物業(yè)管理：社保征繳改革 龍頭長(zhǎng)期受益

國(guó)信證券（香港） 徐進(jìn)

根據(jù)近期中國(guó)中央辦公廳、國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)的《國(guó)稅地稅征管體制改革方案》，其中明確，從2019年1月1日起，將基本養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、基本醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)、生育保險(xiǎn)費(fèi)等各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)交由稅務(wù)部門統(tǒng)一征收。由于我國(guó)社保存在著大部分企業(yè)實(shí)際繳費(fèi)率低于法定繳費(fèi)率、申報(bào)社保繳費(fèi)基數(shù)普遍偏低，或少報(bào)繳納社保人數(shù)等情況。此項(xiàng)規(guī)定實(shí)施后企業(yè)社保繳納將進(jìn)一步規(guī)范、企業(yè)漏繳少繳等問(wèn)題將大幅改善。

“社保轉(zhuǎn)稅”短期推升員工成本

我們預(yù)計(jì)此項(xiàng)改革實(shí)施后，稅務(wù)部門將督促企業(yè)按照員工實(shí)際工資進(jìn)行社保的足額繳納，漏交、少交社保的現(xiàn)象將被核查，企業(yè)社保負(fù)擔(dān)或?qū)⒃黾印６飿I(yè)管理行業(yè)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，其員工成本在總成本占比約50%-80%左右，因此社保征繳機(jī)制改革將對(duì)行業(yè)內(nèi)公司造成一定沖擊。我們預(yù)計(jì)在繳費(fèi)率不變的情況下，綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、彩生活等公司自有員工人力成本或?qū)⒁蛏绫Ｕ骼U機(jī)制改革分別增加7000萬(wàn)元、6000萬(wàn)元、3600萬(wàn)元、2800萬(wàn)元，公司稅前利潤(rùn)將因此項(xiàng)改革下降4%-9%左右。

管理層引導(dǎo)預(yù)期向好

國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)于9月初在國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議上指出，在社保征收機(jī)構(gòu)改革到位前，各地要一律保持現(xiàn)有征收政策不變，同時(shí)抓緊研究適當(dāng)降低社保費(fèi)率，確保總體上不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，以激發(fā)市場(chǎng)活力，引導(dǎo)社會(huì)預(yù)期向好。盡管在具體政策出臺(tái)前，社保費(fèi)率下調(diào)的時(shí)間點(diǎn)和幅度仍有不確定性，但這一政策表態(tài)對(duì)于市場(chǎng)悲觀情緒的修復(fù)仍有積極作用。

“社保轉(zhuǎn)稅”龍頭受益于市場(chǎng)集中度提升

我們認(rèn)為，由于綠城服務(wù)、碧桂園服務(wù)、雅生活服務(wù)、彩生活等公司作為上市公司及行業(yè)龍頭，其社保繳費(fèi)相對(duì)規(guī)范，因此此次社保征繳機(jī)制改革或?qū)π袠I(yè)眾多中小公司成本的沖擊要遠(yuǎn)大于行業(yè)龍頭。目前全國(guó)物管公司總計(jì)超過(guò)10萬(wàn)家，2018年行業(yè)在管面積規(guī)模預(yù)計(jì)約7300億，行業(yè)整體呈現(xiàn)“大行業(yè)、小公司”的格局。而當(dāng)前物管百?gòu)?qiáng)企業(yè)所占市場(chǎng)份額仍不足1/3，行業(yè)正處于市場(chǎng)份額正不斷向行業(yè)百?gòu)?qiáng)、十強(qiáng)企業(yè)集中的過(guò)程中。因此我們認(rèn)為中長(zhǎng)期來(lái)看，此次社保征繳機(jī)制改革或?qū)⑹估U費(fèi)相對(duì)規(guī)范的龍頭公司市場(chǎng)集中度進(jìn)一步提升。

因市場(chǎng)擔(dān)憂社保征繳體制改革推升物業(yè)管理行業(yè)公司員工成本，近期港股物業(yè)管理板塊回調(diào)明顯。我們認(rèn)為此次改革雖然對(duì)行業(yè)公司業(yè)績(jī)短期有一定沖擊，公司稅前利潤(rùn)或?qū)⒁虼隧?xiàng)改革下降4%—9%左右，但仍在可控范圍內(nèi)，且政府也表態(tài)將維持企業(yè)總體社保成本穩(wěn)定，不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)。同時(shí)，行業(yè)公司在社保繳納規(guī)范、透明之后，將更有利于龍頭公司對(duì)中小物管企業(yè)的收并購(gòu)。因此我們認(rèn)為市場(chǎng)對(duì)社保征繳體制改革的負(fù)面沖擊過(guò)度悲觀，物業(yè)管理行業(yè)內(nèi)的龍頭上市公司將受益于行業(yè)集中度的加速提升，給予行業(yè)“超配”的投資評(píng)級(jí)，建議在回調(diào)中積極配置基本面好，增長(zhǎng)確定性強(qiáng)的碧桂園服務(wù)、綠城服務(wù)、雅生活服務(wù)等個(gè)股。