走出“綠色建筑增量成本”計算的誤區(qū)

(北京市住宅建筑設(shè)計研究院有限公司，北京 100005)

近幾年，由于綠色建筑發(fā)展政策的引導(dǎo)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綠色轉(zhuǎn)型，綠色建筑已逐漸走入公眾的視線，得到了快速有效的發(fā)展，截至2017年12月，全國共評出10 927個綠色建筑標(biāo)識項目，建筑面積超過十億平米[1]?？梢?，綠色建筑良性發(fā)展已是大勢所趨。

根據(jù)現(xiàn)有綠色建筑政策及評價標(biāo)準(zhǔn)要求，申報綠色建筑一星級、二星級、三星級需分別達(dá)到50分、60分和80分[2]。顯而易見，星級越高得分越高，所需采用的綠色技術(shù)措施就相對多一些，增量成本自然也會高一點。對于申報單位來講，達(dá)到目標(biāo)星級且控制最低成本尤為重要，這就需要咨詢機(jī)構(gòu)認(rèn)真分析項目情況，一一篩選經(jīng)濟(jì)適用的技術(shù)手段，給業(yè)主一份客觀的增量成本分析報告，以便業(yè)主做出正確抉擇。

常見對綠色建筑增量成本理解的三大誤區(qū)：

(1)對綠色建筑的概念及其技術(shù)指標(biāo)定義模糊，把常規(guī)建安費用誤當(dāng)成綠色建筑增量成本的一部分。綠色建筑與非綠色建筑相比，在節(jié)約資源、保護(hù)環(huán)境等技術(shù)指標(biāo)方面，要求更高。這就要求我們具備專業(yè)的分析能力，能夠準(zhǔn)確分辨出哪些技術(shù)指標(biāo)是由于申報綠色建筑而產(chǎn)生的，避免與其他費用混淆。

(2)對綠色建筑申報的環(huán)節(jié)不熟悉，造成對其產(chǎn)生的增量成本種類不清晰，誤以為綠色建筑增量成本就是委托第三方顧問公司的咨詢費。綠色建筑申報可分為前期可行性分析—技術(shù)體系確認(rèn)—申報材料準(zhǔn)備—項目注冊提交—項目評審—通過取得認(rèn)證六個環(huán)節(jié)。在這六個環(huán)節(jié)中，綠色建筑增量成本涉及技術(shù)類成本與非技術(shù)類成本，技術(shù)成本主要指的是綠建技術(shù)措施費； 非技術(shù)類成本主要指咨詢費與評審費。由此可見，熟悉綠色建筑申報流程也是準(zhǔn)確理解綠色建筑增量成本的前提。

(3)對不同星級綠色建筑增量成本范圍沒有一定的認(rèn)知，以為綠色建筑一定是高成本建筑。綠色建筑增量成本的高低與申報的星級、地域經(jīng)濟(jì)情況、技術(shù)應(yīng)用成熟度密切相關(guān)，通過科學(xué)設(shè)計技術(shù)路線，可以使綠色建筑增量成本趨于合理。

1 綠色建筑增量成本的定義[3]

顧名思義，綠色建筑增量成本核算的基本原則一定是建立在該費用是為了建造綠色建筑或申報綠色建筑而額外增加的支出。對原本建設(shè)方案中已考慮的技術(shù)手段或是建筑設(shè)計中執(zhí)行的節(jié)能設(shè)計條款，即使對申報綠色建筑有利，也不應(yīng)將其計算在內(nèi)。

2 綠色建筑增量成本的分類

根據(jù)目前我國綠色建筑評審規(guī)則，綠色建筑申報涉及增量成本主要是技術(shù)增量成本、委托咨詢成本以及申報評審費三類。其中，技術(shù)增量成本是指為申報綠色建筑而增加的技術(shù)措施或提升的技術(shù)性能產(chǎn)生的費用； 咨詢成本主要指申報單位委托第三方咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報的顧問費用； 申報評審費是指在綠色建筑申報環(huán)節(jié)所涉及的注冊費、專家費、會務(wù)費等費用，該費用是由申報單位直接支付給評審機(jī)構(gòu)的，或者由咨詢單位代繳。

3 綠色建筑技術(shù)增量成本

該成本是綠色建筑增量成本中最主要的成本，按綠色建筑評價體系，又可分為節(jié)地技術(shù)措施增量、節(jié)能技術(shù)措施增量、節(jié)水技術(shù)措施增量、節(jié)材技術(shù)措施增量、室內(nèi)環(huán)境技術(shù)措施增量等。將所有技術(shù)措施增量成本匯總，得出綠色建筑技術(shù)總增量成本。

表1 北京某研發(fā)中心辦公樓綠色建筑三星級設(shè)計標(biāo)識項目技術(shù)增量成本分析

技術(shù)類別序號實現(xiàn)綠建采取的技術(shù)措施單位增量應(yīng)用面積(m2)/應(yīng)用量技術(shù)增量(萬元)備注節(jié)地①透水鋪裝60元/m25 00030.0指場地鋪裝面積②下凹式綠地50元/m23 00015.0指的是綠地面積③屋頂綠化200元/m250010.0指屋頂綠化面積節(jié)能①地源熱泵80元/m240 000320.0指空調(diào)使用面積②熱回收新風(fēng)機(jī)組3元/(m3/h)60 000m3/h18.0指新風(fēng)量節(jié)水①雨水調(diào)蓄池1 500元/m3800m3120.0指調(diào)蓄池體積②節(jié)水灌溉20元/m23 0006.0指綠化面積③一級節(jié)水器具800元/套500套40.0指用水潔具節(jié)材①高耐久性混凝土220元/m310 000m3220.0指高耐久性混凝土用量室內(nèi)環(huán)境①活動外遮陽800元/m22 000160.0指遮陽外窗面積②地庫CO濃度監(jiān)測2 000元/點位163.2指監(jiān)測點數(shù)量創(chuàng)新項①BIM技術(shù)10元/m260 00060.0指應(yīng)用建筑面積技術(shù)增量總成本合計(萬元)1 002.2—單位技術(shù)增量成本(元/m2)143.17

以北京某研發(fā)中心辦公樓(總建筑面積7×104m2)綠色建筑三星級設(shè)計標(biāo)識項目為例，該項目位于北京市海淀區(qū)，執(zhí)行國家《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》GB/T 50378-2014及北京市《綠色建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》DB11/T 825-2015，依據(jù)評價標(biāo)準(zhǔn)要求，將項目技術(shù)增量成本按節(jié)地、節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、室內(nèi)環(huán)境及創(chuàng)新項六個類別分析，如表1所示。

表1統(tǒng)計了該項目由于申請綠色建筑三星級設(shè)計標(biāo)識從而會產(chǎn)生的技術(shù)增量成本，有以下幾點需要注意：

1)該增量成本分析的前提是我們要對參評建筑的基本項目條件(即原有條件)了如指掌，原建設(shè)方案中已考慮的技術(shù)手段不應(yīng)作為綠色建筑增量成本重復(fù)計算；

2)對于確定產(chǎn)生綠色建筑增量的技術(shù)措施，大致可分為兩類，一類可稱為新增項，比如節(jié)地項中的“屋頂綠化”技術(shù)，原參評建筑設(shè)計方案并未考慮該項，是由于申報綠色建筑而新增加的技術(shù)內(nèi)容，那么其產(chǎn)生的成本就是從無到有的過程； 另一類可稱為提高項，比如節(jié)水項中的“一級節(jié)水器具”技術(shù)，原參評建筑設(shè)計方案中所采用的是“三級節(jié)水器具”，為了爭取更高的得分，從“三級節(jié)水器具”提升到了最終的“一級節(jié)水器具”，那么其產(chǎn)生的成本就是性能提升造成的差價；

3)在計算每項技術(shù)措施產(chǎn)生的增量成本時，一定要注意其對應(yīng)的單位，同樣是面積單位，有的指的是建筑面積、有的卻是場地面積或綠化面積，請大家注意辨別。

4 綠色建筑咨詢成本

圖1 廣東省建筑節(jié)能協(xié)會綠色建筑技術(shù)咨詢指導(dǎo)價

該成本是由申報企業(yè)委托第三方咨詢機(jī)構(gòu)進(jìn)行申報服務(wù)從而產(chǎn)生的技術(shù)咨詢費，若申報單位有能力獨立申報，則不產(chǎn)生該費用。該費用的多少與申報建筑體量、星級、建筑性質(zhì)、標(biāo)識類型有直接關(guān)系，一般來說，申報建筑面積越大、星級越高、項目周期越長，相應(yīng)咨詢費也會越多。圖1是截圖于廣東省建筑節(jié)能協(xié)會曾發(fā)布的一則《綠色建筑工程咨詢、設(shè)計及施工圖審查收費標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的通知[4]，該通知對綠色建筑技術(shù)咨詢的收費標(biāo)準(zhǔn)提供了一定指導(dǎo)，以供大家參考。

5 綠色建筑申報評審費

綠色建筑申報評審費一般由評審機(jī)構(gòu)收取，用于評審時支付給專家、會務(wù)場地等費用。但由于全國各地方評審費標(biāo)準(zhǔn)不一，或多或少，或有或無，該費用不在本文作重點討論。圖2是目前中國城市科學(xué)研究會綠色建筑研究中心所采用的收費標(biāo)準(zhǔn)，供大家參考。

圖2 中國城市科學(xué)研究會綠色建筑研究中心評審收費標(biāo)準(zhǔn)

6 綠色建筑增量成本統(tǒng)計

將綠色建筑技術(shù)增量、技術(shù)咨詢成本與評審費用相加，即得到綠色建筑增量成本。我們可以用表2進(jìn)行表示。

表2 綠色建筑增量成本統(tǒng)計

序號增量成本類別費用(萬元)1技術(shù)增量1 002.22委托咨詢803申報評審54合計1 087.2 注:該表所列費用不代表任何項目真實成本,僅為便于讀者理解

圖3 綠色建筑增量成本類別所占比例

7 影響綠色建筑增量成本的因素分析

由上述內(nèi)容可知，綠色建筑增量成本主要包含技術(shù)增量成本、委托咨詢成本及申報評審費用，從表2及圖1可以明顯看出，技術(shù)增量成本占到總增量成本的90%以上，所以如何科學(xué)的設(shè)計綠色建筑技術(shù)路線是控制綠色建筑增量成本的關(guān)鍵。另外，開發(fā)企業(yè)不應(yīng)盲目的追逐高星級建筑，根據(jù)項目特點進(jìn)行合理定位，對于綠色建筑技術(shù)的選擇應(yīng)遵循合理性、經(jīng)濟(jì)性與適用性三大原則，只有通過準(zhǔn)確定位、科學(xué)分析、精細(xì)管理才能真正打造高品質(zhì)綠色建筑。表3是住建部在2017年1月份印發(fā)的《綠色建筑工程消耗量定額》[5]中對不同星級的綠色建筑單位增量給出的參考指標(biāo)，供大家參考學(xué)習(xí)。

表3 綠色建筑工程增量成本綜合參考指標(biāo)

建筑類型綠色建筑星級增量成本(元/m2)公共建筑一星級30～50二星級100～200三星級300～500居住建筑一星級20～40二星級80～150三星級200～350

8 總結(jié)

(1)綠色建筑是一門綜合性復(fù)雜學(xué)科，涉及規(guī)劃、建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通、景觀、智能化等專業(yè)，準(zhǔn)確理解并計算綠色建筑增量成本不僅要對我國綠色建筑的政策非常熟悉，同時也要具備豐富的設(shè)計理論和實踐經(jīng)驗。這就要求綠建從業(yè)者要不斷更新知識體系，提高對行業(yè)的認(rèn)知。

(2)綠色建筑并非高成本建筑，通過科學(xué)的技術(shù)、管理手段可將增量成本控制在合理范圍內(nèi)。應(yīng)合理設(shè)計綠色建筑技術(shù)路線，所采用技術(shù)措施務(wù)必做到經(jīng)濟(jì)、適用； 星級定位應(yīng)綜合考慮政策要求、項

目特點、使用人群等因素，不盲目追求高星級； 在顧問單位的選擇上，要重點考慮咨詢機(jī)構(gòu)的設(shè)計咨詢一體化的能力。

(3)隨著社會的發(fā)展和科學(xué)的進(jìn)步，綠建技術(shù)應(yīng)用手段也會越來越成熟，勢必綠色建筑增量成本會逐漸減低，從投入產(chǎn)出比而言，對開發(fā)單位將更加有利。

(4)本文重點從綠色建筑申報的角度分析綠色建筑增量成本計算方法，并未全面考慮建筑全生命周期過程中所涉及的所有費用，請讀者注意甄別。

(5)科學(xué)、客觀的計算綠色建筑增量成本，有助于引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)正確認(rèn)識綠色建筑，促進(jìn)綠色建筑良性發(fā)展。