樓價連升25個月香港打算對一手房“下手”：征空置稅

倪偉

寸土寸金的香港，一直以高樓價聞名。近日香港差餉物業估價署公布的數據顯示，香港私人住宅售價指數已經連續上升25個月，并連續18個月刷新最高紀錄。

香港特別行政區行政長官林鄭月娥和香港特別行政司司長陳茂波日前均表態稱，政府正在研究征收空置稅，并將很快宣布空置稅研究結果。

市場分析人士稱，此次空置稅可能針對一手房，并非目前“量價齊升”更為明顯的二手房。雖然港府此前推出一系列“辣招”，但仍未能控制住樓價上行的趨勢。此次空置稅僅針對一手空置單位，而二手空置單位數量是一手空置房的4倍以上，因此市場擔心此次征收空置稅對樓市基本面的影響有限。

連續18個月刷新最高紀錄

香港樓市曾經成為很多人的造富神話。近年來，香港樓市明顯處于上行通道，盡管香港政府前后推出不少“辣招”欲控制樓價增速，但根據香港差餉物業估價署公布的數據顯示，香港4月私人住宅售價指數升至375.9點，環比上升1.8%，該指數已連續上升25個月，累計升幅達38.5%，并連續18個月刷新最高紀錄。

此外，根據政府統計數據顯示，截至今年3月底，香港已落成的未出售一手住宅單位有9000個，其中6000個在去年或今年首季落成，其余3000個單位則于2011年至2016年期間落成。而業內人士預期，未來5年私人住宅單位的落成量每年有望達到2.08萬個，相比過去5年平均水平增加50%。

空置稅或落地

為了幫助樓市“降溫”，特區政府預計將落地空置稅細則。香港特別行政區財政司司長陳茂波日前表示出對樓價飆升的擔心。他表示：“今年前4個月樓價累計上升7%，整體樓價較1997年的高峰已高出117%。而市民的置業購買力指數在第一季度上升至約71%，明顯高于過去20年44%的長期平均值，這顯示出樓價已經大幅超出市民的負擔能力。此次征收空置稅只是針對一手房市場，而非二手房市場，因為住宅應該滿足民生需求，而非炒賣用，希望此次新政能夠促進房地產開發商把這些空置的房子推出市場銷售。”同時，陳茂波也強調，“隨著美國貨幣政策正常化，香港息口在聯系匯率制度下將隨美息上調，港元銀行同業拆息上升，住宅樓宇的按揭貸款息率也將因而上揚，顯示出利率調升帶來的風險。希望市民在做出置業決定前，應小心衡量風險。”

此外，香港特別行政區長官林鄭月娥日前也明確表示，香港將宣布空置稅研究結果。

市場擔心影響有限

雖然稅收是調整行業基本面的一項利器，但是值得注意的是，根據差餉物業估價署的數據，香港私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%，遠低于1997年至2016年期間5%的長期平均空置率。

香港世紀城市集團主席羅旭瑞認為，香港住宅市場空置率低，空置稅未必適用。他坦言，盡管政府因應樓價高企，推出多項“辣招”，但樓價依然持續走高，根本原因在于置業需求旺盛而土地供應不足，調控樓市的重點在于供求平衡，政府應著力加大土地供應。

同時，在香港樓價總體上行的背景下，十大指標二手樓盤的單價升幅更為顯著。今年前5個月，這些“藍籌樓盤”的單價漲幅普遍超過10%。而從成交來看，今年前5個月的二手樓市每月平均成交4480宗，相比去年下半年增加超過14%。美聯物業首席分析師劉嘉輝預計，今年上半年二手住宅的注冊量將接近2.7萬宗，創下三年半以來的新高，而二手住宅成交金額則有望創下2050億港元的紀錄，創7年以來的新高。

業內人士也提出，海外國家征收空置稅大多是針對二手物業市場，而針對一手物業未必能緩解樓價升勢，而且在操作層面上存在一定困難，包括如何界定空置年期及確定不同的稅率等。

高盛日前發表研究報告指出，香港政府針對一手樓欲制定空置稅，預期對樓市基本面影響有限。報告指出，在政府所提及9000個一手空置單位中，約有6000個單位是近期才落成，該行認為此數量受新政策的影響不大，開發商仍會繼續出售新落成的單位。高盛又提到，二手市場的空置單位數量更大，約有4.3萬個單位，但估計這些單位將不會受新政策影響。高盛認為，即使稅率以5%的倍數計算，市場仍可以負擔，而比起樓價的升幅，新稅項對成本也只有輕微影響，不過實際影響要待確定稅率后才能計算。

美銀美林日前發表研究報告稱，香港官方表示，空置稅研究接近尾聲，但該行認為政策僅會輕微增加開發商的持貨成本，若稅率并不太重，開發商或會將額外成本轉嫁至買家。該行認為，真正影響行業的是加息因素，預期未來6個月到9個月地產股股價將繼續呈區間上落，因為投資者在等待美國年內多次加息及香港最優惠利率或于今年第四季或明年第一季上升對市場帶來的影響。