淺談房地產項目設計總體管控側重要點

馮玲章

【摘要】近年來，隨著社會經濟的飛速發展，對房地產住宅項日的設計管控也提出了更高的要求。但在實際的設計管控過程中，如何做好房地產項目的設計管控工作，使之更好的為項目目標服務，已經成為了房地產企業工作中尤為突出重難點之一。本文旨在針對房地產項目的設計要點及政府審批要點進行概述探討設計管理的主要特點，以期為房地產企業在住宅項目設計管理工作中提供啟發。

【關鍵詞】設計 施工圖 規劃指標 管控 優化 側重點

一、各審批部門審查重點

（一）規劃部門

須重點關注社區服務中心面積、物業面積、商住配比、車位數、人防面積、供配電面積等。各項指標計算都必須嚴格遵守當地規劃管理章程。項目涉及特殊條件，如：臨山、臨湖、臨江、存在古建筑等條件，更要核實當地相關專項制度。

（二）水、電、燃氣等市政相關

應清楚當地基礎配套設施的要求（供電負荷、面積、房間尺寸要求等），確保圖紙相關內容符合當地規范要求。

（三）人防

要熟知當地人防辦對人防面積配建要求與面積的計算方案，要求方案設計單位與人防設計單位密切配合，將人防圖紙等如實反映到地下室平面中，不能出現人防與方案圖不一致的情況，以防導致后續驗收困難。

（四）消防

要充分了解當地消防審查對消防規范的解讀。避免各地圖審單位對防火規范執行理解有偏差，導致對同一建筑圖紙的消防執行情況不一。

（五）綠化

在園林綠化面積、隱形消防通道方面要提前與園林局進行充分溝通，在綠化面積計算辦法的解讀方面要熟悉掌握。避免在在綠化面積計算方法上產生較大爭議。

（六）信息中心

建筑面積計算應嚴格按照當地有關部門的相關規定，避免與竣工實測面積的誤差大于規定要求。在方案設計過程中提前與信息中心進行溝通，清楚面積計算各種細則，對設備平臺、陽臺、入戶花園、保溫等存在爭議的地方必須了解清楚，且要求設計單位對關于建筑面積的計算必須精確。

（七）房管

熟悉房管部門對于物業用房的相關核算規定，提高審批效率的同時避免物業用房面積的無效增加。同時避免在圖中出現會所、餐飲等名稱，統一調整為商業。避免引起房管局不必要的歧義，增加審批難度，同時也為后期項目銷售增加困難。

二、項目實際關注要點

（一）設計單位及圖審公司選定

應選用對項目定位的產品類型建筑設計方面經驗相對豐富，對成本敏感性高，了解當地規范和生活習慣，降低后期圖紙審查、項目驗收等后續工作的難度。

為避免項目圖審過程中，消防、體型系數、節能等方面出現較大偏差，導致施工圖報審緩慢。建議在方案設計階段即確定審圖單位，提前與審圖單位溝通，對施工圖進行預審，避免較大偏差的出現，縮短圖審時間。

（二）圖紙會審

圖紙會審是對設計圖紙的地毯式檢查，有利于確保施工的正常開展。建議合理安排圖紙會審時間，保證圖紙質量。若需要可以在監理和總包合同增加相關的約束條件。

（三）綠化面積與驗收

提前與相關部門溝通，及時了解地方政策驗收的最新動態，掌握綠化面積計算方法，為驗收做好充分準備。對于審核辦法中對面積的界定要提前與園林相關部門溝通，尤其對于臺地、屋頂園林這種與周邊道路高差界定較為模糊的情況，折算面積的算法會嚴重影響最終面積結果。

（四）消防車道

景觀的主要動線要與消防車道相結合，對隱形消防車道的做法要堅決杜絕。消防車道作為消防驗收的重要一項，要在進度方面做到不影響驗收，在消防規范上盡量貼近規范要求。

因此在處理消防、綠化率、美觀、功能方面，要明輕重，巧處理。

（五）設計方案

在審核設計方案時，除了要關注消防車道、綠化面積等與驗收相關的硬件指標處理手法，還需側重項目的成本控制，將成本目標貫徹到實際設計中去。效果圖的設計要盡量與現場吻合，并做到可實現。

三、現階段地產設計所面臨的主要問題及解決啟示

（一）面對的主要問題

（1）地域性差異、產品定位不同、產品復雜難以復制等諸多問題均導致企業產品線產品空有其名，未起到實質效果。

（2）各個專業立場與利益訴求不一致，設計管理欠缺。設計、營銷部門的工作思維是產品的美感度與“賣點”，同時負責設計管理人員本身由缺乏限額設計理念，即使有理念有標準，也有可能執行不到位。

（3）只有口頭要求沒有實質落地。沒有指導性的行業統一標準指導公司如何推進限額設計。公司只能結合實際情況，選擇性的對一些設計采用限額設計手法。

（二）主要的解決措施與突破方向

（1）加強數據庫建設，不斷總結、復制、優化產品線建設。標準化和數據庫是限額設計工作的數據支撐，因此，要積極收集項目設計及成本數據，加快推進產品線優化設計。

（2）加強各專業部門溝通銜接，注重過程控制。限額設計的實施需要公司設計、成本、工程、營銷等各專業多方配合。

（3）建立合理有效的激勵和獎懲體系。加強對設計合同的限額控制要求和管理，增加考核條款，將設計費用支付與限額設計成果綜合起來進行考核，用考核來倒逼限額設計落實到實處。