養老地產：頂層支撐 “藍海”初成

本刊記者 邱曉穩

隨著我國老齡化社會的到來，養老產業的社會需求迅速增長。同時，國家對養老產業的政策支持力度持續加大，養老產業迎來新的發展機遇，帶動了行業經營方式和服務理念的更新轉變。其中，房地產開發商從傳統住宅地產進入以養老主題融合于地產開發項目之中，以滿足日益增長的老年市場需求。養老地產炙手可熱，保險機構、地產公司、信托公司等成為布局養老地產的主力選手。養老地產已然成為中國地產行業規模最大的細分領域。

養老地產或成房企轉型升級契機

根據國家統計局發布的數據顯示，近兩年我國老齡化速度在明顯加快。截至2017年末，我國60周歲及以上人口24090萬人，占總人口的17.3%，其中65周歲及以上人口15831萬人，占總人口的11.4%。據聯合國人口署數據，預計到2025年，我國65歲及以上人口數量將達到2億，2050年將突破3億。

結合居民生活習慣與國情，早在2011年，民政部就在頒發的《社會養老服務體系建設“十二五”規劃》中提出“9073”養老規劃，即90%的老人居家養老，7%的老年人社區養老，3%的老年人機構養老。：但目前，國內養老機構的服務能力，距離“9073”養老規劃所提出的目標，還存在一定差距。根據《2017社會服務發展統計公報》顯示，我國目前千人養老床位31.6張，低于十二五規劃提出的每千名老年人口擁有的養老床位數：35～40張，這意味著現階段距離規劃目標至少存在100萬張以上的床位差距。

存量市場的供給難以保證現有需求，而老齡化與消費觀念的改變，又帶來了需求增量。供需矛盾的日益突出，推動了養老地產的改革與發展。受政策的大力跟進，以及拿地成本上升、利潤下滑等因素影響，越來越多的房企加快多元化業務拓展，探索新的利潤增長點，加緊布局養老地產。

自從“十三五”規劃中提出要“建立以居家為基礎、社區為依托、機構為補充的多層次養老服務體系”，養老與房地產的結合政策頻密出臺，大力推動著養老相關產業的發展。

政策頻密加持 為養老地產發展助力

中國房地產市場是政策市場，缺少政府政策的支持，很難獲得良好的發展。針對人口老齡化不斷加劇的現實。自2010年以來，政府出臺與養老地產相關的政策密度逐漸加大，2013～2016年更是出現高潮，國家地產政策分別在建設規范、以房養老試點、金融支持、醫養結合等方面都給出了明確的要求及政策支持，為養老地產的發展奠定了良好的發展環境。

2013年9月，國務院印發《關于加快發展養老服務業的若干意見》，表明養老產業作為新興朝陽產業，逐漸成為“調結構、惠民生、促升級”的重要力量。

2014年4月17日，國土資源部辦公廳頒布了《養老服務設施用地指導意見》在養老服務設施的土地規模、用地性質、建筑面積等方面都提出了細化意見，這是對此前出臺的《國務院關于加快發展養老服務業的若干意見》的貫徹和實施。

2016年，《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》、《關于做好醫養結合服務機構許可工作的通知》、《關于開展長期護理保險制度試點的指導意見》陸續出臺，這些相關部委的文件和聯合的發文構成了養老服務業中最直接的，帶有指導和趨勢性的政策。其中《關于金融支持養老服務業加快發展的指導意見》則為養老服務企業及項目提供中長期、低成本資金支持。

2016年10月11日，中央全面深化改革領導小組第二十八次會議審議通過了《關于全面放開養老服務市場提升養老服務質量的若干意見》，提出降低準入門檻，引導社會資本進入養老服務業。我國全面放開養老服務業市場標志著我國終于徹底變革了傳統的養老產業發展思路。

進入十三五后，從中央到地方出臺養老政策更加頻繁，支持力度加大。主要集中在推進居家與社區養老服務，促進醫養結合，加快以公建民營為重點的多層次、多樣化養老機構建設與改革，加大對養老服務業發展的金融支持力度，促進社會養老服務體系建設等。

《十三五”國家老齡事業發展和養老體系建設規劃》的出臺，為提升我國新時期老齡事業發展水平、完善養老體系、發展養老產業進行了頂層設計。

為加大金融支持力度，拓展融資渠道，2017年8月14日，財政部、民政部和人力資源社會保障部聯合財政部等三部委聯合發布《關于運用PPP模式支持養老服務業發展的實施意見》，要求地方政府運用授權經營、土地入股、投資補助等方式對養老項目進行支持，允許社會資本配套建設符合規定的醫院、康養中心、療養院及附屬設施等經營性項目，提高項目綜合盈利能力。9月，河北省發布相關政策，探索允許營利性的養老、教育等社會領域機構以有償取得的土地、設施等財產進行抵押融資。

2017年11月民政部聯合財政部發布《關于確定第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點地區的通知》，共同確定北京市西城區等28個市（區）為第二批中央財政支持開展居家和社區養老服務改革試點地區。養老改革持續推進，居家和社區養老成主流。相較于第一批，2017年試點開展居家和社區養老服務改革的地區數量有所增加。另外，福建、江蘇、黑龍江等省市紛紛出臺相關政策法規，來保障居家和社區養老穩定健康發展。

土地政策重大突破，住建部支持共有產權發展。2017年出臺了國家土地規劃，但最有亮點的是共有產權的試點，首先住房城鄉建設部印發《關于支持北京市、上海市開展共有產權住房試點的意見》，支持北京市、上海市深化發展共有產權住房試點工作，鼓勵兩市以制度創新為核心，結合本地實際，在共有產權住房建設模式、產權劃分、使用管理、產權轉讓等方面進行大膽探索，力爭形成可復制、可推廣的試點經驗。

住建部的政策支持，加上北京的試點，共有產權或將成為養老產業降低行業成本，增加行業盈利機會的重要方式。讓企業能夠盈利，減輕企業的重資產投入，加快投資加收期，2017年國家加大了這方面政策支持的力度，讓養老行業真正看到了陽光。

在共有產權養老試點方面，2016年2月，北京市民政局、北京市住建委聯合印發《共有產權養老服務設施試點方案》（京民福〔2016〕73號），支持樂成老年事業投資有限公司利用朝陽區雙橋地區的恭和家園養老設施建設用地，探索共有產權養老服務設施模式。

2017年12月12日，北京市民政局、北京市規劃國土委、北京市住建委聯合召開新聞發布會對共有產權養老新模式進行解讀并介紹了試點的階段性成果。這是北京市首個共有產權養老設施的試點，在全國也是首創。

十九大報告中明確指出，要實施健康中國戰略，積極應對人口老齡化，構建養老、孝老、敬老政策體系和社會環境，推進醫養結合，加快老齡事業和產業發展。近兩年，在國家的扶持下，養老地產行業迎來了政策紅利期，得到了快速的發展，由龍頭房企牽頭的項目在一線城市全面開花。

多渠道介入　探索養老地產多元化可持續發展路徑

按照全國工商聯房地產商會的解釋，養老地產是“養老+地產”的一種開發模式——復合地產。這種模式是將房地產開發與創造消費者生活方式密切結合，將房地產業和其他相關產業進行整合。與地產、體育地產、文化地產、旅游地產等概念類似，我國養老地產更多依托于養老產業的發展。

伴隨養老產業黃金時代的來臨，中國房地產企業已經加快養老產業的探索，尤其百強企業正在整合外部資源，涌現出眾多開發運營模式，迎來行業新的發展格局。國家在政策層面大力推動也已經成為養老地產概念升溫的重要動因。養老企業緊跟國家戰略方針，布局、產品等也實現了創新發展。

養老住區的項目不同于傳統房地產開發，在中國，如何制約房企將養老項目全部“地產化”是政府所面臨的問題，而如何解決服務與盈利之間的平衡則是房企面臨的困境。政策對于養老產業的支持在土地市場上已經開始顯現效力。近年來，國家對于養老服務產業發展的政策支持力度進一步加大。在中央投資方面，國家發改委持續安排中央預算內投資支持養老服務設施建設，在七年間投資總數超過166億元。進入2018年，民政部更是將“繼續深化養老機構的‘放管服’改革，全面放開養老服務市場”明確列為新一年重點工作任務之一。

據全國老齡辦《中國養老產業規劃》報告顯示，到2030年我國養老服務業市場的總產值將突破10萬億元大關。在億萬老人的剛需和巨大的市場缺口背后，房地產企業敏銳地嗅出了其中潛在的商機。基于對政策支持和發展前景的良好預期，越來越多的房產巨頭向養老地產進軍，并在各地加速布局。

全國老齡辦副主任吳玉韶指出，我國養老產業遇到了難得的發展契機，要真正成為朝陽產業，成為經濟發展新引擎，需要政府發揮主導作用、市場發揮主體作用、社會發揮協同作用，互為補充，形成合力。

除了傳統房企和保險機構外，各路資本都在想方設法地進入養老地產的投資領域。在養老地產相關的金融機構中，各家信托公司也在躍躍欲試，探尋信托投資養老地產的模式

近年來，泰康人壽、中國人壽、中國平安、新華保險、合眾人壽等多家險企紛紛拿地，進軍養老地產。險資通過與房企開發商合作或自主開發養老地產項目，盡管養老產業市場前景樂觀，引來了各路資本的蜂擁而上，養老產業才剛起步，市場接受度需繼續提升，養老群體的多樣需求仍需發掘，產品的創新開發仍需完善，而盈利模式仍未清晰

養老地產第一是地產的本體，第二是養老服務，第三個是延伸產品。如果沒有養老服務，只有“地產”這一塊，沒有養老產業的支撐，歸根到底它還是住宅項目，養老地產核心仍然在于服務運營和產業鏈。

：養老地產既不是簡單的房地產開發，也不是純粹的醫療保健，而是整合投資、開發、建設、運營、醫療、保險、服務等各個層面資源的系統工程。養老地產的平臺搭建后，很自然地把整個養老產業鏈條貫穿起來。

來自養老業界的調查表明，當前中國養老地產的開發模式主要分為三種：隔代親情模式，即實現養老公寓與普通親情住宅相輔相成的共融性設計，適合兩代人居住；會員制醫養綜合體，即針對自理老人和護理老人群體，養老項目產權自持，采取分等級的會員制的盈利模式;養生目的地，即在風景資源特色區，開發具備養生、旅游、觀光的度假式、候鳥式養老居住模式。

目前，養老地產的收費模式多樣化，會員制、抵押制、租金制、月費制等五花八門的方式，但都算不上穩定持續的盈利模式。

未來養老產業發展仍任重道遠，在探索養老地產商業模式的時候，始終要聚焦養老服務運營，這是核心。養老地產不等于簡單的賣房，對硬件在內的適老化改造，對老人的終極關懷等服務才是養老的關鍵。

2013年國家出臺的《關于加快發展養老服務業的若干意見》就明確了打造養老產業集群方向。養老產業具有產業鏈長、涉及領域廣、環境友好、健康可持續等特點，對上下游產業具有明顯的帶動效應，輻射范圍廣泛。《意見》提出要大力開發安全有效的康復輔具、食品藥品、服裝服飾等老年用品用具和服務產品，引導商場、超市、批發市場設立老年用品專區專柜。開發老年生活設施和金融理財產品。加強規劃引導，鼓勵發展養老服務中小企業，扶持發展龍頭企業，形成一批產業鏈長、覆蓋領域廣、經濟效益顯著的產業集群。

政策的持續利好鼓勵，讓更多種社會資本進入養老領域，經過五年的發展，包括開發商在內，更多的民間資本、保險資金、存量擁有方等相繼開始涉足養老領域。目前全國有200多家地產企業開始涉足養老，百強企業中近半數已經列席其中。相對于雖有萬億級規模，但增長日漸見頂的中國房地產，老年人市場在未來10年則是中國另一個萬億級的機會。根據全國老齡工作委員會預測，我國養老產業規模到2030年有望達22.3萬億元，未來10～15年是養老產業快速發展的黃金年代。

同時在互聯網時代，養老地產的發展也必將搭乘高科技的快車，充分發揮創新思維，打通線上線下渠道，打造O2O物業服務體系，實現“互聯網+養老地產”。

2017年2月，工信部等三部委聯合出臺《智慧健康養老產業發展行動計劃（2017-2020年）》，要求充分發揮信息技術對智慧健康養老產業的提質增效支撐作用，豐富產品供給，創新服務模式，促進現有醫療、健康、養老資源優化配置和使用效率提升，滿足家庭和個人多層次、多樣化的健康養老服務需求

十九大提出“老有所養”，繪制老齡產業宏偉藍圖。報告強調“老有所養、住有所居、弱有所扶”，提出“加快老齡事業和產業發展”，將拓展養老產業帶到了房地產行業面前。

2018年兩會政府工作報告也明確提出，積極應對人口老齡化，發展居家、社區和互助式養老，推進醫養結合，提高養老院服務質量。報告里特別提到養老地產的發展。報告表明，我國人均預期壽命將達到：76.7：歲。積極應對人口老齡化，發展居家、社區和互助式養老，推進醫養結合，提高養老院服務質量。這實際上就是要推動養老事業的發展，其中一個就是養老地產的發展。如今，房地產進入后開發時代，就意味著進入全產品線、全價值鏈、全商業模式的全面競爭。房地產行業青春期結束之后，迎來了一個成熟的持續、穩定、健康發展的好時候

習近平總書記在十九大報告中指出，要“堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。”“房住不炒”這一未來我國住房政策核心指導思想對養老地產意義深遠，養老地產作為促進老年人生活升級和健康保障的載體和平臺，在發展理念上更要跟上新時代，與我國住房發展目標和供應結構相適應。

在老齡化的社會環境下，面對巨大的市場潛力，養老地產儼然成為未來的發展趨勢，中國養老地產的未來，從觀念到市場，還有很漫長的一段路要走。