買房時遭遇限購令 產生糾紛如何解決

閆長祿

北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理公告》，即全面實施商辦類房產限購政策一年來，房山法院已經審理由此產生糾紛的案件74件。通過整理分析此類糾紛產生的原因、解決辦法及注意事項，該院于近日遴選3個典型案例予以通報，以期收到維護商辦類房產市場秩序，保護當事人合法權益的目的。

案例1 買方喪失購房資格，要求退還首付怎么辦？

2017年3月12日，馬某通過簽訂合同購買孫某位于北京市房山區的辦公房屋一套，成交總價為185萬元。按照合同約定，孫某應于當年3月20日前辦理涉案房屋提前還款手續，并由孫某自籌全部解押款項。

合同簽訂當日，馬某給付首付款49萬元。此后，孫某辦理了涉案房屋還款解押手續。

2017年3月26日，北京市發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，公告要求個人購買辦公類項目應當符合下列要求：一是名下在京無住房和商辦類房產信息；二是在申請購買之日起，在京已連續五年繳納社會保險或者連續五年繳納個人所得稅。

馬某名下已有一套商品房，不具有購買“商辦類”項目的購房資格。因此，馬某要求解除房屋買賣合同，并要求孫某返還首付款。

孫某不同意解除合同，他認為馬某雖然名下有房但可以通過自行努力克服。例如出售名下現有住房使自己具備購房資格，從而繼續履行合同。由于他已將首付款全部用于還款解押了，故只同意退還部分首付款。即使這樣，他也只能以支付高額利息的方式向他人借款。

為此，孫某提起反訴，要求馬某賠償其利息損失共計4萬元。

法院審理認為，上述公告的出臺使馬某喪失購房資格，進而導致其房屋買賣合同無法繼續履行。由于雙方簽訂的合同目的無法實現，故應解除合同。

鑒于不可歸責于當事人的原因導致合同解除，雙方均無過錯，故孫某應該退還馬某首付款49萬元。

由于孫某沒有舉證證明自己的實際損失情況，故對其同意部分退還首付款的意見不予采納。其要求馬某支付借款利息，同樣因沒有事實及法律依據，不予支持。

【法官說法】

本案具有一定的代表性。買方是個人且名下已有住房，公告出臺后其不再具備購買商辦類項目的資格，繼而要求解除合同并返還購房款。此前，買賣雙方均積極履行合同，賣方自籌款項清償了銀行借款，辦理了解押手續，雙方都沒有任何違約行為。

可是，限購政策的落實，必然導致房屋買賣合同因無法履行而解除。而合同的解除，就需要處理首付款返還及損失負擔等事宜。基于雙方對合同解除均沒有過錯，本著公平原則，出賣方應返還購房款。

案例2 買方喪失貸款資格，要求解除合同怎么辦？

2017年3月7日，張某購買于某位于北京市房山區某辦公類房產一套，成交價格127萬元。合同約定：買方于合同簽訂當天支付定金3萬元，申請貸款35萬元，在房屋過戶前交納首付款92萬元。同時，雙方同意在房屋核驗及購房資格審核通過后7日內辦理該房產的貸款手續。

2017年3月21日，雙方約定共同辦理貸款手續。但貸款時，因賣方不同意在未收到首付款的情況下簽署首付款已交付確認函，貸款未辦理成功。過了5天，限購公告發布，買方無法辦理銀行貸款，也無能力一次性支付全款，遂訴至法院要求解除購房合同、返還定金。

賣方辯稱，買方起訴的真實原因是沒有能力付款，無法繼續履行合同。購房調控政策雖對購房人貸款進行限制，但其可通過自籌款項來解決。

法院審理認為，涉案房屋屬于調控范疇。因涉案合同明確約定部分購房款以貸款方式支付，故調控政策對本案合同的履行確實產生影響。由于賣方不能證明買方有充分的履行能力，故應認定調控政策已經達到足以影響買方履行能力的程度。

買賣雙方簽訂合同距離調控政策的頒布僅19天，根據存量房屋買賣合同的交易流程，合同簽訂后還需要進行房屋核驗和購房資質審核并辦理網簽手續后才能辦理貸款申請手續，而銀行貸款審批也需要一定的周期。所以，難以認定本案合同受調控政策的影響，系因一方當事人的原因致使合同處于遲延履行狀態。

由于買賣雙方均不構成違約，所以，法院判決解除雙方購房合同并由賣方返還定金。

【法官說法】

房地產調控政策具有公共政策的性質。如果買受人確實因為調控政策不能按預期辦理按揭貸款，依據公平原則，其要求解除合同的訴訟請求應得到支持，同時出賣人應退還定金和已付購房款。

但是，如果出賣人能夠證明買受人有充分履約能力，買受人不得以此為由解除合同。如果房屋買賣合同依據約定期限能夠實際履行，而因一方當事人原因致使合同處于遲延履行狀態，在此期間由于調控政策導致合同無法繼續履行的，違約方應承擔合同不能履行的違約責任。

案例3 限購導致合同解除，買方追要居間費怎么辦？

2017年3月18日，趙某（買受方）、賈某（出賣方）與北京某房地產經紀有限公司（居間方）簽訂存量房屋買賣居間合同，約定出賣方與買受方同意居間方就房屋買賣事宜提供有償居間服務。

同日，買賣雙方就購房事宜達成一致并簽訂合同，約定趙某購買賈某位于北京市房山區某商業辦公樓房產一套，總價款197萬元，趙某擬申請貸款110萬元。

合同簽訂后，趙某向中介公司支付了3萬元居間費。然而，由于上述公告出臺，趙某因不能辦理貸款無法繼續履行合同。趙某與賈某私下協商一致解除了房屋買賣合同。

此后，趙某訴至法院要求解除居間合同并退還居間服務費。

中介公司表示，趙某與賈某經其居間服務已經簽訂房屋買賣合同，其已履行合同義務。雖然趙某與賈某房屋買賣合同已經解除，但居間服務合同并未解除。如果有違約方的話，由違約方支付居間費。如果沒有違約方，買賣雙方也需要支付必要的費用。

法院審理認為，趙某因限購政策不能辦理貸款且其沒有全款支付能力，這必然導致房屋買賣合同無法履行。如此一來，居間服務合同的合同目的就無法實現，應予解除。

本案中，買賣雙方及中介公司對合同的解除都沒有過錯，且中介公司已經向趙某履行了促成訂立房屋買賣合同的義務，在此過程中付出了人力、物力、財力等，支出了必要的費用。因此，趙某應負擔中介公司支出的必要費用。根據公平原則、合同約定及具體履行情況，判決中介公司退還趙某居間費2.5萬元。

【法官說法】

二手房房屋買賣大多是通過房屋中介機構提供居間服務完成的。居間服務合同應明確約定買賣雙方及居間方的權利義務、居間費數額、居間費承擔方。居間方指導、撮合雙方簽訂房屋買賣合同，就已經完成了最主要的居間義務。即使買賣雙方在后續履行過程中發生爭議，雙方協商或者由法院判決解除合同，一般情況下居間方依然會按照約定收取居間費。

本案中，買方因無法辦理銀行貸款導致無法繼續履行合同，在買賣雙方已解除買賣合同的情況下，如果居間方依然按約定收取居間費對負擔方明顯不公平，故應退還部分服務費。

（摘自《勞動午報》）