BOT模式在我國公租房建設中風險管理研究

鄒紅艷 沈陽建筑大學管理學院

一、我國公租房融資現狀

（一）資金來源混亂

由于公租房是一種公共產品，屬于公益性事業。其建設和運營需要政府的相關政策支持和資金投入，因此公租房項目的融資過程也是如此，同樣需要政府的支配與管轄。目前，北京、上海等多個城市出臺了關于公租房建設的相關指導意見及政策，但針對公租房建設資金來源的相關規定較少，其資金來源方面沒有明確的法律上的規范，不利于公租房項目融資模式在我國的開展，但是，同為保障性住房的經濟適用房和廉租房的資金來源卻有著明確的法律規定，且與公租房的資金來源存在相互矛盾的地方，由此，導致我國公租房項目資金來源混亂不明。

（二）建設資金投入不足

目前，政府主要為我國公租房項目建設過程提供資金，但是，公租房市場需求較大，即使中央政府財政撥款，并不能滿足目前公租房項目需要的巨額資金；除了中央政府的財政撥款外，建設資金也來自土地出讓金，但對于地方政府來說，其財政收入主要來源于土地出讓金，而公租房的建設收益低，所以地方政府不向公共租賃住房項目投入大量土地轉讓資金；住房公積金有大量閑置資金，可以為公租房項目提供一定數量的融資額，但住房公積金為各企業員工的私有財產，不經本人同意，住房公積金管理部門無權使用。

（三）、缺乏專業化的融資平臺

按照“十三五”發展規劃，我國公租房建設將在未來五年逐步規模化，國家必須保證公租房項目具有良好的資金鏈條，因此，建立完善的融資機制是保證公租房健康、穩定發展的一個重要前提，國家有關部門應建立專業的融資平臺。目前，由政府直接設立的公租房項目投資、融資部門，或者是各企業單位創建的投資、融資機構，均在專業的融資指導和技術培訓、管理等方面有所欠缺。這些金融機構無法以專業、合理和有效的方式利用各種金融資金推動公租房的建設，從而出現了我國公租房建設資金不足等一系列問題，進一步導致了我國公租房供給量低、難以形成規模化。

二、BOT模式簡介

BOT是Build-Operate-Transfer的英文首字母的縮寫，目前我國譯為“建設-經營-轉讓”。BOT模式是指政府通過指定的帶有規定時間的特許經營合同，授予國內私人企業或國外企業一定的權利，允許其對特定的公用基礎設施項目進行融資、建設、經營，并允許其在合同期內向用戶提供商品，通過提供商品來回收資本并賺取利潤，特許權期滿后，基礎設施項目無償轉移至政府部門。

BOT融資模式最突出的特點是私人企業。政府將整個項目建設過程中的各項事宜全部移交給了私人企業，其中包括全過程中最重要的內容，即各項工作潛在的風險，所以其好處為最大程度上降低項目的運作風險。因為一方面，使用BOT模式的項目通常涉及大量資金和長期項目周期風險。由于私營企業的參與，貸款機構對項目的要求會比政府部門要更加嚴格；另一方面，私營企業為了降低風險、增加收入，會客觀地引導企業加強管理、控制成本、降低項目建設期成本、縮短工期。

三、BOT模式在公租房建設中存在的風險及規避風險建議

（一）公租房建設采用BOT模式的風險分析

1.法律風險

法律風險是指工程項目建設階段，由于我國的法律法規或政策發生改變導致公租房建設項目收益損害的風險。我國BOT模式在公租房建設中存在的法律風險如下，一是立法及監督、管理體系不完善，導致公租房項目在融資過程中會出現法律保障性較差、相關部門監管力度較低的現象，面臨的法律風險較大；二是法律文件的突然變更，導致公租房建設的成本臨時增加，而融資企業卻已經簽訂BOT模式的相關合同，無法臨時變更合同，致使公租房建設收益下降。

2.經濟風險

經濟風險將直接影響融資公司在公租房建設項目的最終受益，因此是融資企業首先應該關注的BOT模式的融資風險，現將我國公租房項目應用BOT模式時存在的主要經濟風險概括如下：

（1）通貨膨脹風險

通貨膨脹風險是國際上一種常見的經濟風險，它指的是在項目國家短期內價格的快速上漲，導致工程勞動、材料、機械和管理費用的增加，大大超出了之前做好的預算。同時人們支付能力下降，造成工程項目運行過程中利潤降低或不具有盈利性，使工程項目的投資回收期超過項目特許經營期期限，最終導致融資項目投資方損失慘重。

（2）匯率風險

匯率風險主要體現在跨國工程項目上，體現在我國公租房項目上主要是融資企業是外企這種情況，該類工程項目一般要求用項目所在國（即人民幣）支付承包商各項費用，匯率在此工程期間也許會出現大幅度的變動，若匯率發生大幅度變動，則會直接影響建設、生產、運營期成本，致使項目做的財務可行性研究變得不可行，最終給投資方帶來巨大的損失。

3.開發建設風險

工程開發建設過程中應對工期、人工、材料、機械等多項內容的管控與監督，其中每一項內容均隱含著潛在的風險因素。因此，開發建設風險包括工程質量風險、作業工人安全風險和工期風險等。對于公租房項目而言，工程質量風險應尤為重視。首先由于公租房項目施工期限較短，而且與商品性住房相比，監督力度較小，容易產生工程質量方面的風險問題。其次因為公租房BOT項目存在特許運營期，且公租房本身是提供給“夾心層”人群，屬于保障性住房體系，特許經營期內收益較低，特許經營期內包含著該項目的建設期，如果延誤了工期，就會進一步減少業主方的營業收益時間，給業主方造成經濟損失，所以工程項目一般不會存在工期風險，但保證工期的同時難免會忽略工程質量。

（二）規避公租房BOT項目風險的相關建議

為了避免我國公租房BOT項目在存在的風險，我國有關部門應該制定一系列規避相關風險的策略，這樣才能使我國公租房BOT項目更好的發展。

1.法律風險的管理

法律風險管理應首先確定項目的潛在風險，如果投資者或承包商事先確定公租房BOT項目的法律風險發生概率和重大后果，應采取措施提前規避風險，甚至放棄工程承包或投資。若企業投資或承包此項目，在早期階段，企業應與政府簽訂法律風險管理協議，以確保政府能夠承擔相應的風險；其次，BOT模式在公租房項目應用中要更加注重相應的法律法規的制定與完善，以便更好地保證企業在投資、建設、運營過程中更好地規避相應的法律風險。

2.經濟風險的管理

在公共租賃住房項目中應用BOT模式，企業可以與資金鏈相對穩定的銀行或私人企業進行合作，以此降低其經濟風險。對于通貨膨脹風險的管理，企業可以提前做出預留資金，用來彌補通貨膨脹風險造成的經濟損失，同時，企業可以與幾家主要材料供應商簽署相關合同，通過提前支付部分訂金的方式，做好備件的采購工作，甚至儲備重點專項物資，對于匯率風險的管理，首先，努力爭取合同中的付款和以同一貨幣發放的項目貸款。其次，與銀行簽訂長期的匯率合約或購買外匯期貨以進行對沖。最后，正確把握了外匯融資時機，把成本降到最低。

3.開發建設風險的管理

人員安全風險的管理方法一般為在作業人員工作前對工作人員進行風險防范教育，使他們產生安全意識，工作期間應成立安全小組負責監督管理工作人員的人身、財產安全。同時，為項目作業人員購買保險，將部分人員安全風險轉移；質量風險管理一般采取風險預防措施,主要通過監理單位和承包商的項目質量管理團隊對項目質量管理和監督,有效地監控施工過程的質量,以確保建設工程實體的質量和視覺質量,使整個工程施工質量達到良好的水平。

四、 結束語

目前，我國公租房項目建設規模逐步擴大，資金缺口也對應著逐步擴大，而且公租房項目屬于公益性事業，因此，公租房項目的建設必須采用融資模式。政府引入私人企業進行BOT模式建設，這可以有效地解決政府面臨的問題，進一步加快公租房建設的進程，但公租房BOT項目的風險管理已成為一個不可或缺的過程，只有提前發現潛在的風險，并提出相應的規避風險的措施，才能在我國BOT融資模式更好的應用于公租房項目。