產開發企業應按不低于當期準售房源總量的10%公開用于棚改貨幣化安置住戶優先購買。杭州也為無房家庭提供了一定比例的房源保障。

遏制炒房和保障剛需并舉

業內人士認為，堅決遏制投機炒房和明確支持剛性居住需求并舉，正成為地方樓市調控政策的重要趨勢。

清華大學房地產研究所所長劉洪玉認為，投機炒房需求增加會對剛需形成擠出效應，使其購房變得更加困難。政府遏制炒房和保障剛需兩措并舉，將讓調控效力倍增。

受訪的專家普遍認為，政府應進一步深化住房制度改革，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，平抑“恐慌性”需求。嚴躍進認為，隨著各地租售并舉政策逐步落地，租賃房源供給增加和租賃期限延長將分流購房需求，有利于保持房價理性預期，降低房地產市場波動性。

正榮地產董事長黃仙枝建議：“長期來看，應讓地方政府承擔更多的主體責任，通過商品房、租賃房、共有產權房、集體用地租賃房等多品類供給，滿足多層次住房需求，確保樓市持續健康發展。”