“因才施房”如何釋放政策善意

目前，北京放出服務(wù)人才“大招”——《關(guān)于優(yōu)化住房支持政策服務(wù)保障人才發(fā)展的意見(jiàn)》正式發(fā)布。根據(jù)意見(jiàn)，北京將向人才專配租房、共有產(chǎn)權(quán)房和發(fā)放租房補(bǔ)貼，并不受戶籍限制。

此前，深圳也發(fā)布文件：計(jì)劃到2035年，新增籌集建設(shè)各類住房共170萬(wàn)套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少于100萬(wàn)套。

“因才施房”是好事，但具體怎么做才能真正釋放政策善意？

深圳：優(yōu)惠力度大但需注意供應(yīng)量

宋丁（地產(chǎn)評(píng)論人）

6月5日，深圳市住建局發(fā)布《關(guān)于深圳主房制度改革加快多主體供給多渠道保障租購(gòu)并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，這份征求意見(jiàn)稿事實(shí)上已經(jīng)繪出了深圳住房制度改革的路線圖。

深圳擬將住房分為市場(chǎng)商品住房、政策性支持住房、公共租賃住房三類。

第一類市場(chǎng)商品住房占住房供應(yīng)總量的40%左右。第二類政策性支持住房占40%左右，包括人才住房和安居型商品房，分別占20%，售價(jià)分別為市場(chǎng)價(jià)的60%、50%。第三類公共租賃住房占20%，只租不售，租金為同地段商品房租金的10%到30%。

近一年來(lái)，武漢、鄭州、成都、西安、北京、上海、天津等地相繼出臺(tái)了人才引進(jìn)落戶的政策，城市之間的人才競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化階段。作為—個(gè)以高科技產(chǎn)業(yè)為核心的創(chuàng)新型城市，深圳面臨著巨大的人才競(jìng)爭(zhēng)壓力，這是深圳“因才施房”政策的大背景。

深圳方案發(fā)布后，不少媒體都冠以“20年最強(qiáng)房地產(chǎn)新政”“本科生畢業(yè)可6折買(mǎi)房”等標(biāo)題推送。也就是說(shuō)，只需要在深圳工作滿5年，就能以6折的優(yōu)惠政策購(gòu)買(mǎi)甚至免費(fèi)獲贈(zèng)租住的人才住房。簡(jiǎn)單計(jì)算下，一套90平方米的人才住房，按照深圳5萬(wàn)多的平均售價(jià)，總值在450萬(wàn)，6折則相當(dāng)于優(yōu)惠了180萬(wàn)。這180萬(wàn)，就是人才在深圳工作5年，除了正常薪酬外獲得的額外收益。如果未來(lái)深圳房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，這種額外財(cái)富增值效應(yīng)無(wú)疑更加明顯，對(duì)于高層次人才的誘惑力也是相當(dāng)大的。

但是，需要注意到，深圳當(dāng)前面臨的最大問(wèn)題就是可供建設(shè)土地面積幾乎已經(jīng)消耗殆盡。2016～2020年，當(dāng)?shù)乜晒┳≌ㄔO(shè)用地只有800萬(wàn)平方米左右，還不如現(xiàn)在—個(gè)中小型開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備。深圳的“人才房”供應(yīng)量可能不足，需要長(zhǎng)時(shí)間輪候排隊(duì)。

另外，市場(chǎng)情況表明，人才爭(zhēng)奪在一定程度上誘發(fā)了高房?jī)r(jià)預(yù)期的蘇醒，這應(yīng)當(dāng)引起警覺(jué)。而且，強(qiáng)制將市場(chǎng)化商品住房壓縮到40%的比例，可能對(duì)過(guò)往的存量商品房以及目前新建商品房的價(jià)值形成一種反向激勵(lì)，開(kāi)發(fā)商會(huì)有惜售和價(jià)格上漲的沖動(dòng)，這是監(jiān)管方需要提前預(yù)計(jì)到的。

北京：傾斜政策促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城的形成

張大偉（中原地產(chǎn)首席分析師）

劃重點(diǎn)：北京供應(yīng)“不限戶籍”的政策房，釋放了三個(gè)重要信息。

第一，北京人才新政試點(diǎn)的“三城一區(qū)”是指：中關(guān)村科學(xué)城、懷柔科學(xué)城、昌平未來(lái)科學(xué)城和亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，還有其他創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群和示范區(qū)。這些區(qū)域代表的是創(chuàng)新新高地、高精尖產(chǎn)業(yè)基地和實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的示范區(qū)。人才住房主要集中在上述區(qū)域。

第二，北京對(duì)于人才申請(qǐng)的條件并未放松，有篩選標(biāo)準(zhǔn)地爭(zhēng)奪人才才是北京的目的。對(duì)于人才的篩選標(biāo)準(zhǔn)，北京將標(biāo)準(zhǔn)制定權(quán)下放到了區(qū)一級(jí)政府。由于各區(qū)、各園區(qū)重點(diǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)不同，發(fā)展所需的人才類型和層次也不同，北京市并沒(méi)有對(duì)人才標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行全市統(tǒng)一規(guī)定，而由各區(qū)、各園區(qū)綜合考慮本區(qū)功能定位和發(fā)展方向等因素制定。比如，中關(guān)村科學(xué)城需要軟件人才，它可能就會(huì)將這部分人納入人才住房?jī)?yōu)惠對(duì)象之中；而大興的園區(qū)可能有限考慮生物醫(yī)藥人才。

第三，亦莊經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、昌平未來(lái)科學(xué)城、懷柔科學(xué)城等很多高精尖產(chǎn)業(yè)基地都在主城區(qū)之外，由于人才公租房和共有產(chǎn)權(quán)房主要在就業(yè)創(chuàng)業(yè)人才聚集區(qū)域布局，也面向區(qū)域內(nèi)的人才租賃或出售，這將降低這部分人群的上班通勤時(shí)間。按照“產(chǎn)城融合、職住平衡”原則，也能夠避免公租房出現(xiàn)轉(zhuǎn)租和空置的現(xiàn)象，并發(fā)揮承接人口疏解的重要功能。

從整體角度，北京“因才施房”新政有利于北京創(chuàng)業(yè)就業(yè)人才的留下，進(jìn)而打造高精尖產(chǎn)業(yè)；從區(qū)域?qū)用?，這種傾斜政策能讓遠(yuǎn)離市區(qū)的園區(qū)具備更大吸引力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)新城的形成；但對(duì)個(gè)體而言，人才住房保障政策的申請(qǐng)門(mén)檻并不低，房源的籌集也尚需時(shí)間，人才新政效果顯現(xiàn)尚需時(shí)日。

非商品房不應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)

湯傳堯（地產(chǎn)評(píng)論人）

過(guò)去兩年，一線城市樓市調(diào)控效果明顯，在此基礎(chǔ)上，北京和深圳在推出人才房時(shí)，都采用雙軌制，弱化市場(chǎng)，強(qiáng)化保障。他們的做法也代表了一線城市的住房頂層設(shè)計(jì)思路。

“因才施房”必然有諸多積極影響，但是有沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)呢？我認(rèn)為以下幾點(diǎn)要給予重點(diǎn)關(guān)注。

首先，北京和深圳，非戶籍人口的住房自有率都是偏低的。在這個(gè)問(wèn)題上，深圳要比北京嚴(yán)重得多，深圳住房自有率僅36%，這意味著市場(chǎng)上仍然存在大量購(gòu)房需求。大量的常住人口是希望買(mǎi)一套平價(jià)商品房的，但人才房、安居房、共有產(chǎn)權(quán)房數(shù)量有限，商品房?jī)r(jià)格又非常貴，這些人的居住需求該如何解決？目前來(lái)看，無(wú)論是北京還是深圳，都沒(méi)有投入足夠資源解決這部分人群的購(gòu)房需求。

其次，供應(yīng)始終難以大幅增加。實(shí)際上，北京的住房供應(yīng)潛力是非常大的，深圳本地的供應(yīng)潛力的確有限，但可以通過(guò)與汕頭、惠州、東莞、中山等城市合作，大量發(fā)展衛(wèi)星城，大量發(fā)展大型安居社區(qū)。遺憾的是，一線城市有相對(duì)嚴(yán)苛的人口規(guī)模控制指標(biāo)，住房供應(yīng)則以人口指標(biāo)為標(biāo)準(zhǔn)，而不是以實(shí)際居住人口為標(biāo)準(zhǔn)的。這就決定了一線城市難以大幅增加住房供應(yīng)。

最后，非商品房不應(yīng)該進(jìn)入市場(chǎng)。北京的共有產(chǎn)權(quán)房是完全封閉的，但深圳的人才房和安居房不是，15年后可以進(jìn)入市場(chǎng)。深圳政策的風(fēng)險(xiǎn)在于，只要時(shí)間足夠長(zhǎng)，人才房就成了個(gè)人私產(chǎn)，這等于是給人才發(fā)現(xiàn)金福利，卻可能導(dǎo)致背離了人才房和安居房的初衷——居住需求。

人才房和安居房應(yīng)永遠(yuǎn)封閉，如果沒(méi)有能力買(mǎi)商品房，可以繼續(xù)居?。喝绻心芰Q更好的房子，那么人才房就讓給其他符合購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)的人，而不應(yīng)該直接讓持有者去市場(chǎng)上變現(xiàn)。

一旦可以變現(xiàn)，不僅增加了大量的審核成本，其漏洞也必然會(huì)被利用。

避免政策流于形式

欒安琪（華南理工大學(xué)法學(xué)院法治評(píng)價(jià)與研究中心助理研究員）

對(duì)于城市低收入者、務(wù)工人員的基本住房需求，應(yīng)該以企業(yè)集體宿舍、廉租房等“兜底”；對(duì)于人才，北京和深圳等多地推出共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等方案解決其住房問(wèn)題，此外，還嘗試貨幣化租房補(bǔ)貼。

公租房有房租補(bǔ)貼，實(shí)際居住成本并不高，適合剛?cè)肼殘?chǎng)的人才：而共有產(chǎn)權(quán)房則重點(diǎn)解決人才的購(gòu)房需求。這類房子價(jià)格比普通商品房便宜，如果完全封閉運(yùn)行，則未來(lái)也難有炒作空間。此外，還有限價(jià)商品房，產(chǎn)權(quán)100%歸購(gòu)房人所有，但價(jià)格更高一些。

人才住房政策是吸引人才的重要手段，但并非人才流通時(shí)的唯一考量因素。如何避免人才購(gòu)房政策流于形式，使政策真正服務(wù)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展大計(jì)，我認(rèn)為，可從以下兩個(gè)方面綜合考量。

首先，盡快制定人才住房制度的配套實(shí)施細(xì)則，從實(shí)體上、程序上對(duì)人才申請(qǐng)住房制定系統(tǒng)化、可操作性強(qiáng)的規(guī)范。比如，深圳方案中同地段“6折”這一規(guī)定優(yōu)惠力度極大，但如何對(duì)同地段租金、售價(jià)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化測(cè)量是關(guān)鍵。只有在程序上作出全面、科學(xué)的規(guī)定，才能讓好政策真正落地。

其次，住房問(wèn)題滿足的是人才基本生存需求，其他權(quán)益能否得到有效保障才是吸引人才的長(zhǎng)效策略。要讓人才愿意租房，還必須在租購(gòu)?fù)瑱?quán)方面再下功夫。此外，地方政府應(yīng)該大力推動(dòng)公共服務(wù)升級(jí)，讓人才在社會(huì)保障、激勵(lì)政策、創(chuàng)業(yè)扶持及落戶等方面都能體會(huì)到城市的“溫度”，建立吸引人才的完整機(jī)制。